Attestation de valeur locative : à quoi çà sert ?

Voilà bien un terme barbare : attestation de valeur locative. Votre banquier vous en a parlé. Il vous a même dit que c'était une pièce indispensable à la constitution de votre dossier de prêt immobilier. Sans elle, votre projet d'investissement risque de tomber à l'eau.

Mais qu'est ce que cela veut dire ? Quelle est son utilité ? Dans quelles conditions et à qui la réclamer ?

Réponses dans ce nouvel article !

Définition

Autrement dénommée avis de valeur locative, estimation de valeur locative ou plus simplement estimation de loyer (c'est quand même plus clair), l'attestation de valeur locative est un document signé par un professionnel qui indique le loyer moyen annuel constaté sur un bien immobilier.

Valeur locative ?

La valeur locative est un élément important pour deux raisons :

- tout d'abord, elle vous sera utile si vous souhaitez investir dans un bien (on parlera de valeur locative de marché) - j'en reparle juste après.

- ensuite, cette valeur locative est suivie de près par les services des impôts... C'est la valeur locative cadastrale.

" Ha non il va encore nous parler du fisc ! " Désolé, à croire que c'est une déformation chez moi 🙂 Mais que voulez-vous, le fisc est partout : on ne peut pas se contenter de l'ignorer.

Pour vous rafraîchir la mémoire, la valeur locative d'un bien sert au fisc à déterminer le montant des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation pour les quelques personnes qui en paient encore).

Plus cette valeur locative est élevée, plus vos impôts locaux vont l'être également. Un petit conseil au passage si vous trouvez que votre taxe foncière est trop élevée, vous pouvez envoyer un courrier au service des impôts pour leur réclamer la valeur locative de votre bien. J'en ai déjà parlé ici.

Les services fiscaux vont alors s'appuyer sur une fiche d'évaluation réalisée par la mairie de la ville où est situé le bien.

Attention, il s'agit d'un sujet brûlant voire explosif car les valeurs locatives ont été mises à jour pour la dernière fois... en 1978. Il est question de les réviser (la fameuse révision des valeurs locatives) mais c'est un serpent de mer auquel pas un gouvernement ne s'est attaché car cela risque de créer - beaucoup - de remous. Avec une hausse spectaculaire des taxes foncières à la clé...

Comment est calculée cette valeur locative ?

De multiples paramètres sont pris en compte pour déterminer cette valeur locative : l'emplacement, les éléments dits de confort (chauffage, salle de bain, installation du gaz, tout à l'égout...), le fait qu'il s'agit d'un terrain bâti ou non, d'un logement ou d'un commerce, la surface, les éventuelles dépendances (garage, cave, grenier...), le montant des charges si votre bien est en copropriété, l'orientation et l'état du logement...

Cette valeur locative peut évoluer dans le temps si vous engagez des travaux - et que vous les déclarez cela va de soi !

Une attestation de valeur locative de marché, pourquoi faire ?

Quand vous allez voir votre banquier et/ou courtier pour investir dans l'immobilier, celui-ci peut vous demander un justificatif des ressources locatives escomptées. Si le bien est déjà loué, il vous demandera le bail avec le montant du loyer.

Somme toute, c'est logique : le banquier a besoin de certaines garanties avant de vous prêter de l'argent. Un peu au même titre qu'une assurance de prêt et qu'un système de cautionnement. Vous pouvez avoir une idée du montant du loyer mais l'avis d'un professionnel sera plus neutre et rassurant pour un banquier.

Attention, le banquier ne retiendra que 70 % du montant de ce loyer pour calculer votre taux d'endettement. Pourquoi ? Tout simplement car il va estimer que vous allez devoir faire face à des périodes de vacances locatives, au paiement de certaines charges, taxes et travaux divers.

L'attestation de valeur locative est donc essentiel pour obtenir votre prêt immobilier. Le banquier va notamment s'appuyer sur ce document pour estimer votre capacité et votre taux d'endettement.

Comment obtenir une attestation de valeur locative ?

Il existe des sites Internet vous permettant de récupérer ce document.

A titre personnel, je ne m'embête pas : j'appelle un des agents immobiliers que je connais ou le service négociation de mon notaire. Je fais ensuite un rapide descriptif du bien concerné, envoie quelques photos si mon interlocuteur le souhaite et, quelques heures après, je reçois l'attestation de valeur locative dans ma boîte mail 😉 .