La défiscalisation consiste à faire baisser ses impôts grâce à l'investissement : elle de nombreux secteurs, à commencer par l'immobilier, sans nul doute le placement préféré des Français, avec l'assurance-vie. Dans l'immobilier, il existe différentes formules d'investissement : Loi Pinel, la Loi Censi-Bouvard, la Loi Malraux, la Loi Girardin, la Loi Monuments historiques, les statuts Loueur en Meublé Professionnel ou LMP et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Comprendre les dispositifs fiscaux
La défiscalisation immobilière consiste, pour un particulier, à acheter un bien pour le louer et bénéficier d'une réduction d'impôt. Mais il existe différents systèmes de défiscalisation, que l'on peut ranger en deux catégories principales. Voici un aperçu :
Les défiscalisations dans l'immobilier neuf
La loi PinelCette loi s'applique sur les achats de logement neuf dans des zones à forte demande locative et dont le prix ne dépasse pas les 5500 € / m2.
En outre, le propriétaire particulier s'engagera à louer son bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d'impôt est plafonnée et dépend à la fois du montant d'achat et de la durée du bail.
La loi Censi-BouvardElle concerne les logements neufs des résidences médicales, EHPAD, des résidences de tourisme classées et des résidences étudiantes. Le propriétaire signe un contrat avec la société de gestion qui gère les logements.
La loi donne droit à une défiscalisation de 11% du prix de revient du logement plafonné à 300 000 € sur 9 ans.
La défiscalisation dans l'ancien
La loi Borloo, relative aux logements conventionnés avec l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (Anah).
La loi Malraux, relative aux achats locatifs en Secteur Sauvegardé (SS) ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
Le déficit foncier : le bailleur qui loue un logement non meublé doit déclarer ses revenus fonciers. Il peut déduire toutes les charges liées à son activité (assurance prêt, travaux, frais...) et ainsi déclarer à l'administration fiscale un déficit foncier.
Bien identifier la raison de son investissement
Un investissement immobilier peut répondre à divers besoins : un achat en vue d'une donation pour ses descendants, pour loger ses enfants ou ses parents retraités, des revenus complémentaires en vue de votre propre retraite, un logement pour plus tard, des revenus passifs pour financer d'autres projets de vie...
Etablir son budget
Grâce à l'aide d'un coach ou agent immobilier, il faut évaluer précisément son budget et tenir compte du montant d'impôt à défiscaliser et de sa capacité financière (capacité d'investissement, d'épargne mensuelle et d'endettement). Vous devez avoir des fonds propres et connaître le montant du prêt que vous allez solliciter.
Choisir son logement
Vient l'une des étapes les plus délicates : le choix du bien immobilier. Parmi les critères de choix immuables, on trouve :
- La localisation (la ville, mais aussi le quartier)
- Le nombre de pièces ou du moins la superficie totale du bien... qui dépend de votre budget mais aussi de votre cible : étudiante ? Famille ?
- La rentabilité espérée de l'opération
- Toutes les caractéristiques techniques importantes pour vous : isolation sonore et thermique, vue, balcon ou terrasse, type de sol et de toiture... en somme vos goûts et vos envies.
De manière générale, il faut viser une location dans une zone sécurisée, où les commerces de proximité abondent, avec des espaces verts et les services publics minimums (école, réseaux de transport en commun et axes routiers).
Trouver une banque et gérer l'administratif
Une fois votre logement réservé, il vous faut trouver la banque qui vous fera crédit. Là encore, l'accompagnement par un professionnel s'avère précieux. D'autant que le professionnel pourra vous épauler et vous aiguiller du choix, à la signature de l'acte notarié, et jusqu'à la livraison, voir même la gestion locative du bien.
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