Il faut re-notifier pour le droit de rétractation quand il y a une modification substantielle

"Par acte sous seing privé du 30 janvier 2008, conclu avec le concours de la société TG.I.B, M. L. a vendu sous diverses conditions suspensives aux époux P. une maison sise au [...] au prix de 610 000 €, outre 10 000 € à la charge de l'acquéreur au titre des honoraires de l'agent immobilier lequel a été désigné séquestre de la somme de 30 500 € versée par les époux P. à titre d'acompte, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 juin 2008.

Les notifications prévues à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation ont été adressées aux époux P. le 30 janvier 2008.

Le notaire des acquéreurs, Me M., rédacteur de l'acte authentique de vente, après avoir reçu de son confrère la SCP G. les pièces nécessaires à la préparation de l'acte, constatant que des éléments substantiels n'avaient pas été précisés dans le compromis de vente, a adressé à ses clients une nouvelle notification préalable à la vente par lettres du 1er juillet 2008. Les époux P. ont exercé leur droit de rétractation par courrier du 4 juillet 2008.

Par acte d'huissier du 10 septembre 2008, M. L. a fait sommation aux époux P. d'avoir à se présenter le 18 septembre 2008 à l'effet de réitérer la vente et un procès-verbal de difficultés a été établi, les époux P. ayant sollicité la restitution de l'acompte, ce que M. L. a refusé.

Par acte des 24, 25 et 26 novembre 2008, les époux P. ont fait assigner M. L. et son épouse, la SCP G. et la société TG.I.B devant le Tribunal de Grande Instance de Créteil en restitution de la somme de 30 500 €.

Par actes des 27 novembre et 2 décembre 2008, les époux L. ont fait assigner les époux P. en vente forcée et la société TG.I.B.

Les deux instances ont été jointes et par acte du 2 mars 2009, les époux L. ont appelé en intervention forcée leur notaire, la SCP G.V.M..

Par jugement du 25 mai 2010, le tribunal a :

- constaté l'anéantissement de la promesse de vente (sic) conclue le 30 janvier 2008 entre M. L. d'une part et les époux P. d'autre part par l'effet de la rétractation régulièrement exercée par les époux P.

- ordonné en conséquence à la société TG.I.B exerçant sous l'enseigne L'adresse Gravelle immobilier à restituer à M. et Mme P. la somme de 30 500 € qu'elle détient en qualité de séquestre

- condamné M. L. à payer à M. et Mme P. les intérêts au taux légal ayant couru sur la somme de 30 500 € à compter du 7 août 2008 jusqu'à sa restitution par l'agence immobilière

- débouté M. et Mme L. de l'ensemble de leurs demandes formées tant contre les époux P. que contre la SCP G.V.M.

- débouté la société TG.I.B de sa demande de paiement de dommages et intérêts à une somme équivalente au montant de ses honoraires,

- débouté les époux P. de leur demande en réparation d'un préjudice moral,

- condamné M. L. à payer aux époux P. la somme de 3 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné M. L. à payer à la SCP G.V.M. la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- dit que la SCP G.G.P. conservera la charge de ses frais irrépétibles

- ordonné l'exécution provisoire

- condamné M. L. aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

Appelants, les époux L., aux termes de leurs dernières conclusions signifiées les 21 décembre 2010 et 4 mars 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, visant les articles 686 à 692, 1142, 1147, 1184 et 1589 du code civil, 37 du décret du 4 janvier 1955, 55 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, demande à la Cour de :

A titre principal,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'anéantissement de la promesse de vente, ordonné à la société TG.I.B à restituer aux époux P. la somme de 30 500 € séquestrée entre ses mains, condamné M. L. à payer aux époux P. les intérêts au taux légal sur la somme de 30 500 € à compter du 7 août 2008 jusqu'à sa restitution, débouté les époux L. de l'ensemble de leurs demandes et condamné M. L. à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 500 € aux époux P. et celle de 2 500 € à la SCP G.V.M.,

- en conséquence, dire que la rétractation des époux P. du 4 août 2008 est irrecevable et mal fondée,

- constater la carence des époux P. pour réitérer l'acte authentique de vente,

- condamner les époux P. au paiement de l'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution et la mauvaise foi caractérisée, soit la somme de 61 000 € au profit de M. L.,

- condamner les époux P. à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts tant pour leur mauvaise foi caractérisée que les préjudices matériels de tous ordres auxquels ils ont du faire face que pour la revente du bien à la valeur du compromis,

