Compromis de vente délai dépassé par l’acheteur : que faire ?

Il est important de savoir de quel délai on parle : délai de rétractation ? Ou délai dans lequel il était convenu de signer l' acte authentique ?

Ces deux situations sont bien différentes et amènent des réponses propres.

Explications dans cet article.

Bref rappel

Pour qu'une vente immobilière aille à son terme, le processus suit toujours la même voie : offre d'achat par l'acquéreur, acceptation par le vendeur, signature du compromis de vente puis signature de l'acte authentique.

Il est à souligner que, au moment de la signature du compromis, l'acquéreur va verser un dépôt de garantie ou un acompte souvent fixé entre 5 et 10 % du prix de vente. Cela lui permet de manifester sa volonté d'aller au bout du processus et donc de sécuriser son vendeur. Personnellement, je négocie toujours ce montant, vous allez comprendre pourquoi un peu plus loin 😉 .

Cas n°1 : délai de rétractation dépassé

L'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter à compter du lendemain où le compromis lui est signifié.

Si ce délai est passé, il ne peut plus se rétracter, sauf si une clause suspensive ne s'est pas réalisée. J'en ai déjà parlé ici.

Cas n°2 : délai dépassé entre le compromis de vente et l'acte authentique

Dans cette situation, l'acheteur dépasse le délai convenu entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique.

Aussi pénible que cela puisse paraître, ces circonstances sont relativement courantes. Bien souvent indépendantes de la volonté de l'acquéreur, le souci vient la plupart du temps des banques.

Délai entre le compromis de vente et l'acte authentique : le principe

Ce délai n'est pas prévu par la loi. Il est néanmoins expressément prévu dans le compromis de vente et négocié entre le vendeur et l'acquéreur. Il est généralement de 90 jours, comme je l'ai déjà expliqué dans cet article.

Mais il peut être un peu plus long par exemple dans le cas de ce que l'on appelle une vente longue. Imaginez par exemple que l'acquéreur ait besoin de vendre sa résidence principale pour acquérir le nouveau logement. Il lui faudra plus de 3 mois pour y parvenir.

Pourquoi ce délai ?

Tout d'abord il est nécessaire pour accomplir un certain nombre d'actes de la part des notaires tel que la vérification du titre de propriété du propriétaire.

Il est également indispensable pour purger certains droits tels que le droit de préemption des collectivités locales. Une mairie peut par exemple se porteur acquéreur du lot si elle le souhaite : elle aura priorité.

Mais surtout, ce délai est nécessaire à la finalisation du prêt que l'acheteur a sollicité.

Et, encore une fois, c'est bien souvent le sujet qui fâche.

Les banques sont globalement surchargées par les dossiers de montage de prêt immobilier. Rendez-vous compte : en 2021, plus d'1,2 millions de transactions immobilières ont été recensées. Record battu !

Vous imaginez les embouteillages que cela a pu causer au niveau des services chargés des prêts immobiliers dans les réseaux bancaires.

Petit aparté sur ce sujet : les banques dites " nationales " seront les plus longues à finaliser le montage du prêt car elles dépendent toutes d'un service des crédits immobiliers qui bien souvent est engorgé. Si vous souhaitez assurer le délai entre le compromis et l'acte authentique, mieux vaut passer par une banque mutualiste régionale.

Je n'ai pas pour habitude de faire de la publicité mais on peut citer parmi ces dernières : Crédit Agricole, Crédit Mutuel, CIC, Caisse d'Epargne

Ces banques disposent d'une autonomie à l'échelon régional dans la prise de décision d'accorder ou non des prêts et dans la constitution des dossiers.

Reste que, si l'acquéreur n'a pas réussi à obtenir son prêt, il est libéré de la vente et le dépôt de garantie versé doit lui être restitué. Il en va de même si une collectivité territoriale fait jouer son droit de préemption par exemple.

Que faire en cas de délai dépassé par l'acheteur suite au compromis de vente ?

Première option : les parties peuvent prévoir de signer un avenant au compromis permettant de prolonger ce délai. Si elles font le choix de ne pas signer cet avenant, elles ne sont pas libérées pour autant. Ainsi, le vendeur ne peut pas revendre le bien à quelqu'un d'autre et l'acquéreur ne peut pas réclamer la restitution de son dépôt de garantie.

Ceci dit, certains vous diront que la signature d'un avenant ré-ouvre le droit de rétractation de 10 jours. Cela ne me semble pas tenir la route du point de vue juridique. En effet, les seuls avenants ré-ouvrant ce délai de rétractation sont ceux qui impactent substantiellement le compromis, ce qui n'est pas le cas d'une prorogation de délai.

Deuxième solution : les parties, d'un commun accord, décident d' annuler la vente. Il faudra dans ce cas signer un accord à l'amiable.

La situation est bien différente sir l' acquéreur refuse sans motif valable de signer l'acte authentique. Le vendeur peut alors forcer la vente ou y renoncer en demandant des dommages-intérêts. Il pourra alors " se servir " sur le dépôt de garantie versé lors du compromis par l'acquéreur. Vous comprenez dès lors pourquoi je recommande de limiter le montant de ce dépôt de garantie 😆 .

Le vendeur pourra également faire jouer la clause pénale si celle-ci a été insérée au compromis. Cette clause prévoit à l'avance le montant des dommages-intérêts. Attention, la mise en œuvre de cette dernière n'est pas automatique, le vendeur doit demander son exécution auprès du juge.

Pour que le vendeur force la vente, il devra mettre en demeure son acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier.

Comme vous l'imaginez, ce ne seront pas des conditions idéales pour finaliser une vente...

Les juges auront à apprécier la bonne foi - ou plutôt la mauvaise foi - de l'acheteur défaillant.

Le cas particulier du délai de vente dépassé par la faute de l'administration.. ou du notaire

Si l'administration n'a pas transmis certaines pièces indispensables à la signature de l'acte authentique dans le délai imparti, cette date est automatiquement décalée jusque à ce que le notaire récupère ces pièces.

Si le délai est dépassé par la faute d'un notaire qui n'aurait pas été très diligent, sachez que les parties ne sont pas pour autant dégagées de la vente. En théorie, la responsabilité du notaire peut être engagée 🙄 . Il est toujours possible dans ce cas de signer un avenant permettant de proroger le délai.

Le cas de la promesse synallagmatique de vente

Si les parties ont fait de la réitération de l'acte une condition de validité de la promesse, et que le délai convenu est dépassé, la promesse devient caduque et les parties sont libérées.

Vous l'aurez compris : en cas de délai dépassé par l'acheteur entre le compromis de vente et l'acte authentique, le mieux est de rester dans une logique de discussion.

Si l'acquéreur est en retard de bonne foi, vous pouvez signer un avenant permettant de retarder la signature de l'acte authentique. Ceci permettra de sécuriser la transaction.

En cas de mauvaise foi, le vendeur pourra faire réaliser la vente forcée (quoique je ne le conseille pas, vous l'aurez compris) ou obtenir des dommages-intérêts.