Logement non décent : fuir ou investir ?

Etes-vous prêt à tout pour gagner de l'argent avec l'immobilier ? A acheter au fin fond d'une forêt une baraque de quatre sous en espérant la louer au prix fort ? A éviter d'engager des travaux car cela entamerait votre trésorerie ? Voire à louer un logement non décent ?

Ne vous précipitez pas pour répondre car je sais que l'immense majorité d'entre vous ne voit pas l'investissement immobilier sous cet angle. Et si c'est le cas, vous vous êtes trompé d'endroit !

Je ne vais vous le cacher : je suis loin d'être un ardent défenseur du " tout Etat " ou du " tout administré ". Mais la réglementation relative aux logements indécents me semble indispensable. Surtout quand on voit ce que certains marchands de sommeil osent proposer sur le marché - et souvent à prix d'or. Si un logement indécent peut constituer une opportunité, le bailleur doit le réhabiliter et le remettre aux normes exigées par la loi.

Que ce soit bien clair : nous sommes des investisseurs pas des philanthropes. Mais nous sommes encore moins des escrocs.

Qu'est ce qu'un logement non décent ?

Un logement décent doit assurer aux locataires :

- la sécurité. On pense ici par exemple à la sécurité de l'installation électrique ( vous devez savoir que c'est un peu mon Dada si vous me suivez depuis longtemps), à la sécurité liée au gaz ou encore à la solidité d'un balcon ou d'un garde corps.

- la préservation de leur santé. Par exemple, un logement trop humide peut causer des troubles pulmonaires.

- des équipements essentiels, tels qu'un coin cuisine avec évier, l'accès à l'eau chaude et à l'eau froide, le chauffage, des toilettes.

- la protection contre les infiltrations d'air (fenêtre simple vitrage n'assurant plus l'étanchéité, infiltration au niveau de la toiture) et l' aération du logement (pour éviter les troubles liés à l'humidité comme l'apparition de moisissures et / ou champignons).

- l' absence de nuisibles ou parasites. On pense ici immédiatement aux rats ou aux cafards, véritable plaie que connaissent si bien les Parisiens 😛 .

A ces éléments s'ajoute l'obligation pour le logement de disposer d'une pièce d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume de 20 m³ en prenant en compte la partie de la pièce dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m.

Attention, la réglementation vise tant le logement lui-même que les parties communes pour y accéder. Si la cage d'escalier qui permet l'accès au logement présente un danger, le logement sera jugé indécent.

Une précision qui a également son importance pour ceux qui louent des chambres de bonne : les toilettes peuvent se trouver en dehors du logement mais dans le même bâtiment et doivent être facilement accessibles.

Enfin, une observation étonnante : cette réglementation sur le logement non décent s'applique aux résidences principales. Ce qui exclue de facto les locations courte durée.

Si vous souhaitez lire la prose officielle, rendez-vous ici.

Quelle différence avec un logement insalubre ?

Logement insalubre et logement non décent peuvent faire l'objet d'un recours par le locataire.

Dans le premier cas, il y a une notion d'urgence, de risque avéré sur la santé et/ou la sécurité du locataire.

Disons que, dans l'échelle de gravité, le logement sera d'abord indécent avant de devenir insalubre si le propriétaire n'engage pas les travaux nécessaires.

En cas d'insalubrité, le préfet prend un arrêté qui rend le logement " inlouable ". Le bailleur a dans ce cas l'obligation d'engager des travaux, tout en relogeant les locataires à ses frais.

Regardez cet exemple. C'est mon premier investissement locatif : une maison achetée en 2007. Au-delà de l'absence de chauffage ou de toilettes, elle menaçait à plusieurs endroits de s'effondrer. Vous imaginez si j'avais loué ce bien en l'état ?

Et avec un habitat indigne ?

Il s'agit là d'abord d'une notion politique qui concerne les services publics. Ces derniers doivent lutter contre l'habitat indigne.

Ce genre d'habitat recouvre souvent les mêmes situations que le logement insalubre mais également les immeubles menaçant ruines - hé oui rien que ça !

Quels risques encourez-vous en louant ce type de logement ?

J'ai un jour visité un " studio " qui ne disposait d'aucune fenêtre, une véritable pièce aveugle ! L'absence de lumière naturelle rendait ce logement non décent. Et pourtant, comme il était situé en ville, il était loué régulièrement dans les 350 €. C'est ce dont m'assura l'agent immobilier en tout cas.

Je lui fis vertement savoir que je ne mangeais pas de ce pain là et que je trouvais même surprenant qu'il ose le proposer à la vente comme un vrai logement.

Au-delà du fait que ce logement était indécent, vous pouvez imaginer le " potentiel à emmerdes ".

Un litige peut vite naître dans ce type de location. Le locataire pourra entamer une démarche amiable avant de passer aux choses sérieuses : commission de conciliation voire recours devant le tribunal d'instance. Les sanctions pourront être multiples : le bailleur devra engager les travaux, se voir imposer une réduction de loyer voire payer des dommages intérêts au locataire.

Selon la jurisprudence, ce dernier aurait également la possibilité de quitter le logement sans avoir à fournir de préavis.

Si vous percevez directement l'aide au logement en tant que bailleur, la CAF peut décider de suspendre ce règlement.

Logement non décent : une opportunité d'investissement ?

Ce type de bien fait littéralement fuir les acquéreurs. Et cela tombe bien puisque, s'il y a peu d'acheteurs, la marge de négociation va être potentiellement TRES intéressante.

Je le dis à longueur de blog et je vais encore le répéter : n'ayez pas peur des travaux. Il y a souvent une bonne affaire derrière un bien dégradé ! Tant en terme de trésorerie potentielle qu'au niveau fiscal.

Bien entendu, il faudra conditionner votre achat à une négociation serrée (pour ne pas dire féroce) et à une estimation la plus précise possible des travaux. Si vous vous sentez un peu juste sur ce dernier point, n'hésitez pas à vous faire aider par des artisans pour affiner votre chiffrage.