- dire que la responsabilité de la SCP G.-V.-M. est engagée pour avoir ouvert aux époux P. un nouveau droit de rétractation sans en avoir la capacité et avoir refusé de réitérer l'acte authentique

- condamner la SCP G.-V.-M. à leurpayer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour fautes professionnelles

En tout état de cause,

- débouter les époux P. de toutes leurs demandes,

- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux P. de leur demande en réparation d'un préjudice moral,

- condamner in solidum les époux P. et la SCP G. V. M. à leur payer la somme de 6.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les époux P., aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2012 et notifiées à Me B. le 26 janvier 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, visant les articles 1109, 1110, 1116, 1134, 1147, 1153, 1382 et 1602, 1991 et 1992 du code civil, concluent à la confirmation du jugement entrepris pour les mêmes motifs et si nécessaire par substitution de motifs, en ce qu'il a constaté l'anéantissement de la promesses de vente du 30 janvier 2008 et ordonné à la société TG.I.B de leur restituer la somme de 30 500 € qu'elle détient en qualité de séquestre,

Y ajoutant,

- vu les fautes commises par la SCP G.G.P., la société TG.I.B et les époux L. et le double préjudice moral et financier subi par eux, les condamner in solidum à leur payer la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts

- les condamner in solidum à leur verser la somme de 20 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner in solidum aux entiers dépens qui devront comprendre les frais relatifs à l'exécution de la décision à intervenir et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la sarl TGIB, visant les articles 1110, 1116, 1134, 1589 du code civil, conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'elle n'a pas fait preuve de réticence dolosive, constaté que sa responsabilité ne saurait être recherchée et engagée en vertu de son obligation d'information et de conseil et en sa qualité de rédactrice d'acte et constaté qu'elle ne pouvait se faire juge du refus de restitution de l'indemnité d'immobilisation opéré par M. L. et à son infirmation en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts contre les époux P. correspondant au montant de sa commission s'ils n'avaient pas exercé leur droit de rétractation, demandant à la Cour, en conséquence, de :

- dire que le consentement des époux P. n'a pas été vicié

- dire que la condition suspensive relative au défaut de révélation par la note d'urbanisme ou le certificat d'urbanisme de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble s'est réalisée,

- dire que les époux P. ont illégalement exercé le droit de rétractation et qu'ils ne pouvaient valablement se délier de leurs obligations contractuelles

- condamner les époux P. à lui verser la somme de 10 000 € correspondant à la commission qu'elle aurait normalement perçue

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux P. de leur demande en réparation d'un préjudice moral,

- condamner les époux P. à leur payer la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCP G., G., P., aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 février 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, visant les articles 16 du code de procédure civile, 1382 du code civil, demande à la Cour de :

- prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 26 janvier 2012,

- constater que les époux P. ont signifié leurs écritures pour la première fois le 26 janvier 2012 alors qu'ils ne formulaient auparavant aucune demande à son encontre,

En conséquence,

A titre principal,

- rejeter des débats les conclusions signifiées par les époux P. le 26 janvier 2012

- lui donner acte de ce qu'en l'état des conclusions précédemment signifiées par les époux P., aucune demande n'était formulée à son encontre en cause d'appel,

A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux P. de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,

- dire qu'ils ne rapportent pas la preuve d'une faute de sa part,

- dire qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec une hypothétique faute de l'étude,

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

- condamner les époux P. ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner, ou tout succombant, aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCP G.V.M., aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 mai 2011auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, demande à la Cour, en confirmant le jugement entrepris, de :

- constater que la chose vendue a connu des modifications substantielles entre la représentation qu'en avaient les parties au temps du compromis de vente et celle qui est ressortie de la consultation du dossier constitué par le notaire du vendeur en prévision de l'acte à établir,

- dire qu'en l'état de ces modifications substantielles, le délai de rétractation devait être purgé à peine de nullité de la vente,

- dire qu'elle n' a pas commis de faute en leur notifiant l'ouverture de leur faculté de rétractation

- débouter les époux L. de leur prétention à sa responsabilité,

Y ajoutant,

- condamner in solidum les époux L. à lui payer la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

SUR CE, LA COUR,

Considérant que l'article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation énonce :

" Pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...] l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.[...].

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. ".

