Structure d'usufruit : le fisc veille au grain

Pour de nombreux indépendants travaillant en société, une construction d'usufruit est une façon fiscalement très attrayante d'acquérir un bien immobilier. Concrètement, elle consiste à scinder la propriété lors de l'achat ou de la construction : l'actionnaire ou l'administrateur de la société achète le bien en nue-propriété, alors que son entreprise en acquiert l'usufruit pour un délai déterminé. À l'échéance de celui-ci, le nu-propriétaire reçoit le bien immobilier en pleine propriété.

L'administration fiscale n'a pas vu de telles constructions d'un si bon oeil. De nombreux cas furent d'ailleurs soumis à l'appréciation des tribunaux.

Début février 2007, le fisc a publié un ruling détaillant les 5 conditions à remplir pour qu'une structure d'usufruit soit acceptable :

• L'usufruit doit provenir d'un tiers ;
• La durée de l'usufruit doit être d'au moins 20 ans ;
• Le bâtiment doit servir au moins pour moitié aux activités de l'entreprise ;
• Le gérant qui réside dans la partie privée du bâtiment doit verser un loyer "ordinaire" ;
• Les coûts du bâtiment doivent être également répartis entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

Cela signifie-il qu'une construction d'usufruit ne répondant pas à l'ensemble des 5 conditions soit interdite ? Absolument pas : ce ruling n'a qu'une valeur d'avis et n'est pas contraignant pour les contribuables, et encore moins pour les cours et tribunaux. En outre, l'administration fiscale place la barre très haut, parfois même à un niveau supérieur à celui admis par la jurisprudence. Cela aura certainement un effet décourageant sur les contribuables qui envisagent de mettre en place une telle structure, mais en définitive, c'est bel et bien au juge d'en décider.

Source: Mindsetting En savoir plus