Dégât des eaux qui paie ? Quelles formalités ?

Parmi les vicissitudes de la vie de propriétaire bailleur, il y en a quelques unes qui donnent un peu plus de frissons que d'autres : le dégât des eaux fait partie de celles-ci - même si l'incendie c'est encore pire quand on y pense 🙄 .

J'ai traversé mes premières années d' investisseur sans jamais connaître ce type d'embrouille. Puis, cela a fini par arriver l'année dernière. Un appartement qui venait d'être entièrement rénové m'a permis de connaître cette expérience. Une mauvaise soudure sur un tuyau en cuivre a créé un léger dégât des eaux dans la salle de bain, humidifiant le sol sans que l'on ne s'en aperçoive. Jusqu'au jour où le commerçant du dessous est venu signaler que son plafond se gorgeait d'eau...

Un sinistre parmi tant d'autres puisque les dégâts des eaux représentent un tiers des sinistres déclarés en France, soit plus de 800 000 chaque année !

Une bonne occasion du coup pour vous parler de ce type d'incident et tenter de répondre à la fameuse question : qui paie en cas de dégât des eaux ?

L'obligation de contracter une assurance

Commençons par le début : tout occupant d'un bien immobilier doit contracter une assurance habitation. L'assurance habitation intègre justement une garantie contre les dégâts des eaux. A charge pour vous propriétaire bailleur de vérifier auprès de vos locataires que cette assurance a bien été souscrite. Vous êtes en droit de leur demander une attestation lors de l'entrée dans les lieux et ensuite chaque année.

Si votre locataire ne souscrit pas cette assurance multirisques habitation, la loi ALUR vous donne la possibilité de vous substituer à lui... et de répercuter le coût de cette assurance auprès du locataire. Pour une fois que la loi est protectrice des intérêts du bailleur, ne vous privez pas !

La question primordiale de l'origine du sinistre

Pour savoir qui paie en cas de dégât des eaux, il faut identifier l' origine du sinistre.

Par conséquent, vous devez distinguer différentes situations :

- si le dégât des eaux s'est produit dans le logement dont vous êtes l'occupant (locataire ou propriétaire), c'est à votre assurance de prendre en charge les réparations. Néanmoins, si ce sinistre se déclare après des travaux et l'intervention d'un artisan, c'est à lui de faire jouer son assurance.

- si le dégât provient des parties communes, c'est à l'assurance de la copropriété d'assurer la prise en charge. Il faut donc s'adresser au syndic de copropriété - attention à ce titre au syndic bénévole, vérifiez que cette assurance a bel et bien été contractée car c'est une obligation du syndic. Le cas classique est celui du remplacement de la colonne d'eau de l'immeuble.

- si le dégât prend naissance dans un autre logement situé au dessus ou à côté, c'est l'assurance des voisins qui doit jouer.

Dégât des eaux : qui paie au final ?

Ce sont les assurances... enfin la plupart du temps. Car il y a toujours quelques exclusions de garanties - sans même parler d'éventuelles franchises que vous avez à régler.

Parmi ces exclusions on retrouve régulièrement :

- la condensation

- les fuites provenant d'une canalisation enterrée

- le défaut d'entretien

- les infiltrations d'eau par la façade voire les menuiseries

Soyez donc attentif à ces petites lignes d'exclusion que l'on ne lit (presque) jamais.

Qui doit déclarer un dégât des eaux ? Qui prévenir en cas de dégât des eaux ?

Dans la plupart des cas c'est au locataire que revient la responsabilité de prévenir son assurance et de rechercher l'origine du sinistre - logique puisque c'est lui qui est sur place. Imaginez que le bailleur habite à plusieurs centaines de kilomètres, le problème risque de durer et donc d'empirer !

Retenez également que l'assurance doit être contactée dans le délai de 5 jours ouvrés qui suit la découverte de l'incident.

Les cas où le locataire est responsable

Il s'agit essentiellement d'un défaut d'utilisation ou d'entretien. Par exemple, s'il oublie de fermer le robinet de la cuisine et que l'eau déborde sur le sol de l'appartement avant d'imprégner le plafond des voisins du dessous. Ou s'il a négligé de changer un joint. Ou encore qu'il a bouché des canalisations en y jetant des papiers ou du tissus.

Le locataire doit avertir son propriétaire. S'il néglige de la faire et qu'il engage les travaux sans son autorisation, le bailleur ne sera pas tenu de le rembourser.

Les cas où le propriétaire bailleur est responsable

Si le locataire a " oublié " de souscrire une assurance habitation ou si cette dernière ne couvre pas les dégâts, c'est à votre assurance propriétaire non occupant ( PNO) de prendre le relais. C'est également le cas si le locataire a donné son préavis de départ et si le logement est vide de tout occupant - oui je sais, cela tombe sous le sens mais cela va mieux en le disant 😆 .

En fait, la règle est assez simple à retenir : le responsable doit faire la déclaration.

C'est également vous, propriétaire bailleur, qui devez déclarer si le dégât provient de la vétusté des équipements, d'une malfaçon ou d'un vice de construction - à charge pour votre assureur de se retourner ensuite contre l'assurance du promoteur ou des artisans.

Vous devez établir un constat amiable de dégât des eaux avec chaque occupant des lots touchés. Si les parties communes sont également atteintes, c'est le syndic qui remplira ce constat amiable avec vous.

Si vous êtes responsable de l'incident, vous aurez vraisemblablement à payer une franchise. Inversement, si vous n'y êtes pour rien, vous n'êtes pas censé payer cette franchise. Mais, le plus sûr est de vous rapporter à votre contrat d'assurance car on a parfois des surprises !

Quid d'une expertise ?

Un expert est dépêché sur place dans le cas où le préjudice subi est supérieur à 1600 €.

La question se pose particulièrement quand la personne à l'origine du dégât des eaux n'est pas assurée ou refuse d'établir un constat amiable.

Dans ce cas, vous devez en informer votre assureur et envoyer au responsable un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de prendre attache avec son assureur. S'il ne le fait pas, vous n'aurez plus qu'à engager une procédure juridique...

Si cette personne n'est pas assurée, c'est votre assureur qui va vous indemniser avant de se retourner contre le responsable du dégât.

Et si le dégât des eaux est non déclaré par le locataire ?

Ha la bonne surprise ! Si le locataire ne veut pas faire jouer son assurance ou a " oublié " de la solliciter, vous pouvez lors de l'état des lieux de sortie opérer une retenue sur le dépôt de garantie. Si ce dépôt ne suffit pas, il ne vous restera qu'à faire jouer votre assurance PNO.

Contrairement à ce que certains peuvent clamer haut et fort, l'immobilier ce n'est pas facile et sans souci. Il y a parfois quelques mésaventures dont les dégâts des eaux font partie.

Si vous avez à connaître ce type de sinistre, le mieux est de prendre contact avec votre assureur pour être sûr de la démarche à suivre.

Mais, avant même d'avoir à vous demander qui paie en cas de dégât des eaux, comparez en détail les offres des différentes assurances sur ce point précis pour bénéficier de la meilleure couverture possible.