Interview de Thomas, 29 ans, investisseur immobilier

Thomas est un investisseur que j'ai découvert à travers son blog: Immobilibre.fr. Il a 29 ans et possède déjà 8 appartements. Son histoire est inspirante et c'est pour cela que j'ai voulu en savoir plus sur son parcours d'investisseur. Il a bien voulu répondre à mes questions et nous donner quelques conseils afin de bien démarrer dans ce domaine.

Bonjour Thomas! Peux-tu te présenter et nous dire combien de biens possède-tu?

Bonjour Olivier,

Je m'appelle Thomas, j'ai 29 ans et j'habite dans la région de Mulhouse.

J'investis depuis 4 ans dans l'immobilier. J'ai réalisé mon premier achat en décembre 2013.

J'ai actuellement 8 biens répartis sur 3 villes: Belfort, Mulhouse et Colmar. J'ai 1 F1, 1 F3 et 6 F2.

Pourquoi as-tu investi dans l'immobilier?

Je me suis lancé dans l'immobilier afin de placer mon argent. Après la crise grecque, j'ai eu peur que mes économies soient gelées voir pire envolées! J'ai donc décidé de placer mon argent dans quelque chose de tangible et l'immobilier est l'exemple parfait. J'ai acheté mon 1er appartement sans connaissance dans le domaine. Je ne regrette pas de l'avoir fait même si je ne ferais plus pareil aujourd'hui. J'ai eu, je pense, de la chance de tomber sur un bien sans réels problèmes ( ce qui aurait pu être le cas car je n'étais pas aussi attentif que maintenant). Puis quelques moi après, j'ai décidé de me remettre en chasse d'un second appartement. Ce qui devait être juste un placement deviendra une passion. J'adore faire des recherches, des visites et trouver ce que je recherche.

Tu as investi dans le locatif avant d'acheter ta résidence principale. A ton avis, mieux vaut-il acheter sa résidence principale avant de se lancer dans le locatif ou pas?

Tout dépend de la personne et de sa situation. Pour ma part, je suis toujours locataire et je compte le rester pour un moment. Une personne souhaitant investir dans l'immobilier et acheter sa résidence principale (RP) devra faire un choix car une fois la RP achetée, le taux d'endettement est entamé! Donc acheter un appartement locatif derrière peut être plus dur à financer. Je conseillerais donc d'acheter d'abord du locatif et ensuite sa RP.

J'ai bien envie d'investir dans le locatif. Par où dois-je débuter?

Ce que je conseillerais pour débuter, c'est déjà de s'informer sur l'investissement immobilier. C'est à dire comment se déroule un achat, un crédit, les règles de la location etc...

Ensuite viens le technique avec où acheter, quel budget, quel mode de location, avec ou sans travaux, comment préparer son crédit, avec ou sans apport, calculer la rentabilité etc...

Pour tout connaitre il y a 3 solutions:

• Acheter sans se renseigner: Je ne conseille pas.
• Regarder des vidéos gratuites sur internet: c'est déjà bien mais cela ne suffit pas à mon sens.
• Adhérer à une formation d'une personne qui a déjà réussi. Cela à un cout mais c'est un investissement. Vous apprendrez beaucoup de choses essentielles qui vous feront gagner de l'argent au final. De plus, la plupart des formations ont un groupe Facebook donc c'est le top. Dès que l'on a une question, il y a toujours une réponse au bout.

Y a-t-il des choses essentielles à faire avant d'acheter?

