Payer les loyers s'il y a de la mérule ?

Un arrêt juge que les juges doivent rechercher si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l'exception d'inexécution.

Il s'agissait de mérule.

"" M. W... N..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° B 18-20.865 contre l'arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. N..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 7 juin 2018), que, le 23 juillet 2010, la société [...] a donné en location des locaux à usage de commerce à M. N..., agissant en tant que futur représentant légal de la société WBS, en cours de formation ; que, le 19 juillet 2011, elle a délivré à la société WBS un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement d'un arriéré de loyers et, le 13 août 2012, à M. N... un commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d'assurance ; qu'elle a assigné la société WBS et M. N... en constatation de la résiliation du bail commercial pour défaut d'assurance et de paiement des loyers et en paiement de l'arriéré de loyers ;

Attendu que, pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que le bailleur a satisfait à son obligation légale de délivrance et d'entretien de son immeuble prévues à l'article 1719 1° et 2° du code civil en effectuant les travaux nécessaires à l'éradication de la mérule et à la remise en état des locaux et à la suite desquels il n'est pas démontré que les locaux ne seraient pas utilisables conformément à leur destination, de sorte qu'il ne saurait être fait grief au bailleur d'avoir respecté son obligation d'exécuter les travaux et qu'en l'absence de manquement grave de celui-ci, le preneur ne pouvait décider de suspendre l'exécution de ses obligations tenant au paiement des loyers et à assurer les locaux ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l'exception d'inexécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne la société [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...] et la condamne à payer à M. N... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. N....

