Sécurité juridique lors de l’achat d’une résidence en Thaïlande

Je réponds ici à une question qui m’a été posée par « DCOM » sur le « Blog de Beton ».

Je suis sur le point de créer une société en Thaïlande dans le but de construire une petite habitation mais pas uniquement.
La société va me permettre de démarrer des petites activités commerciales qui pourraient rapidement payer les frais de gestion de la société et l’entretien du bâtiment.
Le dernier point que tu as mentionne concernant ‘ les niveaux de sécurité supérieurs’ m’intéresse, peux-tu le développer ?

Comme souvent en matière juridique, il n'y a pas une solution universelle en "prêt à porter" qui soit la meilleure pour tous, mais plutôt des solutions mieux adaptées à tel ou tel cas.
Sans rentrer dans un long exposé, on peut simplement rappeler qu'en matière d'imposition, le fisc traite les personnes différemment des sociétés. En schématisant, une personne touche des revenus, paie des impôts et seulement ensuite peut dépenser ou épargner sur ce qui reste. Une société au contraire touche des recettes, dépense ce qu'elle doit dépenser et ne paie d'impôt que sur ce qui reste.

Quant aux "niveaux de sécurité", il faut d'abord déterminer le ou les risques.

Le risque en Thaïlande est que puisque vous ne détenez pas la majorité des parts vous pouvez éventuellement vous faire "Hijacker" (ou "company-jacker"?), c'est à dire que certains associés porteurs de parts se réunissent pour obtenir ensemble une majorité suffisante pour soit vous sortir de la société soit vider la société de son patrimoine.
Vous devez donc essayez d'imaginer les divers cas de figure et préparer une parade.

Par exemple :

• Obtenir des associés (qui n'ont pas vraiment investit dans la société) qu'ils signent une cession en blanc de leurs parts sociales. Ainsi vous pouvez alors les remplacer par d'autres associés à tout moment.
  Assortir l'attribution de parts sociales d'une reconnaissance de dettes signés par les associés. Si les associés vous "volent" la société, ils se retrouveront immédiatement devant le tribunal à moins de vous rembourser leur "dette" (même si celle-ci est fictive et exorbitante).
• Introduire dans les statuts de la société, une procédure spécifique pour toute aliénation des biens faisant partie de son patrimoine. C'est-à-dire dans le cas de votre société (qui détient le terrain si j'ai bien compris) que la société ne pourra décider la vente du terrain qu'à une majorité de 75% (par exemple) ce qui implique votre accord pour la vente.
• Dissocier les différents attributs attachés au droit de propriété, à savoir d’un coté l’abusus, de l’autre l’usus et le fructus (pour une définition consulter le site du Cerpeg). On l’a vu précédemment, la société qui possède le terrain peut vous signer un bail enregistré au Land Department (Cadastre) pendant une duré maximale de 30 ans. En bref, par l’intermédiaire de votre société, vous vous signez un bail à vous-même. Cela vous coûtera 1,1% du montant du contrat (somme que vous aurez vous-même décidée). En cas de piratage de société, les pirates ne pourront ni utiliser le bien, ni en percevoir de revenu, ni le revendre car le bail est inscrit au dos du titre de propriété et on peut penser qu’aucun acquéreur n’achètera dans ces conditions.
• 51% des parts de la société doivent être réservées à des personnes Thaïes.
  Si, lors de la création de la société la loi requiert des personnes physiques, une fois les statuts enregistrés vous pouvez remplacer un des associés thaïs par une société thaïe que vous contrôlez (attention à ne pas faire de participation croisée ! C'est interdit par la loi).
• Maintenant du coté de la construction, si le terrain ne peut vous appartenir en propre, vous pouvez demander le permis de construire à votre nom propre et conserver les factures de construction. Alors les "murs" vous appartiendront.
  Cela ne vous donne aucun droit pour le moment. Mais en cas de conflit, si quelqu'un réussi à vous voler le terrain, vous pourrez également le poursuivre pour qu'il vous dédommage la construction, en plus des autres éventuelles poursuites que l’on a vu plus haut.

Alors, aucun de ces verrous (et il y en a d'autres) n'est inviolable. Mais le but est d'être dissuasif; l'idée étant de représenter pour les escrocs plus de problèmes que de gains à tel point qu'ils préfèrent trouver une autre victime.

Ceci dit, s’il est vrai que le système juridique thaïlandais ne ressemble pas au nôtre, il ne faut pas pour autant devenir paranoïaque. Les autorités Thaïlandaises savent que si un seul Farang se retrouvait dépossédé de son bien c’est tout le marché qui s’effondrerait.