Ha, un article pour les débutants. Voilà peut-être ce que vous vous dites si vous avez déjà " de la bouteille " dans le domaine de l'investissement immobilier.
Au risque de passer pour un empêcheur de tourner en rond, il y a des piqûres de rappel parfois nécessaires. D'autant plus que la réglementation change régulièrement - n'oubliez pas : on est en France et notre cher pays adore réglementer tout un tas de sujet, particulièrement lorsqu'il s'agit de protéger les gentils locataires contre leurs méchants bailleurs 😈 .
Alors comment louer un appartement ? Quelles sont les conditions pour louer un appartement ? Tour d'horizon en 6 étapes.
Proposer un bien qui se démarque
Le premier challenge sera non seulement de proposer un logement décent mais aussi un appartement qui va sortir du lot.
Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce qu'un bien qui donne envie ne reste jamais très longtemps inoccupé. Vous réduisez de la sorte les vacances locatives - et augmentez de facto votre rendement et votre trésorerie.
Cette remarque vaut d'autant plus si vous faites de la location meublée, surtout de la location de court séjour où le turn over est hyper fréquent.
De plus, un bien qui déclenche le coup de coeur peut se louer plus cher : c'est donc tout bénef pour vous.
Si vous faites du meublé, vous pouvez également facilement vous démarquer par le soin apporté au choix des meubles et à la décoration. Attention, il faudra respecter cette liste officielle qui vise les meubles dont le logement doit disposer au minimum.
Identifier votre marché et votre cible type
Avant de mettre en location un appartement, vous devez savoir si vous allez le louer en nu ou en meublé. Vous devez également savoir à quel locataire type vous souhaitez vous adresser : famille, étudiants, seniors ? En effet, il apparaît opportun d'adapter votre offre de logement au public que vous visez. Typiquement, un appartement au rez de chaussée ne plaira pas à tout le monde... excepté à des personnes du 3ème âge qui n'auront pas à grimper les escaliers.
Attention ici à ne pas vous emballer sur le meublé ! Je suis le premier à " évangéliser " sur le meublé car ce type de location présente de nombreux avantages (trésorerie, fiscalité ...) mais la demande n'existe pas partout en France. A quoi servirait-il de proposer un bel appartement meublé si vous n'avez pas de locataires à mettre dedans ?
Une autre condition pour louer un appartement...
Le génie français a récemment frappé avec une disposition de la loi ALUR (articles L. 635-1 et suivants du Code de la construction) : l' autorisation préalable à la mise en location.
Certains d'entre vous vont s'étrangler mais oui, dans certaines communes, il est à présent nécessaire d'obtenir cette autorisation auprès de la mairie avant de conclure un bail. Cela induira une étude sur dossier de votre logement ainsi qu'un déplacement d'un représentant de la mairie dans ledit logement.
Et, fin du fin, cette autorisation doit être renouvelée à chaque changement de locataire ! Cela rappelle quelque peu l'" économie dirigée ", - ou soviétique c'est au choix.
J'en ai fait l'expérience il y a quelques mois dans une petite ville normande où le maire a estimé pertinent de mettre cette disposition en application.
Quand l'agent immobilier m'en a parlé, j'étais partagé entre l'hilarité et la stupéfaction. Il va de soi que je ne me suis même pas donné la peine de visiter l'immeuble qui semblait pourtant constituer une belle affaire...
Bref, renseignez vous auprès de la commune où se situe votre bien avant de devoir subir ce nouveau trait de génie !
Fixer le loyer et les charges : combien louer son appartement ?
Pour déterminer le montant du loyer, vous pouvez commencer par mener une petite enquête de marché. Sur votre secteur, à bien équivalent, quel est le loyer moyen ? Votre logement propose-t-il des prestations supplémentaires qui sont recherchées (une place de parking, une performance énergétique supérieure par exemple) ou, à l'inverse, souffre-t-il de défauts dont il faut tenir compte (4ème étage sans ascenseur ou à l'inverse rez de chaussée) ?
Quel est le rapport de force entre l'offre et la demande ? Ce que l'on appelle la " tension locative " ? Si vous êtes dans une zone archi-tendue, vous voilà en position de force. A l'inverse dans une zone où l'offre de logement est supérieure à la demande, vous allez être obligé d'ajuster votre loyer à la baisse.
N'oubliez pas de vérifier si votre logement est situé dans une zone où les loyer sont encadrés. Dans ce cas, vous ne serez pas libre de fixer le loyer que vous souhaitez. Personnellement, j'évite ce genre de secteur comme la peste.
Un petit conseil concernant le loyer : ne partez pas trop haut car plus une petite annonce reste longtemps en ligne plus cela attire la suspicion. Et si les locataires potentiels s'aperçoivent que vous baissez progressivement le montant du loyer, ils vont finir pas se dire qu'ils peuvent encore négocier un petit rabais 😛 . Ne rentrez jamais dans ce jeu !
De plus, si vous louez trop cher, vos locataires risquent de finir par partir. Ce qui va de nouveau créer de la vacance locative.
