Sites et sols pollués : de l’importance de l’étude environnementale préalable (Cour de cassation)

Par un arrêt du 7 mars 2019, n° 17-28.536, la Cour de cassation rappelle une nouvelle fois que l'achat d'un terrain ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement peut déceler des pollutions se révélant très coûteuses pour le constructeur. Elle donne des précisions quant aux études environnementales à réaliser et aux responsabilités des anciens exploitants.

Présentation des faits et de la procédure :

Suivant un contrat de bail à construction conclu avec la commune de Nice, le preneur s'est engagé à édifier un centre commercial sur des terrains ayant servi au stockage d'hydrocarbures pétroliers.

Eu égard à l'ancienne affectation de ces parcelles, il a commandé une première analyse de sols préalablement à la conclusion du bail.

Dans son rapport, le bureau d'études indiquait que la teneur en hydrocarbures totaux était conforme aux normes et confirmait qu'il n'y avait pas lieu de procéder à la dépollution de la nappe phréatique et du sol ni de prendre des mesures spéciales pour l'évacuation des déblais et pour la protection des parties enterrées du futur centre commercial.

Les travaux des terrassements ont débuté et des émanations d'hydrocarbures pétroliers ont finalement été mises à jour.

Le preneur du bail à construction a alors mandaté un autre bureau d'études pour qu'il procède d'urgence à un diagnostic de pollution du site. Le bureau d'études a identifié une pollution des sols par des hydrocarbures pétroliers et a conclu à la nécessité d'évacuer les terres excavées vers des filières spécialisées.

Le preneur du bail à construction a assigné le premier bureau d'études et les anciens exploitants du site pour obtenir une réparation du surcoût résultant de l'excavation et du traitement des terres polluées.

Par un jugement en date du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre, puis la Cour d'appel de Versailles par un jugement en date du 2 octobre 2017, ont débouté la demanderesse.

Cette dernière a alors formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

Sur la demande de réparation à l'encontre du bureau d'études pour défaut d'information

La demanderesse mettait en cause la responsabilité du bureau d'études sur le fondement de l'article 1147 du code civil (ancien).

Elle prétendait avoir spécifiquement demandé au bureau d'études de réaliser un diagnostic de l'état de pollution du sol et de la nappe phréatique dans la zone d'emprise du centre commercial, et de vérifier si des dispositifs de dépollution devaient être envisagés.

Or, la Cour de cassation retient que la mission confiée au bureau d'études était une mission de reconnaissance des sols en vue de la faisabilité géotechnique du projet et non une mission spécifique de diagnostic du degré de pollution de la nappe phréatique et du sol.

Elle considère, néanmoins, qu'en se prononçant dans une matière ne relevant pas de sa spécialité et sur la base de recherches insuffisantes, elle a fait preuve d'imprudence. Cette faute d'imprudence est contrebalancée par les propres fautes du preneur du bail à construction, qui n'avait pas fait réaliser des études environnementales complètes et fiables.

Sur la demande de réparation à l'encontre des anciens propriétaires exploitants

La demande de réparation est fondée en premier lieu sur la garantie des vices cachés.

La Cour de cassation rejette ce moyen au motif que la demanderesse avait eu connaissance de l'ancienne affectation des terrains pris à bail. Nous notons que la Cour assimile la connaissance de l'ancienne activité polluante à la connaissance de la pollution.

En deuxième lieu, la demanderesse invoque la responsabilité délictuelle des anciens exploitants du site en raison de la présence d'une pollution.

La Cour de cassation rejette également ce moyen. Les anciens exploitants ont une obligation de remise en état qui se limite à remettre le site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun danger ou inconvénient pour la santé humaine ou l'environnement. En l'espèce, les juges estiment qu'en l'absence d'observation du Préfet sur les travaux de mise en sécurité du site, les anciens exploitants avaient respecté leur obligation légale.

La présence de pollution sur le site ne suffit donc pas à caractériser une faute délictuelle et à engager leur responsabilité.

Conclusion :

A la lecture de cet arrêt, nous pouvons noter :

1. qu'il convient au préalable de réaliser toutes les mesures d'expertise utiles pour identifier les pollutions éventuelles et leur ampleur. L'acheteur, en particulier quand celui-ci est un professionnel, doit avoir un comportement pro-actif et définir avec le bureau d'études une mission visant spécifiquement la pollution du site.
2. dans le cas contraire, il sera difficile d'obtenir réparation de la part des anciens exploitants, dès lors que leur obligation de remise en état ne doit pas permettre de remettre le site dans son état originel, c'est-à-dire dans un état purgé de toute pollution.

Enfin, nous ne pouvons que conseiller aux parties d'aménager contractuellement les conséquences de la survenance de pollution (délais complémentaires, révision du prix etc).

Emilie Bertaina

Avocate - Cabinet Gossement Avocats