Pour acheter un appartement, il y a plusieurs choses à faire et à approfondir. Je vais essayer d'expliquer les grandes lignes:

• Savoir où acheter: Effectuer une étude de marché sur l'emplacement (étudiants, entreprise) et se poser la question de la gestion. Gestion directe ou par agence, a-t-on envie de faire la route pour gérer les problèmes.Et faire les travaux soi-même ou faire faire les travaux.
• En parallèle choisir son mode de location suivant l'emplacement ( nue, meublé ou saisonnier). C'est important car faire de la colocation à la campagne ou du saisonnier dans un trou perdu ne sera jamais rentable dans la plupart des cas.
• Effectuer des calculs de rentabilité et de cashflow. Cela déterminera l'attractivité du bien et savoir si il faut investir ou si il faut fuir. Si vous devez mettre 100€ chaque mois pour compléter le crédit, aucun intérêt (comme dans le neuf, par exemple). Le but est de trouver un appartement qui s'autofinance c'est à dire que le loyer rembourse toutes les charges tel que le crédit, la taxe foncière, les assurances et le comptable. J'en parle dans un de mes articles intitulé :"Mathématiques immobilières" avec la notion de rendement qui n'est pas si simple que cela.

Rembourser des crédits tous les mois, cela ne te bloque pas du pouvoir d'achat?

Non, cela ne me bloque pas d'argent, ça m'en rapporte au contraire! 🙂

En effet chaque mois, je tire un revenu supplémentaire de mes locations meublées. Je ne me fais pas encore un salaire mais le but étant à terme d'y arriver et d'en vivre! C'est comme cela que je vois la suite de ma carrière d'investisseur, obtenir la liberté financière grâce à mes appartements.

Tu as décidé d'investir en location meublée, pourquoi?

Cela me permet d'avoir des loyers plus élevés et surtout de pouvoir accéder au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour bénéficier d'avantages notamment fiscaux.

Imaginons que je trouve un bien qui possède tous les critères, comment convaincre le banquier de financer mon prêt?

La réponse est simple. Allez voir le banquier avec un dossier clair et précis. Mettez vous dans la tête que demander de l'argent au banquier c'est comme si quelqu'un vous aborde dans la rue et vous demande de l'argent. Vous prêteriez facilement? Vous voulez des garanties et être sur qu'il va vous rembourser? Et bien là c'est pareil!

Il vous faudra aller le voir avec un dossier comprenant les éléments suivants:

Présentation, travail, salaire, comptes bancaires clean et sans débit. Vos éventuels crédits en cours etc.. Venez bien habillé et maitriser votre vocabulaire.

Emplacement, atouts, photos, pourquoi cet appartement, pourquoi ce mode de location et surtout les chiffres! Expliquez votre projet et montrez à travers vos arguments que l'appartement est une bonne affaire et ne présente pas de risques pour lui. Par exemple, un appartement loué meublé, situé au centre-ville, proche de l'IUT dans une ville accueillant 10 000 étudiants chaque année. Pour résumer, il faudra présenter une étude de marché claire et concise montrant que vous maitrisez votre sujet afin de le rassurer sur ses éventuels doutes.

Comment s'est passé ta 1ère demande de prêt?

J'y suis allé la fleur au fusil! Quand j'y pense j'ai eu de la chance d'avoir eu un banquier conciliant car mon entretien était nul! J'ai demandé un crédit de 70 000€ comme je demandais 10€ à un ami! Maintenant je suis rodé et quand je vais voir pour un crédit, mon dossier fait près de 10 cm d'épaisseur. Il contient beaucoup de papiers avec tout ceux concernant mes appartements (comptes bancaires, factures pour justifier mes chiffres...)

Dois-je faire un crédit court ou un crédit long?

Concernant la durée du crédit, je conseille un crédit le plus long possible soit 20 ou 25 ans. En effet plus le crédit est long moins les mensualités sont élevées. Certes tu vas payer plus d'intérêts mais au final c'est le locataire qui paye cela. L'important est de dégager du cashflow afin de pouvoir continuer à investir par la suite.

Vaut-il mieux gérer son bien seul ou le confier à une agence?