Réfléchissez également au fameux seuil psychologique ou technique. Par exemple, bon nombre de candidats à la location vont accepter de verser un loyer à 490 €, beaucoup moins vont se positionner à 510 €. Il en va de même sur Leboncoin : le niveau des loyers est compartimenté par tranches de 50 €. Positionnez votre loyer juste en dessous de cette tranche plutôt que juste au dessus.
Concernant les charges, vous pouvez les réclamer à vos locataires pour couvrir une partie des charges de copropriété (souvent 2/3 des charges prises en compte par les locataires, 1/3 pour le propriétaire) + la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il faudra prévoir des provisions sur charges. A moins de fonctionner avec un forfait de charges en meublé, ce qui peut se révéler plus intéressant pour votre rentabilité.
Préparer le bail et l'état des lieux
L'état des lieux qui sera annexé au bail vous permet de décrire de façon détaillée la composition et l'état du logement. Cet état des lieux doit être réalisé en compagnie de vos locataires (autrement dit de façon contradictoire). Plus vous serez précis à cet instant, moins vous risquez de contentieux à la sortie - n'hésitez pas à faire des photos.
Si vous louez en meublé, n'oubliez pas de faire un inventaire précis des meubles et de leur état - hé oui il va falloir compter les petites cuillères 😉 . L'exercice sera quelque peu rébarbatif, je vous l'accorde...
Ne pas oublier les diagnostics obligatoires
Allez, encore un peu de paperasse ! Le dossier de diagnostic technique, que certains appellent le DDT, rassemble les diagnostics techniques indispensables à la location.
J'en ai déjà parlé dans cet article mais, pour rappel, vous devez transmettre l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat des risques d'exposition au plomb (CREP), l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz (le plus important à mes yeux).
A noter que si votre logement a été construit avant le 1 er juillet 1997, vous devrez également fournir un diagnostic amiante.
Enfin, si vous louez un logement dans une région exposée aux termites, il faut également fournir un diagnostic termites.
Rechercher un locataire
A présent c'est l'heure de vérité. Vous voilà paré pour votre mise en location. Il ne reste qu'à trouver le locataire - idéal si possible. Vous savez celui qui paie en heure et en temps, prend soin du logement et entretient des relations de bon voisinage. Lorsque l'on s'interroge "comment louer un appartement ?", il s'agit de l'étape la plus stressante.
Pour essayer d'assurer cet objectif, vous êtes en droit de demander des justificatifs de ressources : fiches de salaire, avis d'imposition, les trois dernières quittances de loyer... Demandez également systématiquement une caution, ce qui vous permettra de vous retourner contre la ou les personnes qui se sont portées caution afin de garantir le paiement du loyer.
Respectez la règle du " fois trois " : le montant du loyer ne doit pas représenter plus de trois fois les revenus de votre locataire. Et puis, demandez systématiquement un dépôt de garantie d'un mois hors charges si vous faites de la location nue, jusqu'à deux mois si vous proposez de la location meublée.
Vous pouvez gérer vous mêmes la location ou passer par une agence immobilière - ce que je ne fais jamais personnellement. Pourquoi ? Question de confiance pour commencer. Je préfère garder la main quant au choix de mes locataires. Tandis qu'une agence aura tendance à mettre un peu le premier venu dans le logement.
Et puis, il y a une question de coût de gestion locative (même si l'on peut déduire ce coût de ses revenus immobiliers j'en conviens). Il faudra compter entre 5 % et 10 % du montant des loyers.
Le plus efficace est de passer par la plate-forme leader des petites annonces (Leboncoin pour ne pas le nommer). Soyez le plus précis possible dans le descriptif : cela vous évitera de répondre à bon nombre de questions. Et soignez vos photos, quitte à vous faire aider ! Quoique aujourd'hui un bon smartphone vous permet de réaliser de belles images 😀 . En revanche, je ne vous conseille pas de " survendre " votre bien et/ou d'omettre les points négatifs : cela vous évitera des visites inutiles et d'éventuelles remarques.
N'oubliez pas de réclamer à votre locataire son attestation d'assurance habitation.
Enfin, si vous souhaitez vous prémunir au maximum des risques d'impayés (qui représentent moins de 5 % des loyers) vous pouvez contracter une garantie des loyers impayés. Comptez dans ce cas aux alentours de 3 % du montant de vos loyers.
Mais l'argent n'est pas tout ! Orientez également vos recherches vers des candidats à la location qui souhaitent s'installer dans la durée - cela vous épargnera encore une fois des vacances locatives récurrentes et importantes.
Si vous estimez la tâche trop chronophage (oui cela demande un minimum d'investissement, inutile de se mentir), vous pouvez faire le choix de déléguer la gestion.
Vous voilà arrivé au bout du processus. De prime abord, cela peut sembler long et contraignant mais, avec l'expérience, cela se fait sans douleur 😉 . Je vous recommande de mettre en place une procédure la plus automatisée possible. Et soyer rigoureux dans votre organisation : cela vous permettra de gagner du temps.
Au fil de ces étapes indispensables vous savez à présent comment louer un appartement. Il va de soi que tous ces conseils valent pour une maison.