Votre offre d’achat bloque-t-elle les visites ?

Ouf ! Vous avez trouvé le bien de vos rêves (investissement ou résidence principale). Cela fait des mois que vous cherchez désespérément le produit idéal et, cette fois, c'est la bonne.

Vous avez transmis votre offre au vendeur ou à l' agent immobilier. Maintenant se pose une question : votre offre d'achat bloque-t-elle les visites ?

Sueurs froides. D'autres que vous pourraient également se montrer intéressés et entrer dans la danse.

Passons en revue les différentes situations possibles. Cela vous permettra de comprendre si vous avez de vraies raisons de vous en faire ou si vous pouvez relâcher la pression 🙂

Offre d'achat transmise au vendeur en direct

Si vous vous positionnez au prix demandé par le vendeur, la vente est formée - j'en reparle juste après. En principe, la vente se fera plus rapidement puisqu'il n'y aura pas d'intermédiaires. Et les visites s'arrêteront également plus vite.

Offre d'achat transmise par l'intermédiaire d'un agent immobilier

Dans cette situation, l'agent immobilier a tout intérêt à transmettre rapidement votre proposition, surtout s'il est en concurrence avec d'autres professionnels. S'il dispose d'un mandat exclusif, il pourra prendre davantage son temps voire carrément temporiser pour obtenir le meilleur prix possible.

L'offre d'achat au prix bloque-t-elle les visites ?

Si l'on reprendre les termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite " dès qu'on est convenu de la chose et du prix ".

Par conséquent, si vous avez choisi de faire une offre au prix, vous pouvez penser qu'il y a accord avec le vendeur et que les visites sont bloquées.

Mais c'est un peu plus subtil : il faut encore que le vendeur accepte expressément votre offre. La loi Hoguet a clarifié ce point : le vendeur qui reçoit plusieurs offres le même jour - chose tout à fait possible à Paris par exemple - dispose d'un choix parmi les acquéreurs potentiels. En principe, c'est la première offre au prix qui doit être retenue mais, dans les faits, il sera difficile pour vous d'évaluer si votre offre en a devancé une autre, à quelques heures prêt.

On peut donc imaginer que, tant que le vendeur n'a pas accepté l'offre au prix, les visites continuent. Ce qui laisse le temps au vendeur de choisir le meilleur dossier au niveau des acheteurs : la plupart du temps, il s'agit de ceux ayant un apport important. Mais d'autres critères peuvent entrer en jeu : par exemple, si vous sollicitez une vente longue (la plupart des vendeurs n'y sont pas favorables) ou, à l'inverse, si vous demandez à entrer dans les lieux avant même la signature de l'acte authentique.

En fait cette règle vise à éviter qu'un bien soit vendu deux fois par deux agences différentes. Le cas de figure est assez rare mais, encore une fois, dans une ville très tendue comme Paris, il est possible que deux agents immobiliers vendent un bien au même prix le même jour.

Quid d'une éventuelle surenchère au-delà du prix demandé ?

Un acquéreur peut-il faire une offre supérieure au prix demandé par le vendeur ?

La réponse est simple : non, la surenchère n'est pas permise. Encore, une fois, il faut se reporter au Code Civil : la vente est parfaite " dès qu'on est convenu de la chose et du prix ".

A noter que cette pratique est en revanche courante aux Etats-Unis par exemple.

En fait, si vous souhaitez " blinder " au maximum votre offre et bloquer les visites, il faut convaincre le vendeur par le biais d'un accord de principe de la banque ou, mieux, par un achat en cash avec capture d'écran de votre compte pour prouver que vous avez les fonds ou encore en proposant une grosse somme séquestre lors de la signature du compromis.

En revanche, ne versez pas d'argent au vendeur ou à l'agence avant la signature dudit compromis ! L'article 1589-1 du Code Civil prévoit que " est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement , qu'elle qu'en soit la cause et la forme ".

L'offre doit être écrite

Hé oui car une offre orale n'aura pas de valeur juridique. L'offre doit donc être écrite et signée par le vendeur. Elle doit également contenir un certain nombre de mentions. J'en ai déjà parlé ici.

Certains vont conseiller aux vendeurs de poursuivre les visites, et ce en dépit de l'offre reçue et contresignée ! Personnellement, je trouve cela un peu limite vis-à-vis des acquéreurs mais surtout par rapport aux personnes qui visitent : c'est une perte de temps pour tout le monde.

Cela m'est arrivé une fois : le vendeur m'avait dit par téléphone qu'il avait une offre au prix acceptée mais qu'il continuait les visites. Il avait ajouté que c'était le premier qui signait un compromis qui emportait la mise. Je n'avais pas tellement apprécié, et du coup je ne m'étais même pas déplacé pour visiter.

Et si l'offre d'achat n'est pas au prix ?

La situation est finalement plus simple dans ce cas : soit le vendeur accepte et contresigne votre offre, soit il vous fait une contre-proposition... soit il est vexé et fait le mort parce que vous avez attaqué trop bas 😉 .

Excepté la première situation, les visites vont naturellement se poursuivre.

Comme vous le constatez, pour que votre offre d'achat bloque les visites au plus vite, il faut que celle-ci soit réalisée au prix, par écrit, et que le vendeur l'accepte également par écrit.