Quand doit-on rembourser ses prêts?

Une question qui revient souvent

Si on a de l'argent à investir qui dort dans un compte d'épargne, c'est naturel de vouloir rembourser ses prêts. On peut pousser un soupir de soulagement en se disant qu'il n'y a plus de risque de ne plus pouvoir payer ses mensualités. Et puis, on voit le capital restant dû baisser, et cela donne le sentiment rassurant de faire avancer le schmilblick. Mais est-ce que cela a du sens financièrement parlant ?

Le premier niveau de réponse, c'est de regarder les coûts associés à un prêt. Il y les intérêts d'abord. Le taux appliqué est le même pour toute la durée du prêt mais la part d'intérêt varie avec le temps. Ensuite il y a l'assurance. Et finalement, quand ils n'ont pas été négociés, des indemnités de remboursement anticipés. Dans ce dernier cas, l'analyse s'arrête tout de suite, si vous avez 3% de pénalité de remboursement anticipé, ce n'est même pas la peine de rembourser. Laissez le crédit courir.

Le second niveau d'analyse est de considérer que l'argent que vous pouvez employer pourrait être placé pendant ce temps-là. Si vous aviez placé cette somme en 2017 sur un fonds en euros, il vous en aurait rapporté en moyenne 1.8% net de frais de gestion mais avant impôt.

Enfin, il faut prendre en compte les aspects fiscaux de ce remboursement : Les intérêts d'emprunts peuvent être déclarés en charge dans un investissement locatif et réduire l'impôt foncier, et les revenus liés aux produits d'épargne sont taxés suivants différentes règles (flat tax, CSG,…).

Un exemple concret

On donne souvent la règle que si un investissement a un placement de rendement plus élevé que le taux du prêt alors il n'est avantageux pas avantageux de rembourser le prêt. Mais dans la pratique, comme le taux d'assurance est calculé sur la base du capital initial emprunté et non du capital restant dû, il peut peser très lourd sur le cout total du prêt, et la rentabilité réelle nécessaire pour écarter le remboursement du prêt est sensiblement plus élevée que prévue.

Prenons comme exemple un prêt de 100 000 € sur 25 ans de taux de prêt 2% et de taux d'assurance emprunt 0.3%. Si on se place à la 165^eme échéance, le capital restant dû est de 50 803 euros, mais le seuil de rentabilité d'un rachat n'est pas situé à 2% mais à 3.06%. Dans ce cas, ce seuil signifie que si l'on peut trouver un placement sans risque à plus de 3.06% alors il n'y a aucun intérêt à rembourser le prêt, sinon il faut le faire. Si on plutôt un taux d'assurance de 0.2%, ce seuil est déplacé à 2.75%, et à 0.15% d'assurance il passe à 2.55%.

On voit que l'assurance à un impact sensible sur la valeur actuelle du prêt. Dans mes tests, il est apparu que la meilleur approximation de l'impact du taux d'assurance est de le comptabiliser au quadruple, surtout si on se place en début de prêt. Donc si votre prêt est au taux de 3% avec une assurance de 0.3%, il faudrait avoir un placement de 3%+4*0.3%=4.2% pour que le remboursement ne soit plus intéressant.