Que veut dire sous compromis ?

Victoire ! Victoire enfin ! Vous avez déniché la perle rare après des mois de recherches, le bien qui va vous permettre de vous faire un beau complément de revenu tous les mois. Vous vous précipitez sur le téléphone pour prendre rendez-vous pour visiter le plus rapidement possible.

Sauf que c'est la douche froide. Ce bien est " sous compromis ". Voilà la réponse formulée par l'agent immobilier.

Votre bel enthousiasme s'envole et vous vous sentez plus bas que terre.

Allons, reprenons les choses dans l'ordre. Tout d'abord que veut dire sous compromis ? Quelles conséquences cela entraîne ? Et, surtout, tout est-il définitivement perdu pour vous ?

Pour rappel, le compromis de vente est un acte juridique qui engage deux parties dans la vente d'un bien immobilier : l'acheteur et le vendeur. Il s'agit d'un avant contrat permettant notamment d'insérer des clauses suspensives de vente, la plus répandue étant l'obtention d'un prêt immobilier. Une fois ces clauses levées, la signature de l'acte authentique devient possible.

Mais, dans l'intervalle, l'acquéreur dispose d'un droit de rétractation de 10 jours.

Bien sous compromis : quel impact ?

Opérons déjà la distinction entre deux situations :

- dans la première vous avez lu une annonce immobilière avec la mention " maison sous compromis " ou " appartement sous compromis ". Vous allez dire quel intérêt de publier une annonce si un compromis est signé ?

Premièrement, c'est un moyen pour une agence immobilière de se faire un peu de publicité sur le mode "regardez c'est qui les meilleurs vendeurs de biens immos ?" 🙂

Ensuite, et seulement si vous estimez que c'est une très bonne affaire, vous pouvez prendre contact avec l'agence malgré la signature du compromis. Comme je l'ai déjà expliqué dans cette vidéo, on ne sait jamais ce qui peut se passer. Il y a par exemple de plus en plus de refus d'emprunt, ce qui fait que bon nombre de biens reviennent sur le marché. Si vous avez manifesté votre intérêt auprès de l'agent immobilier, il vous rappellera pour conclure la vente rapidement.

- dans la deuxième hypothèse, vous avez identifié une annonce intéressante (ne comportant pas la fameuse mention " sous compromis de vente ") et vous prenez contact avec l'agence immobilière ou l'étude notariale. Et c'est seulement à ce stade que l'on vous annonce que le bien est sous compromis.

Pas de bol 😈 . Oui, pour partie c'est un manque de chance. Mais il n'y a pas que cela. Les agents immobiliers sont des commerciaux, ne l'oubliez pas. Aussi, c'est une technique très répandue que de laisser traîner des annonces de biens déjà vendus ou sous compromis pour " attirer le chaland ". Un bien vous fait saliver et on essaie de vous embarquer vers un autre dans ce cas là...

Est-il possible de faire visiter une maison sous compromis ?

La chose est parfaitement possible mais pas très honnête il faut bien l'avouer - à moins de le signaler à vos nouveaux visiteurs.

De plus c'est une situation qui peut tourner au vinaigre si votre acquéreur apprend que vous poursuivez les visites. Il peut penser que vous essayez de le doubler en tentant d'obtenir une meilleure offre.

Si votre bien est dans plusieurs agences, vous devez les informer de la signature du compromis. Elles ne se déplaceront plus pour faire visiter dans ce cas.

Ne pas confondre sous compromis et... sous compromis ?

Hola, vous vous dites sans doute à ce stade que j'ai ingurgité des substances illicites 🙄

En fait non (pas à l'heure où j'écris ces lignes en tout cas 😀 ).

Vous devez distinguer la mention " sous compromis " qui désigne un bien qui a déjà fait l'objet d'un avant contrat de vente. C'est le sens le plus répandu de l'expression, celle évoquée jusqu'à présent dans cet article.

Mais il existe également le " sous compromis de vente ". Il s'agit en l'occurrence de céder le compromis qui a été signé à un autre acquéreur. En gros, vous vous êtes porté acheteur d'un bien en signant un compromis pour finalement le revendre à une autre personne.

Dans ce cas, le prix d'achat du bien et les conditions de vente resteront identiques. Tous les frais seront réglés par le nouvel acheteur (y compris les frais de notaire).

Une clarification qui a son importance à présent : non, vous n'avez pas le droit de revendre un compromis en faisant une marge, ce n'est pas légal !

Deux conditions cumulatives doivent impérativement être respectées :

- le compromis n'a pas été signé devant notaire.

- ce compromis doit intégrer une clause de substitution. Personnellement, je fais systématiquement insérer ce type de clause pour le cas où j'investirais via ma SCI au final.

Il peut arriver que vous tombiez sur des petites annonces avec la mention sous compromis de vente même si elles sont très rares. Dans ce cas, il est également fait état du délai dans lequel l'acte authentique devra être signé.

Quel est l'intérêt ?

Des Français expatriés ou des étrangers souhaitant acheter en France peuvent employer cette technique - l'éloignement étant un obstacle parfois difficile à surmonter pour acheter un bien. Ces personnes confient alors le soin de signer un compromis qui sera par la suite cédé.

Cette option est également intéressante car elle permet au premier acquéreur de ne pas faire annuler la vente - ce qui pourrait lui coûter cher car il devrait en principe s'acquitter du montant fixé dans la clause pénale (souvent aux alentours de 10 % du prix de vente).

Comme nous venons de le voir, l'expression "sous compromis" peut se révéler un faux ami, recouvrant deux réalités totalement différentes. Ceci dit, la "sous traitance" de compromis évoquée plus haut est un cas rarissime et donc peu connu.