Acheter des vignes : est-ce rentable ?

Investir dans les vignes : voilà une opération qui ferait le plaisir des gourmets. Mais n'est-ce pas un rêve inaccessible ? Car le prix à l'hectare peut atteindre des sommets, comme nous allons le voir.

De toute façon, ce type de biens ne plaira pas à tout le monde, il faudra même être un amoureux du vin pour s'y intéresser. Dans le cas contraire, vous risquez de vous engager dans un plan qui pourrait s'avérer galère.

Dans la continuité des articles sur l'investissement dans les forêts, les terres agricoles ou la location de chasse, acheter des vignes est un autre type d'opération rurale. Comme quoi, il n'y a pas qu'en ville que l'on peut chasser les bonnes affaires 🙂

Acheter des pieds de vigne ?

L'idée est assez simple : vous achetez des terres agricoles dédiées à la viticulture. Comme vous le savez, notre beau pays est un des principaux producteurs de vin et les régions / villes associées à cet alcool sont mondialement célèbres : Bourgogne, Bordeaux, Alsace, Loire... Il y en a même en Normandie pour les plus curieux d'entre vous :).

Acheter des vignes ou acheter un vignoble ?

Il y a ici un distinguo à opérer : acheter un vignoble c'est mettre la main sur une entreprise, à savoir le foncier mais également l'outil de production, l'espace de vente, le personnel... Autant vous dire que ce n'est pas accessible au commun des mortels. Vous devenez alors vigneron vous-mêmes.

Acheter des vignes c'est " simplement " investir dans la terre sans devenir chef d'entreprise. Vous pouvez louer vos vignes à un exploitant ensuite.

1. Acheter directement un vignoble

C'est sans doute la démarche la plus excitante mais celle qui nécessitera également des moyens importants et un véritable savoir faire de votre part : contrôle de la production, de la qualité des cépages, de la chaîne de production ainsi que de celle de distribution...

Attention, au-delà d'une certaine surface (qui varie suivant la région), il vous faudra obtenir une autorisation d'exploitation par le Préfet si vous n'êtes pas vous-mêmes exploitant.

Parlons peu parlons bien : acheter un vignoble vous coûtera au minimum 700 000 € jusqu'à plusieurs millions d'euros.

Le rendement n'est pas faramineux : entre 1 % et 1,5 %. MAIS vous pouvez également être rémunéré en bouteilles avec un joli rabais à la clé (entre 30 % et 40 % sur le prix public) !

2. Acheter des vignes

Ici, vous ne devenez propriétaires " que " des terres et des vignes que vous louez à un vigneron. Il vous faudra compter entre 10 000 € et plusieurs centaines de milliers d'euros l'hectare en fonction de la qualité du terroir et du prestige du domaine.

Comptez environ 2,5 % annuels de rendement.

3. Investir dans des parts de Groupement Foncier Viticole (GFV)

A l'instar des groupements forestiers, vous allez ici investir dans des SCI spécialisées dans la viticulture. Certains les appellent d'ailleurs les " SCI du vin ".

Ces GFV regroupent plusieurs investisseurs particuliers pour acheter des vignes. Plus précisément, ces investisseurs vont confier l'ensemble du processus d'investissement à un gestionnaire professionnel. Ce dernier va ensuite confier l'exploitation à un viticulteur avec un bail long terme à la clé (au moins 18 ans). Cela peut d'ailleurs aider de jeunes vignerons à lancer leur activité. Les investisseurs toucheront chaque année un pécule. Dans certains cas, vous êtes même convié à participer aux récoltes !

Le prix de ces parts varient entre 1300 € et 200 000 € suivant la région, le domaine, le prestige du vin...

Le rendement s'établit entre 1 % et 4 % - oui je sais, c'est assez faible mais comme tout investissement rural. Ce rendement s'explique notamment par le fait de sous-traiter à un intermédiaire votre investissement (frais d'entrée et de sortie et frais de gestion).

Cette solution, plus accessible à tout un chacun doit néanmoins être nuancée par l'éventuel souci de liquidité.

Investir dans le vin : l'autre option

Vous avez ici deux grandes solutions :

- acheter des bouteilles de vin dans les domaines ou chez les négociants, les entreposer dans des conditions optimales pour les faire vieillir puis les revendre avec une plus-value à la clé. J'en ai déjà parlé dans cet article.

- mais vous pouvez également louer des pieds de vigne. En quoi cela consiste-t-il ? Vous achetez alors une récolte sur pieds : en fonction du nombre de pieds de vigne que vous louez, vous obtenez chaque année un nombre de bouteilles.

Voilà un sujet très méconnu mais la fiscalité d'un investissement dans les vignes est TRES intéressante.

Impôt sur le revenu et IFI

Tout d'abord, pour ceux ayant la " chance " de payer l'Impôt sur la Fortune Immobilière ( IFI), vous pourrez obtenir une réduction totale ou partielle suivant que l'exploitation dont vous êtes le propriétaire est professionnelle ou non. Ceci dit, comme tout investissement rural, il faut rester propriétaire durant de nombreuses années pour y trouver son compte. En l'occurrence, il vous sera demandé de rester propriétaire pendant au moins 18 ans.

Pour ceux d'entre vous qui auront opté pour des parts de GFV, il vous faudra déclarer des revenus fonciers classiques. Et si vous êtes soumis à l'IFI, vous pourrez déduire 75 % de la valeur de vos parts jusqu'à 101 879 €, et 50 % au-delà ! Mais il faudra pour cela être propriétaire de vos parts depuis au moins deux ans.

Quid de la plus-value immobilière ?

C'est sans doute au moment de la revente que vous ferez une jolie " culbute " puisque la valeur des vignes augmente de 4 % par an. Mais, pour assurer votre plus-value, il faudra avoir miser sur les meilleurs domaines. La règle ici n'est plus celle de l'emplacement mais celle du terroir. Plus ce terroir sera connu, plus vous revendrez vos parts, vos vins ou vos vignes rapidement... et au meilleur prix 😆

Si la vente des vignes est inférieure à 5000 €, vous n'aurez aucun impôt à régler. Ce seuil est porté à 15 000 € pour les parts de GFV.

Au delà, vous serez soumis aux taxes sur les plus-values immobilières, à savoir le barème progressif de l'impôt sur le revenu (19%) + les prélèvements sociaux (17,2), soit 36,2 % au total...

Petite consolation : vous aurez droit à un abattement pour durée de détention. Cet abattement se décompose ainsi :

- pour l'impôt (6% par an de la sixième à la vingt et unième année de détention)

- pour les prélèvements sociaux (1,65% par an de la sixième à la vingt et unième année).

Les droits de succession

Pour les détenteurs de parts de GFV, vos héritiers bénéficient d'un abattement de 75 % jusqu'à 300 000 € puis de 50 % au-delà.

Ce même niveau d'abattement existe pour les héritiers de vignes à condition de s'engager sur un bail long terme (18 ans). Dans le cas contraire, cela peut faire TRES mal : 30 % de droits de succession sur la valeur du bien 🙁 .

Acheter des vignes est un investissement plaisir qui vous permet également de diversifier votre patrimoine.

Un point d'attention qu'il faut quand même garder en tête est l' absence de garanties de rendement. Pensez à la grêle, au gel, à la sécheresse ou aux maladies qui peuvent s'en prendre à vos vignes !