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, sur la base d'un commandement du 19 juillet 2011, s'agissant des loyers et des charges, et d'un commandement du 13 août 2012, s'agissant du défaut d'assurance, ordonné l'expulsion de Monsieur N..., condamné ce dernier au paiement de loyers jusqu'au 12 décembre 2013, puis mis à sa charge une indemnité d'occupation à compter du 12 décembre 2013 et jusqu'à complète libération des lieux ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE " pour expliquer son manquement à son obligation de payer les loyers et d'assurer les locaux loués, M. N... oppose à son bailleur l'exception d'inexécution de ses obligations telles que prévues à l'article 1719 du code civil selon lesquelles : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune situation particulière : [...] 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée: 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;" ; qu'il est constant que les locaux ont été loués, suivant contrat de bail commercial en date du 23 juillet 2010, en nature de bureaux et de garage sur une superficie d'environ 160 m² ; qu'au vu de l'état des lieux d'entrée contradictoire du même jour, les plafonds, murs et sol des trois pièces étaient en bon état général mis à part une dizaine de trous sur l'un des murs et des jointures de lattes espacées et une latte cassée dans l'entrée, des excroissances et une latte manquante dans un coin ainsi qu'un led manquant dans la pièce " en entrant à gauche ", 7 leds manquants dans la pièce "en entrant à droite'' ; les plafond, murs et sol du garage étaient décrits comme passables ; qu'il est justifié de l'intervention très rapide de la SCI [...], qui, à l'annonce de la présence de la mérule le 26 mai 2011 par M. N... qui ne conteste pas qu'elle ne concernait que 60 m² sur les 160 m² loués, obtenait dès le 04 juillet 2011 un devis (devis de la société Sept) préconisant Je traitement fongicide pour éradiquer le champignon ; que les travaux étaient entrepris dès le mois de juin 2011 pour permettre une meilleure ventilation des locaux comme l'atteste la facture de la société Chaudronnerie Avraise du 30 juin 2011, et assurer une meilleure sécurisation des locaux en faisant poser des grilles et barreaudages sur deux fenêtres (facture de la société BTP Bellotti du 27 juin 20 11), comme l'a justement souligné le Tribunal ; qu'il versé aux débats aucune pièce probante par M. N..., les photographies et constat étant contemporains du signalement de la mérule et des premières démarches entreprises par la SCI [...] pour remédier aux désordres, et venant confirmer la présence de la mérule et ses conséquences sur l'état des lieux, pour venir contredire le fait que dès le 09 août 2011, le plancher et les cloisons concernés étaient déposés, que le 25 août 2011, le bailleur contactait la société Sept pour faire effectuer le traitement chimique de la mérule, réalisé au début du mois d'octobre 2011 ; qu'il est également établi, et comme l'a à juste titre rappelé le tribunal, que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 octobre 2012, la SCI [...] a sollicité son locataire afin de fixer une visite d'expertise afin de déterminer si le traitement chimique de la mérule avait été efficace et s'il était possible de remettre en état la partie attaquée par la mérule, que, le 22 octobre 2012, la société Sept relevait que le taux d'humidité était redescendu à un niveau acceptable et que le temps de séchage et la ventilation des locaux permettaient de réaliser les travaux de remise en état ; qu'il est également justifié de l'exécution des travaux de remise en état, à savoir les travaux de réfection du sol par la pose d'une dalle en béton en février 2013, et celle de cloisons alvéolaires entre le 29 mai et le 10 juin 2013 ainsi que la réfection de l'installation électrique ; qu'aucune pièce contemporaine de cette période n'est produite par M. N... qui viendrait remettre en cause la réalité des travaux ainsi justifiés, les photographies relatives à la fracture ou plutôt l'effraction de la poignée de porte et acte de vandalisme (contre porte arrachée) au demeurant non datées n'ayant aucun lien avec les désordres auxquels la SCI Valcay justifie ainsi avoir remédié ; que certes ces travaux ont duré deux années de juin 2011 à juin 2013, étant observé à cet égard qu'il a fallu s'assurer de l'efficacité du traitement avant de les entreprendre, il n'en demeure pas moins que la SCI [...] a satisfait à son obligation légale de délivrance et d'entretien de son immeuble prévues à l' article 1719 1° et 2° du code civil, en effectuant les travaux nécessaires à l'éradication de la mérule qui s'apparente davantage à des gros travaux de structure lui incombant en suite de la découverte de l'infestation par la mérule de ses locaux, comme l'ont, à bon droit, retenu les premiers juges ; que par ailleurs, M. N... n'établit pas davantage que les travaux effectués n'auraient pas permis de rendre utilisables les locaux conformément à leur destination ;qu'en effet, les pièces produites sont soit contemporaines de l'annonce de la présence de la mérule et des mois qui l'ont suivie, soit antérieures aux travaux de remise en état ou pas datées donc sans valeur probante de l'efficacité des travaux, à l'exception du procès-verbal de constat dressé par l'huissier de justice mandaté par M. N..., le 09 mars 2017, réalisé en présence de l'huissier de justice mandaté par la SCI [...], dont les constatations ont égalèment été consignées dans un procès-verbal d'état des lieux du même jour, et qui confirment tous deux le mauvais état général des locaux ; que pour autant, ces constatations ne suffisent pas à démontrer l'inefficacité des travaux effectués par le bailleur pour remédier à la présence de la mérule et à la remise en état des locaux, alors que près de quatre années se sont