Considérant que si l'article L 271-1 précise que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire, ses dispositions ne s'appliquent qu'à ce contrat, c'est à la condition que le contrat préliminaire et l'acte réalisant la vente aient le même objet, étant observé qu'en cas de modification substantielle de l'objet de la vente, il doit être alors procédé à une nouvelle notification ouvrant à l'acquéreur un nouveau droit de se rétracter, l'acquéreur devant être pleinement informé des caractéristiques du bien et de la nature des droits acquis ; Considérant qu'il est mentionné dans le compromis de vente du 30 janvier 2008, dont il n'est pas contesté qu'il a régulièrement été notifié conformément aux dispositions de l'article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, après la description du bien objet de la vente comportant au rez-de-chaussée un garage, " Les parties font observer que le garage du rez-de-chaussée se prolonge sous la propriété restant appartenir aux vendeurs, dans la partie délimitée par les lettres D E F G du plan ci-joint. Que l'intention des parties est que M. L. et après lui ses ayants droits, futurs acquéreurs, ont la jouissance à titre perpétuel de ce prolongement de garage. " ; Qu'une telle mention, dont la compréhension est difficile en raison de son insertion dans le compromis de vente sans qu'il soit précisé qu'il s'agit d'un extrait du titre de propriété de M. L., n'est pas de nature à informer les époux P., qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, de la nature et de l'étendue exactes des droits acquis sur la garage, d'autant que dans le titre de M. L., cette mention était complétée par la mention suivante : " En conséquence il sera établi un acte complémentaire de la présente vente après qu'il ait été dressé un état descriptif délimitant la partie de propriété sur laquelle portera ce droit de jouissance ' ", laquelle n'a pas été reproduite dans le compromis de vente, et que l'acte complémentaire dont il est fait état n'a pas été établi ; Que l'indication dans le compromis de vente de l'acquisition d'un droit sur le garage alors qu'il s'avère que ce droit est incertain, le droit de jouissance dont il est fait état dans le titre de M. L. s'analysant en un droit personnel en l'absence d'un titre constitutif d'une servitude grevant un fonds servant au profit d'un fonds dominant, constitue une modification substantielle d'un élément de l'objet de la vente ;

Qu'en effet, la mention dans le titre de propriété de M. L. de ce que " l'intention des parties est que M. L. et après lui ses ayants droits, futurs acquéreurs ont la jouissance à titre perpétuel de ce prolongement de garage " n'est pas constitutive d'un titre créant une " servitude de passage " pour le garage, une telle servitude ne pouvant en outre pas être acquise par prescription, la servitude " de passage " invoquée par les appelants n'étant pas une servitude apparente ni une servitude continue ;

Qu'en raison d'une telle modification de la nature des droits objets de la vente, de nature à influer sur le consentement de l'acquéreur, le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente était tenu de notifier aux acquéreurs le projet de la vente par application des dispositions d'ordre public de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation pour faire courir le délai de rétractation ;

Qu'il sera en outre observé que, pour les motifs exposés par le premier juge que la Cour adopte, constituaient également des modifications substantielles de l'objet de la vente l'existence d'un protocole transactionnel entre les époux L. et leurs voisins interdisant toute construction de terrasse côté Marne dont il n'a pas été fait état dans le compromis de vente et l'existence de servitudes (jours de souffrance, tour d'échelle et évacuation des eaux de pluie) non mentionnées dans le compromis de vente ;

Considérant que les époux P., qui justifient que la lettre recommandée contenant notification des principales caractéristiques de la vente et faisant courir le délai de rétractation de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, adressée le 1er juillet par Me M., notaire rédacteur de l'acte authentique, leur a été présentée le 3 juillet 2008, et qui bénéficiaient donc d'un délai jusqu'au 10 juillet 2008 pour exercer leur droit de rétractation, ont exercé ce droit par lettre recommandée adressée le 4 juillet 2008 à Me M., notaire rédacteur de l'acte, lequel en a informé Me G., notaire de M. L., par lettre du 11 juillet 2008, étant observé que la notification de la rétractation a été valablement faite à Me M. dès lors que ce dernier est le notaire rédacteur de l'acte ;

Que le droit de rétractation ayant donc été exercé régulièrement par les époux P., le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'anéantissement du compromis de vente, ordonné à la société TGIB à restituer aux époux P. la somme de 30.500€ détenue en sa qualité de séquestre et condamné M. L., par application de l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation , à payer aux époux P. les intérêts au taux légal sur la somme de 30 500 € à compter du 7 août 2008 jusqu'à la date de restitution de cette somme ;