Encore une fois, tout dépend de la situation de la personne. Tout d'abord habite t'elle près du bien? Si la personne habite à 300km cela devient compliqué pour une gestion soi même et le mieux est de privilégié une agence. De même si la personne ne veut pas s'embêter avec la gestion des locataires et des visites. Pour ma part je gère moi même, cela est beaucoup mieux pour plusieurs raisons:

• Économique. Je n'ai pas de frais d'agence. Je suis donc gagnant et le locataire également car il n'a pas de frais supplémentaires.
• Je sélectionne mes locataires. J'ai des critères de sélection et je m'y tiens.
• Je surveille l'état de l'appartement et anticipe les frais futurs de rénovation entre deux locations afin de maintenir le bien dans un état nickel.
• J'anticipe les départs en demandant à mes locataires si je peux faire des visites avant leur départ. Cela me permet d'avoir moins de vacances locatives.

Grace à ton histoire, j'ai bien envie d'investir mais il y a quand même des risques. Imaginons que je tombe sur un locataire qui ne paye pas son loyer. Comment vais-je faire pour rembourser mon crédit?

Cette question est sur toutes les lèvres avant un achat et je pense que c'est ce qui créer un blocage chez les gens.

Pour ma part j'y pensais avant d'acheter et c'est ce qui m'avait bloqué auparavant. Mais une fois que j'avais décidé d'acheter suite à la crise grecque, ce n'était plus ma peur principale et elle s'était même envolée.

On ne souhaite jamais que cela arrive et ce n'est pas toujours ceux qui n'ont pas d'argent qui ne paye plus.

Je conseille de prendre le maximum de garantie (salaire couvrant 3x le loyer, mise en place d'un virement automatique de la part du locataire, garants si possible et surtout une bonne appréciation de la personne lors de la visite.) Cela m'est arrivé qu'un jour un locataire me dise:"Je ne peux pas payer tout de suite mais je paierais dès que j'aurais mon salaire ou une prime" etc....

Il faut privilégié la communication et le rapport avec la personne car dans 90% des cas ce n'est pas volontaire!

Restez en bon termes et ne rentrez pas dans un conflit car après il sera plus dur de recevoir votre argent. Voilà ce que je peux conseiller mais n'y pensez pas car ce n'est pas souvent que cela arrive.

Tu as suivi des formations ou tu t'es lancé seul dans cette aventure?

Pour le 1er et le second achat, je les ai fait sans faire de formation mais pas sans connaissances car j'ai lu quelques livres sur le sujet et regardé quelques vidéos sur internet. Par la suite, au moment où je faisais la rénovation de mon second appartement, j'ai décidé d'investir dans une formation ce qui m'a totalement fait changer de mentalité et dans ma manière de voir les choses.

C'était la formation de Cédric Anicette: "Quittez la rat race". Il fait clairement parti de mes mentors avec d'autres tel que Michael Ferrari. J'ai d'ailleurs participé à son académie Esprit Riche.

Peux-tu nous conseiller des livres qui t'ont aidé?

Il est très important de lire pour apprendre et évoluer. Moi-même n'ayant jamais aimé lire, j'adore maintenant lire des livres traitant de l'immobilier ou de la finance.

Ceux que je recommande sont:

Mais il y en a pleins d'autres encore!

Un dernier conseil pour les lecteurs d'épargner sans se priver?

Un conseil que je peux donner est de croire en soi, en ses objectifs et ne pas laisser les autres les anéantir.

Certains de vos amis, votre famille, vont vous mettre en garde concernant l'investissement locatif et vont même essayer de vous décourager. C'est normal car ils ont peur pour vous et la plupart du temps ce sont des gens qui n'ont jamais investi et qui n'y connaissent rien.

Donc persévérez et vous y arriverez! Je suis passé par là et maintenant tout le monde croit en moi, c'est assez marrant!

Un grand merci à Thomas pour cette interview passionnante. J'espère que son parcours vous inspirera et vous donnera envie d'investir! Si cette interview vous a plu, n'hésitez pas à laissez un commentaire.

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