L’immobilier pour les nuls : Comment calculer le rendement locatif ?

Notion clé de toute stratégie d'investissement immobilier, le rendement locatif est le rapport entre l'investissement de départ et le prix de revient du bien. Cependant, il ne s'agit pas d'une simple soustraction entre les capitaux engagés et les loyers. Quelle est la formule pour calculer le taux de rentabilité locative ? Comment bien utiliser cet indicateur pour vos investissements ? Est-il possible d'affiner le calcul en intégrant des éléments qui auront une incidence financière.

Calculer le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le rapport entre le prix de revient brut d'un bien immobilier et le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Le prix de revient correspond à un an de loyers perçus hors taxes et charges. Ce calcul rapide à faire est parfois éloigné de la réalité car il ne prend pas en compte les charges liées à la location ainsi que certaines charges et taxes liées à l'acquisition.

À titre d'exemple, la rentabilité locative à Paris est en moyenne de 3,5% alors que dans certaines villes de France, elle peut atteindre 10% brut.

Formule : Rendement locatif brut = (loyers mensuels x 12 x 100) / Prix d'achat

Calculer le rendement locatif net de charges

Le problème avec le calcul du rendement locatif brut, c'est qu'il ne tient compte du coût réel de l'investissement. Il existe des charges - telles que les frais de notaires, les frais d'agence, les honoraires ou encore travaux d'aménagement ou ameublement - qui ont une incidence assez importante sur vos finances. Ils peuvent atteindre jusqu'à 7% du prix d'achat.

Pour calculer la rentabilité nette, il faut additionner les coûts des travaux de copropriété, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, le petit entretien, les assurances impayées et les frais de gestion. Ce deuxième calcul est plus proche de la réalité mais ne tient pas encore compte de la fiscalité.

Formule : Rendement locatif net de charges = (Loyers mensuels x 12 x 100 - taxe foncière - charges - frais de gestion) / Prix d'acquisition.

Calculer le rendement locatif net

Enfin, pour obtenir le pourcentage du rendement locatif net de charges et net d'impôts, vous devez intégrer les différentes variables qui ont un impact financier. Le calcul de la rentabilité nette de prélèvements sociaux s'obtient par le rapport entre les loyers nets de charges et de prélèvements sociaux et l'investissement initial.

C'est le cas de la taxe foncière, des charges de copropriétés et des éventuels impôts sur les revenus locatifs. Par conséquent, le rendement locatif net se calcule au cas par cas et permet d'obtenir une représentation assez fiable de la rentabilité d'un investissement.

Formule : (Loyers mensuels x 12 - charges - taxe foncière) / (Prix d'acquisition + droits de mutation + frais)

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