Comment réussir son investissement locatif ?

Une fois l'achat amorti, la location apporte un complément de revenu mensuel non négligeable, idéal pour compléter sa pension de retraite ou pour conquérir peu à peu son indépendance financière. Dans un cas comme dans l'autre, l'investissement locatif doit permettre d'accroître son patrimoine d'une manière progressive et sûre.

Dans cet article, nous vous donnons 5 conseils pour réussir ce type d'investissement.

Bien choisir l'emplacement

Avant de commencer à visiter des biens, il faut faire une petite recherche pour identifier les quartiers les plus prometteurs et le public ciblé. Il est important de vérifier le taux de logements vacants dans le quartier souhaité et les prix pratiqués à la location. Soyez aussi attentifs aux commodités offertes par la zone, à la présence de commerces alentour, à l'implantation des entreprises...

L'emplacement est l'un des premiers facteurs de succès un investissement locatif. Choisissez donc un secteur avec une demande locative forte, bien desservi par les transports en commun, proche des services publics élémentaires (tels que les écoles, hôpitaux mais aussi les commerces et les parcs).

Prioriser la défiscalisation

Certains dispositifs - comme la loi Pinel - vous permettront de déduire une partie de vos impôts sur six, neuf ou douze ans. Même si le dispositif Pinel vous oblige à plafonner les loyers, le calcul reste intéressant.

Renseignez-vous sur les autres dispositifs fiscaux qui peuvent être avantageux pour vous et faites votre choix en connaissance de cause.

Notre article : Comment choisir entre l'ancien et le neuf ?

Vérifier les comptes de la copropriété

Sous-estimer les charges de copropriété est une erreur assez répandue qui a parfois de lourdes conséquences. Afin d'éviter cela, demandez au syndic de l'immeuble les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales de la copropriété.

Grâce à ces documents vous pourrez connaître tous les travaux effectués dans l'immeuble et les dépenses réalisées. Les procès-verbaux vous donneront un aperçu fiable de l'état de l'immeuble et des charges que vous devrez payer. Si ces charges dépassent de loin votre budget prévisionnel, passez votre chemin...

Ne pas sous-estimer les frais de transaction

Pour bien réussir votre investissement, il faut se renseigner sur toutes les dépenses comprises dans l'opération. Vous devez ajouter - en moyenne - 10% de frais de transaction au prix de vente du bien : les honoraires du notaire, la garantie, les droits de mutation, les frais liés au crédit .... Faites la liste des dépenses avant de procéder à l'achat.

Bien gérer les biens en location

La gestion des biens en location est une tâche chronophage qui requiert des démarches régulières et fastidieuses. S'il s'agit de votre premier bien en location, vous pouvez sous-traiter la gestion à une agence immobilière ou une entreprise spécialisée. Les conseils d'un professionnel vous aideront à éviter les erreurs grossières.

Les honoraires (entre 5 et 10% des loyers) sont déductibles de vos revenus fonciers. En outre, l'agence vous permettra d'optimiser le rendement économique de votre patrimoine en vous déchargeant de toutes les démarches administratives. Un temps précieux que vous pourrez consacrer à une autre activité...

Litige immobilier : dans quels cas faire appel à un huissier ?

L'huissier a une parfaite maîtrise du secteur immobilier : son accompagnement - tout au long de vos démarches - vous fait gagner de la sérénité, de la sécurité et du temps. Voyons dans quels cas l'huissier est vivement recommandé.

La fonction d'un huissier

Un huissier de justice est un officier ministériel et un officier public. Par conséquent, il a le pouvoir de dresser des actes authentiques. Exerçant une profession libérale en indépendant, l'huissier est à la fois un médiateur, un homme de terrain et un professionnel responsable. L'huissier de justice est une personne qualifiée, qui dispose de toutes les compétences requises pour bien gérer les procédures judiciaires dans le secteur immobilier.

Le constat d'un huissier a valeur de procès-verbal, c'est-à-dire que son témoignage sera un atout précieux devant la justice. Le constat d'un huissier est reconnu par les tribunaux et par les compagnies d'assurance jusqu'à preuve du contraire.

Qu'est-ce qu'un litige immobilier ?

Un litige se réfère à tout différend ou désaccord entre deux ou plusieurs parties à propos de l'exercice d'un droit spécifique. Ainsi le litige immobilier est une procédure judiciaire qui concerne les propriétaires et/ou les locataires. Dans tous les cas, ce type des litiges doit être emmené devant une juridiction spécialisée.

Cas numéro 1 : l'état des lieux

Procédure indispensable à l'entrée et à la sortie d'une location ou d'une vente, l'huissier a pour fonction de faire ce constat même s'il n'y a pas de eu litige. L'état des lieux, comme tout le reste des procédures immobilières, est régi par la loi.

En cas de désaccord entre les parties, ils pourront faire intervenir un huissier à la demande de l'une des parties. Les tarifs du constat locatif sont strictement encadrés par la loi. Le montant sera à partager de manière égale entre le propriétaire et le locataire. Cependant, la partie imposée au locataire est plafonnée.

Après l'entrée dans le logement, le locataire aura une période de rétractation de 10 jours. L'état des lieux de sortie devra s'effectuer au plus tard le jour de la restitution des clés.

Cas numéro 2 : les loyers impayés

En cas de loyers impayés, l'huissier de justice délivre un commandement de payer au locataire afin de lui réclamer les sommes dues. Dans un délai de deux mois, si aucun règlement n'intervient, l'huissier pourra initier une procédure de résiliation de bail et d'expulsion. Un juge devra constater la résiliation du bail avant d'ordonner l'expulsion. Cette démarche ne peut être menée que par un huissier ou un avocat.

En dernier recours, l'huissier produit un commandement de quitter les lieux (cela précède le procès-verbal de tentative d'expulsion). Dans un délai de deux mois, si le locataire occupe toujours les lieux et refuse de quitter la location, l'huissier aura recours à la force publique.

Cas numéro 3 : les logements inoccupés

Quand le locataire abandonne le logement sans préavis, il est important de faire appel à un huissier. En effet, même si votre immeuble est inoccupé, vous n'aurez pas le droit de pénétrer ou de louer le bien avant que le locataire délivre son congé.

Grâce à la loi Béteille, les huissiers jouissent de mesures plus rapides pour la gestion locative. L'huissier peut faire une mise en demeure du locataire pour le contraindre à prouver son occupation des lieux. Après un mois sans réponse, l'huissier est autorisé à rédiger un procès-verbal d'abandon de domicile.

Ensuite, l'huissier - accompagné d'un agent de police - sera autorisé à pénétrer dans les lieux. Le juge d'instance, pouvant vérifier la résiliation du bail sur la base de ce constat, restitue le logement à son propriétaire.

Outre la résolution à l'amiable, l'intervention d'un huissier permet en général de résoudre les désaccords ou litiges de la manière la plus rapide.