écoulées depuis leur réalisation, ce qui ne permet pas d'attribuer le mauvais état général des lieux à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien ; que dès lors, et comme l'a retenu, à bon droit le tribunal, il ne saurait être fait grief à la SCI [...] d'avoir respecté son obligation de réaliser les travaux de réfection des locaux, nécessités par la mérule ; qu'aucun manquement grave et constat de la SCI [...] n'étant établi, M. N... ne pouvait donc décider de suspendre l'exécution des obligations lui incombant, à savoir payer les loyers et assurer les locaux ; qu'au vu des décomptes produits, M. N..., à qui incombe la charge de la preuve du paiement des loyers, a cessé de s'acquitter des loyers, d'un montant mensuel de 630 €, dès le mois de mars 2011, soit avant même l'annonce de la mérule, hormis une régularisation partielle en juin 2011 ; que par ailleurs, la SCI [...] verse aux débats une lettre de la société Allianz du 29 octobre 2012 qui indique que les locaux ont été assurés du 22 décembre 2010 au 24 mars 2012, date de la suspension des garanties pour non-paiement de prime, suivie de la résiliation du contrat à effet du 3 avril 2012 ; qu'or, M. N... ne justifie pas de l'assurance du local, la pièce 28 " justificatif de règlement " qu'il produit correspondant à un échange de mails avec un conseiller en assurances, même s'il évoque l'affectation de règlement à un des autres contrats de M. N..., n'y suffisant pas en l'absence de référence à un quelconque contrat et portant plus particulièrement sur les locaux loués ; que c'est par conséquent, à bon droit, que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail et rappelé dans le commandement de payer les· loyers en date du 19 juillet 2011 et le commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d'assurance en date du 13 août 2012, ordonné l'expulsion de M. N..., dans le délai d'un mois à compter de la signification de sa décision sous astreinte, à défaut de libération volontaire des lieux, étant observé à cet égard que M. N... a libéré les lieux le 09 mars 2017, condamné ce dernier au paiement de la somme de 21.697,81 € au titre des loyers impayés arrêtés au 12 décembre 2013 ainsi qu'à une indemnité d'occupation fixé au montant de loyer contractuel augmenté des charges locatives et ce , à compter du 12 décembre 2013 jusqu'à la totale libération des lieux ; qu'il convient de confirmer la décision entreprise " ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE " que l'article 8 du bail stipule que, à défaut de paiement â son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions de l'acte, qui sont toutes de rigueur, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans qu'il ait remplir aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeuré de payer ou d'exécuter la clause en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet pendant ce temps ; Attendu que l'article 13 du bail impose au preneur d'assurer son mobilier, le matériel, ses marchandises et tous risques afférents à l'immeuble loué ; que, par commandement délivré le 13 aout 2012, Monsieur W... N... a été mis en demeure d'avoir à justifier de l'assurance contre tous les risques locatifs des locaux pris en location de manière continue durant toute la durée du bail, sous peine de mise en oeuvre de la clause résolutoire ; Que, de la réponse fournie par la société ALLIANZ, il ressort que Monsieur W... N... n'a assuré, au nom de la société WBS SAS, le local pris en location, que pendant la période du 22 décembre 2010 au 24 mars 2012, date de la suspension des garanties pour non paiement des primes, suivie de la résiliation du contrat à effet du 3 avril 2012 ; Que, à l'occasion d'une enquête préliminaire diligentée par la brigade de gendarmerie de Nonancourt, Monsieur W... N... entendu le 24 aout 2015, a confirmé qu'il n'assurait pas le local pris en location ; qu'il ne fournit aucune explication sur ce manquement délibéré à une obligation du bail, commis avant même qu'il ne constate la présence de mérule dans les locaux litigieux et persistant après le commandement d'avoir à justifier d'une assurance ; Attendu que, par ailleurs, le commandement de payer délivré le 19 juillet 2011 est resté infructueux ; Attendu que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire rappelée dans les deux commandements qui lui ont été délivrés, Monsieur W... N... soutient que la SCI [...] n'a pas respecté son obligation de délivrance, les locaux objets du bail étant totalement inexploitables, les murs et les planchers ayant été totalement détruits et aucune reconstruction n'ayant été réalisée ; Attendu que, le 26 mai 2011, Monsieur W... N... a prévenu la SCI [...] de l'existence de mérules dans les locaux ; que, le 9 juin 2011, la SCI [...] faisait intervenir la société MAXIDIAG pour établir un diagnostic, cette société confirmant la présence de champignons lignivores sur la partie des bureaux et eu niveau des toilettes ; Que le SCI, [...] a, dès le 4 juillet 2011, demandé un devis pour le traitement fongicide nécessaire pour éradiquer la mérule ; c1u elle a immédiatement fait exécuter des travaux pour permettre une meilleure ventilation des locaux (facture, de la société CHAUDRONNERIE AVRAISE du 30 juin 2011) et fait le nécessaire pour assurer une meilleure sécurisation de ces locaux en faisant poser des grilles et barreaudages sur deux fenêtres (facture de la société B.T.P. BELOTTI du 27 juin 2011) ; Que compte tenu de l'attitude ambiguë de Monsieur W... N..., rapportée dans la sommation interpellative du 8 juillet 2011, qui indiquait être demandeur pour le traitement des locaux dont il était preneur, mais refusait de libérer l'un des bureaux tant qu'une solution de remplacement aux frais du bailleur n'avait pas été trouvée, la S.C.I. [...] a été contrainte de saisir le juge des référés de ce tribunal, lequel