Comment se lancer dans l’immobilier (sans se planter)

Je ne sais pas pour vous, mais personnellement j'ai surtout pensé aux probabilités d'accident. Faibles certes mais réelles.

Lorsque vous commencez à projeter d'investir dans la pierre, rebelote : trouille et excitation se mêlent à nouveau.

Vous vous réjouissez à l'idée de vous enrichir mais prenez peur à l'idée de vous endetter de quelques dizaines de milliers d'euros. Et si vous lâchez la bride à votre imagination, les scenarii noirs s'enchaînent : vous ne trouvez pas de locataires et vous trouvez étranglé par les mensualités de remboursement, ou vous avez des locataires qui ne paient pas ou dégradent tout... Sueurs froides garanties.

Alors, comment se lancer dans l'immobilier sans aller direct au crash ?

Voici 7 pièges à éviter et 6 phases impératives si vous souhaitez vivre cette première le plus sereinement possible.

Les erreurs à ne (surtout) pas commettre pour se lancer dans l'immobilier

Avant de se lancer dans l'immobilier, vous devez avoir conscience qu'il y a un certain nombre de pièges qu'il vous faudra éviter.

Considérer que l'investissement immobilier est réservé aux riches

Voilà sans doute l'une des erreurs les plus fréquentes chez les néophytes : penser que ce genre d'opération n'est pas accessible.

Et pourtant, l'immobilier c'est possible dès 1000 € ! J'en ai parlé ici. Il s'agit de pierre papier. Pour investir " en dur ", vous pouvez penser à une place de parking pour quelques milliers d'euros et vous constituer de la sorte une première expérience.

Prenez rendez-vous avec un courtier pour vous faire une idée de votre capacité d'endettement.

Présumer de ses forces

Si vous pensez qu'investir dans l'immobilier est facile, vous avez à la fois tort et raison. Le process est simple : trouver une bonne affaire, la négocier, faire financer votre projet, mettre en valeur votre bien avant de l'exploiter. Sauf que, à chacune de ces étapes, il va falloir vous montrer précis, oeuvrer avec méthode et je dirais même professionnalisme.

Et comme nous allons le voir plus loin, il y a bon nombre de chausse trappes à éviter.

Evitez donc le péché d'orgueil : ne vous voyez pas multi-millionnaire alors que vous êtes juste multi-endetté !

Et restez modeste : on a toujours beaucoup de choses à apprendre en la matière. C'est d'ailleurs l'un des intérêts majeurs de ce type d'opération : l'éducation permanente.

Etre aveuglé par le rendement... ou le cashflow

Ce conseil peut paraître étranger venant d'un investisseur tel que moi 🙂 .

Ce que je veux dire par là c'est que les rentabilités trop intéressantes cachent souvent un " loup ". Et vu votre manque d'expérience, vous n'allez pas forcément réussir à l'identifier.

Voisins exécrables qui vont faire vivre un enfer à vos locataires rendant votre placement juteux en débâcle, taxe foncière explosive qui plombe vos beaux chiffres, fiscalité non maîtrisée, demande locative insuffisante dans une ville morte... Les situations sont multiples pour vous faire déchanter... et passer d'un cashflow positif à du négatif pur et dur.

Pour éviter de vous faire avoir, investissez près de chez vous ou au minimum dans une zone géographique que vous connaissez bien.

Ecouter les autres

En voilà un conseil difficile à appliquer ! Particulièrement quand on débute dans l'investissement immobilier - et plus encore lorsqu'on est jeune. On a tendance à écouter les personnes plus âges (en principe plus expérimentées et sages). Et on ressent le besoin d'être aiguillé.

Pour la plupart de vos proches, investir dans la pierre comportera trop de risques. C'est déjà un problème culturel : les Français détestent le risque (sinon pourquoi laisser dormir autant d'argent sur des livrets A ?). Ceux qui vous aiment vont donc chercher à vous influencer et à vous faire renoncer à votre projet - et ce en toute bonne foi, pour "vous protéger".

De l'autre côté de la chaîne, vous aurez les agents immobiliers qui vont chanter monts et merveilles sur les biens qu'ils vous proposent.

La vérité est exactement entre ces deux opposés.

Le mieux est d'en discuter avec des personnes ayant déjà investies elles-mêmes. Si vous n'en avez pas autour de vous, la partie commentaire du blog peut vous aider 🙂 .

Mais surtout retenez que vous devez vous faire votre PROPRE opinion. Ce n'est pas évident. Je le sais pour l'avoir vécu également.

Ne pas se préoccuper de la fiscalité

" Ca y est le voilà reparti avec la fiscalité ". Des collègues blogueurs ou Youtubeurs me reprochent souvent de parler trop des impôts. J'admets que ce n'est pas sexy. C'est même tout le contraire : technique, rébarbatif et pas vendeur pour trois sous.

Mais comment passer à côté du sujet dans un des pays les plus fiscalisés au monde ??? Ce serait une plaisanterie.

L'autre option est de faire la politique de l'autruche. Mais mieux vaut vous prévenir : le réveil sera brutal !

Tomber dans le panneau des opérations de défiscalisation immobilière

A l'inverse, il y a un certain nombre de personnes qui engagent des opérations immobilières juste pour payer moins d'impôts. C'est prendre le problème à l'envers à mon sens.

Car investir dans du Pinel par exemple revient à faire le jeu des promoteurs immobiliers. Comparez le prix au mètre carré d'un Pinel avec un appartement ancien, vous comprendrez très vite qu'il y a un souci. Et la performance énergétique du neuf n'explique pas tout.