Considérant que dés lors qu'il est fait droit à la demande des époux P. sur leur premier fondement, à savoir l'exercice de leur droit de rétractation, il n'y a pas lieu d'examiner leur deuxième fondement, à savoir le dol, ni leur troisième fondement, à savoir le défaut de réalisation de la condition suspensive relative aux servitudes et urbanisme ;

Considérant que les époux P. ont signifié à la SCP G. le 26 janvier 2012, date à laquelle a été rendue l'ordonnance de clôture, des conclusions contenant pour la première fois une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Que la SCP G., par conclusions signifiées le 8 février 2012 a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, le rejet des écritures signifiées le 26 janvier 2012 par les époux P. et subsidiairement a conclu au fond ;

Que le 8 février, la Cour a révoqué l'ordonnance de clôture du 26 janvier 2012 et prononcé à nouveau la clôture de l'affaire ;

Considérant que la SCP G., dont les écritures signifiées le 7 février 2012 sont régulièrement intégrées aux débats par suite de la révocation de la clôture prononcée initialement le 26 janvier 2012, a conclu au fond, fusse à titre subsidiaire et a donc été en mesure de faire valoir ses arguments en réponse aux demandes formées le 26 janvier 2012 par les époux P. à son encontre, sa demande de rejet des débats des conclusions signifiées le 26 janvier 2012 étant rejetée ;

Considérant que le refus par Me G. de faire remplir à ses clients un questionnaire établi par Me M., qui ne relève d'aucune obligation légale, n'est pas constitutif d'une faute, étant observé qu'il n'est pas contesté que Me G. a transmis à son confrère l'ensemble des documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente ;

Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux P. de leurs demandes à l'encontre de Me G. ;

Considérant que l'agence TGIB, professionnelle des ventes immobilières, tenue en sa qualité de rédacteur du compromis de vente de vérifier la qualité exacte du mandant qu'elle engage, a, certes, fait preuve de légèreté en reproduisant dans le compromis de vente un extrait du titre du vendeur, en l'espèce une clause faisant état d'un droit de jouissance pour une partie du garage, sans manifestement en comprendre la portée juridique, étant toutefois observé qu'il n'est pas établi qu'elle ait volontairement, en vue de tromper les époux P., omis de reproduire le dernier paragraphe de cette clause prévoyant l'établissement d'un acte complémentaire après que soit dressé un état descriptif délimitant la partie de propriété sur laquelle porte le droit de jouissance, et qu'en tout état de cause, seul le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente était en mesure de vérifier la portée des titres de propriété, l'examen qui en est fait par l'agent immobilier étant nécessairement plus sommaire ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux P. de leur demande de dommages et intérêts à son encontre ;

Considérant que les époux P. ne rapportent pas la preuve de ce que les époux L. connaissaient exactement la nature et la portée des droits de M. L. sur le garage et les leur auraient sciemment cachée lors de la négociation du compromis de vente, de même qu'ils leur auraient sciemment caché l'existence du protocole transactionnel intervenu le 30 juin 1992 avec les propriétaires du fonds voisin ou l'existence d'une servitude de vue ;

Que le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu'il a débouté les époux P. de leur demande de dommages et intérêts à leur encontre ;

Considérant qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 alinéa2 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque n'est due à l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération qui ne s'est pas effectivement réalisée, étant observé que les époux P. s'étant régulièrement rétractés, le compromis de vente est rétroactivement anéanti ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société TGIB de sa demande de ce chef ;

Considérant que la SCP G. 'V. ' M. ayant à bon droit notifié aux époux P. le projet de l'acte authentique de vente et ouvert un nouveau délai de rétractation ainsi qu'il a été exposé ci-dessus, les époux L. ont été à juste titre déboutés de leurs demandes à l'encontre des époux P. et de la SCP G. 'V. ' M., le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;

Considérant que les appelants, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l'appel et supporteront en outre les fais non répétibles exposés par les époux P. et les deux SCP notariales ainsi qu'il est dit dans le dispositif du présent arrêt, l'équité ne commandant pas qu'il soit fait droit à la demande formée de ce chef par la société TGIB ;

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne les époux L. à payer par application de l'article 700 du code de procédure civile :

- aux époux P., la somme de 2 500 €

- à la SCP G.G.P., la somme de 1 500 €

- à la SCP G. 'V. ' M., la somme de 1 500 €,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne les époux L. aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile."

Cour d'appel
Paris
Pôle 4, chambre 1
15 Mars 2012