a, par ordonnance prise le 27 juillet 2011 signalée le 4 août suivant, autorisé la société bailleresse à pénétrer et laisser pénétrer toute entreprise de son choix dans les locaux donné en location et ordonné à la société WBS SAS et à Monsieur W... N... de libérer les lieux pendant les travaux, sauf à ces derniers de saisit le tribunal de grande instance dans le cas où ils souhaiteraient obtenir l'indemnisation d'un préjudice provenant de l'attitude de leur bailleur ; Que, le 9 août 2011, le plancher et les cloisons concernés ont été déposés ; que, le 25 août 2011, la SCI [...] prenait contact avec la société SEPT pour faite effectuer le traitement chimique de la mérule, qui a été réalisé en tout début du mois d'octobre 2011 ; Que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 octobre 2012, la S.C.I. [...] a sollicité Monsieur W... N... afin de fixer une visite d'expertise afin de déterminer si le traitement chimique de la mérule avait été efficace et s'il était désormais possible de remettre en état la parue attaquée par ce champignon ; que, le 22 octobre 2012, la société SEPT précisait que le taux d'humidité était redescendu à un niveau acceptable et que le temps de séchage et la ventilation des locaux permettaient de réaliser les travaux de remise en état ; que courant février 2013, les travaux de réfection du sol, par mise en place d'une dalle béton, ont qu'entre: le 29 mai et le 10 juin 2013, des cloisons alvéolaires ont été posées, cependant que, en juillet 2013, l'installation électrique a été refaite ; Attendu que, ainsi et contrairement à ce que Monsieur W... N... soutient sans aucun élément de preuve si ce n'est ses propres affirmations, la SCI [...] a respecté son obligation de réaliser les gros travaux de structure qui lui incombaient en suite de la découverte de l'infestation par la mérule de ses locaux ; Que, certes, ces travaux ont duré près de deux ans ; que, toutefois, outre les délais indispensables pour réaliser un traitement efficace de ce champignon particulièrement invasif, il ressort des courriers produits aux débats quelle B... a souvent eu des difficultés pour joindre Monsieur N... qui s'est montré peu empressé à permettre l'exécution de réhabilitation des locaux ; Qu'il ne saurait être dès lors fait grief à la SCI [...] d'avoir respecte son obligation de réaliser les travaux de réfection des locaux, nécessités par la mérule; Que, par ailleurs et contrairement à ce que Monsieur W... N... soutient, ces travaux n'ont affecté qu'une partie des locaux et non leur totalité, ce qui résulte notamment du procès-verbal établi le 12 aout 2011 à sa requête par Maître P... X..., huissier de justice associé à Evreux ; Attendu que, dans ces conditions et dans la mesure où le comportement de la SCI [...] n'a pas été fautif, Monsieur W... N... ne pouvait se faire justice à lui-même en s'abstenant de régler ses loyers d'une part et en n'assurant pas les locaux pris en location ; Que sa demande de délai pour se mettre en conformité avec les conditions du bail doit être rejetée, dans la mesure où, malgré la longueur de la procédure, il n'a pas réglé le moindre loyer, pas davantage qu'il n'a assuré les locaux ; Attendu qu'il convient, dans ces conditions, de constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail et d'ordonner l'expulsion de Monsieur W... N... dans le délai d'un mois à compter de la signification de in présente ordonnance, à défaut de libération volontaire des lieux d'ici cette date et ce, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 150 euros par jour de retard ; Que Monsieur W... N... doit être condamné à régler à la SCI [...] la somme de 21,697,81 euros miros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 décembre 2013 ; Que Monsieur W... N... doit en outre être condamné à payer à la SCI [...] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges locatives et ce à compter du 12 décembre 2013 jusqu'à la libération des lieux " ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution, pour suspendre le paiement des loyers et des charges et, de façon plus générale, l'exécution des obligations qui lui incombent, lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination ; qu'en s'abstenant de rechercher si les travaux entrepris par les propriétaires pour éradiquer la mérule, à compter de juin 2011 et qui ont duré jusqu'en juin 2013, ne rendaient pas impossible l'usage des lieux conformément à leur destination, et si dès lors Monsieur N... n'était pas fondé à suspendre le paiement des loyers et des charges, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, dès lors que l'état des lieux rend impossible leur usage conformément à leur destination, conformément à la destination convenue, il importe peu que le bailleur ait entrepris des travaux pour pouvoir satisfaire ultérieurement à son obligation de délivrance ; qu'à cet égard, et toujours s'agissant du paiement des loyers et des charges, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et de la même manière, il importe peu qu'une fois les travaux achevés, les locaux puissent être regardés comme de nature à permettre au preneur un usage conforme à leur destination ; que de ce point de vue également, s'agissant du paiement des loyers et des charges, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;

ET ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, et s'agissant de l'obligation de s'assurer, faute d'avoir recherché si, au vu des pièces produites, Monsieur N... n'établissait pas une erreur d'imputation, de la part de l'assureur, et si en définitive, l'imputation ayant été rectifiée, le local ne devait pas être considéré comme assuré, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil, ensemble au regard des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail. "

Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-20.865.