Avant la signature de l'acte de vente définitif, les deux parties peuvent s'engager via un compromis ou une promesse de vente. Ce sont des avant-contrats qui ont des implications différentes pour l'acheteur et le vendeur. Mais quelles sont les différences en termes d'indemnités d'immobilisation ? De délais ? D'obligations et de désistement de l'acquéreur ?
Nous vous donnons l'information qui vous permettra de choisir la meilleure formule pour sécuriser votre transaction.
La promesse de vente : définition
La promesse de vente engage le propriétaire auprès de l'acquéreur : le propriétaire s'engage à lui vendre son bien à un prix accordé au préalable. Parfois appelée promesse " unilatérale " de vente car elle n'engage que le vendeur, elle permet à l'acquéreur de réserver l'exclusivité de la vente du bien pour une durée spécifique (généralement deux à trois mois).
Cette opération s'avère très utile pour les personnes intéressées par un bien, mais qui n'ont pas la certitude de pouvoir l'acquérir (obtention d'un prêt, délai...).
Indemnité d'immobilisation
Bien qu'elle puisse sembler défavorable au vendeur, la promesse unilatérale de vente n'est pas si déséquilibrée. En effet, au moment de la signature, l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation du bien (normalement 10% du montant total de la vente).
Rétractation
Dans le cadre de la promesse de vente, si l'acquéreur se désiste de l'achat, il perd son indemnité d'immobilisation qui reste acquise au vendeur. Cependant, si le désistement est dû à une situation spécifiée dans l'une des clauses suspensives de la promesse de vente (comme l'impossibilité de trouver un prêt immobilier), l'acquéreur peut se désengager tout en étant remboursé de son indemnité d'immobilisation.
Le vendeur a le droit d'annuler la transaction mais cela pourrait lui coûter cher. Il perdra l'indemnité d'immobilisation, mais en plus, il risque d'être condamné à payer des dommages et intérêts qui peuvent s'élever à 20 % du prix du bien.
Si le vendeur se rétracte après la levée d'option d'achat, l'acquéreur peut choisir entre l'indemnisation ou la vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance.
Délai de rétractation
S'il s'agit d'une promesse signée par acte authentique, le délai commence à courir le lendemain de la remise en mains propres de l'accord.
En revanche, si la promesse a été signée sous seing privé, le délai court dès la réception de la lettre recommandée, qui prouve la validité de l'acte.
Enregistrement et frais
La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivants la signature. L'enregistrement a un coût de 125€ et les frais de notaire si la signature se fait par acte authentique.
Le compromis de vente : définition
À la différence de la promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat qui engage deux parties. Dans ce cas, il n'y a pas de versement d'indemnité car les deux parties sont engagées à mener l'opération à son terme.
L'acquéreur présente une offre d'achat qui l'oblige à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. De son côté, le vendeur ne peut pas se rétracter, car il a accepté une somme à verser.
Indemnité d'immobilisation
Il est fréquent de verser un dépôt de garantie afin de garantir une pleine sécurité juridique. Normalement, le montant de l'indemnité d'immobilisation est compris entre 5 et 10% du prix de vente accordé.
Rétractation
Le compromis de vente est l'option de contrat la plus sécurisante. Une fois signée, la transaction ne sera annulée qu'en cas de rétractation de l'acquéreur (dans un délai de 10 jours) ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives fixées.
Délai de rétractation
Le délai de rétractation est identique au délai prévue dans la promesse de vente. Pendant cette période il pourra renoncer à la vente sans avoir besoin de justifier un motif légitime.
Enregistrement et frais
Il n'y a pas d'enregistrement requis pour valider le compromis de vente. Il faut compter simplement compter les frais de notaire si la rédaction se fait par acte authentique.