De plus, ces opérations vous apportent un produit clé en main. Je sais, c'est rassurant quand on souhaite se lancer dans l'immobilier. MAIS c'est aussi une erreur puisque votre boulot en tant qu'investisseur est d'apporter de la valeur, de la plus-value latente au bien que vous achetez. Soit en le remettant au goût du jour soit en changeant le mode de location.

Ne pas penser à la revente

On oppose souvent le fait de gagner de l'argent avec des loyers et le fait de générer une plus-value. Comme si l'un empêchait l'autre. Pour le dire simplement : c'est une idée absurde.

Lorsque vous réalisez une bonne opération, vous avez le choix : mettre le bien en location et générer de la trésorerie ou le revendre et créer une plus-value. Même en comptant les frais de notaire, vous devez pouvoir gagner de l'argent.

Le contre-exemple flagrant est (encore une fois) l'investissement dans le neuf. Vous achetez tellement cher que pour espérer créer une plus-value, il vous faudra beaucoup, beaucoup de patience...

Et puis, n'oubliez pas que vous pourriez avoir un jour besoin de liquidités. Dans ce cas, il vaut mieux posséder dans votre patrimoine des biens recherchés - essentiellement de par leur emplacement.

Comment se lancer dans l'immobilier avec succès

On entre ici dans le vif du sujet 😛

La phase objectif / stratégie

Se lancer dans l'immobilier implique que vous avez une idée derrière la tête. Sans doute que la pierre vous attire mais, au-delà, vous souhaitez sans doute gagner plus d'argent pour vivre mieux, vous faire plaisir, préparer votre retraite ou je ne sais quoi d'autre.

J'en ai déjà parlé, il est important d'identifier le pourquoi avant de s'attaquer au comment.

Le pourquoi c'est votre moteur, ce qui vous motive profondément pour investir. Par exemple, c'est la volonté d'assurer un niveau de vie confortable à mes enfants qui a été mon moteur principal.

Le comment c'est la stratégie : quelles méthodes allez-vous utiliser pour parvenir à votre objectif ? Pour vous y aider, il apparaît opportun de vous former sur le sujet.

La phase de formation

Ici, vous vous attendez sans doute à ce que je vous fasse tout un baratin sur les fait qu'il faut absolument acheter mes formations, et si possible la plus complète qui est aussi la plus chère.

Bon, désolé de vous décevoir mais je ne vais pas faire ça. Oui, il FAUT se former avant d'investir. Quand vous avez acheté votre première voiture, vous aviez bien passer quelques leçons conduite avant non ? Hé bien avec l'immobilier c'est pareil : apprenez à investir avant de vous lancer dans l'immobilier locatif - cela vous évitera d'avoir un accident 😉 .

Ensuite, c'est à vous de voir quelle type de formation a votre préférence : un apprentissage payant complet ou une méthode plus dispersée où vous recherchez les informations à droite et à gauche.

Profitez également de cette phase pour apprivoiser votre peur et travailler votre état d'esprit. Avoir peur au moment de se lancer dans l'immobilier est parfaitement normal, le tout est de ne pas vous laisser paralyser. Car vous risquez de le regretter dans quelques années.

Une fois cette partie terminée, vous saurez comment vous y prendre pour atteindre votre objectif. Par exemple, vous saurez que vous n'investissez que dans des studios dans le les quartiers X, Y et Z de telle ville, que votre rentabilité minimale est de 10 % et / ou que votre cashflow plancher est de 80 € par mois. Ces critères vont constituer votre boussole et vous ne devrez pas y déroger.

Car investir demande un raisonnement à froid, basé sur des chiffres - et non sur un éventuel " coup de coeur " comme on peut le connaître avec une résidence principale.

La phase d'entraînement

Prendre contact avec des agents immobiliers et faire des visites est l'étape suivante à franchir.

ne soyez pas avare de visite ou de discussion avec les professionnels de l'immobilier. Ce n'est JAMAIS une perte de temps : toute expérience est bonne à prendre. Cela vous permettra de prendre du recul, de comparer les biens et les prix, d'affiner vos préférences... etc.

L'entraînement passe également par de premières discussions à mener sur les prix. Suivant votre caractère il va falloir ou non forcer votre nature. Personnellement, je détestais marchander au début de mon parcours. Aujourd'hui, c'est l'inverse : si je ne parviens pas à discuter le prix, je me sens frustré .

Les premières négociations sont les plus dures. Par la suite, cela ne vous gênera plus du tout. Vous verrez, cela deviendra même un jeu.

La phase action !

C'est souvent le plus dur : sautez dans le grand bain alors que vous savez à peine nager. Encore un mélange de trouille et d'excitation. Certains bloquent à ce niveau : engager plusieurs dizaines de milliers d'euros induit une responsabilité trop importante.

Sur ce point, je ne serai pas le grand imbécile qui vous balance dans la flotte pour vous forcer la main. J'estime que c'est à chacun de faire en fonction de ses capacités et de son caractère.

Seulement, il y a une chose que vous devez garder en tête : plus vous commencez tôt, plus vous allez rapidement gagner de l'argent.

Commencez petit (et voyez grand)

Je vais le dire pour la centième fois : pour un premier investissement visez un studio ou un F2. L'objectif est certes de vous enrichir mais aussi et surtout de vous constituer une première expérience.

C'est la base de votre édifice d'investisseur. Il faut que cette base soit solide - vous allez par la suite la consolider avec les opérations suivantes.

Le renouvellement

Une fois cette première expérience réussie, vous vous sentirez en confiance, vous pourrez en tirer les conséquences, ajuster votre stratégie... et recommencer à investir.