Par arrêt du 28 décembre 2017 (n° 406782), le Conseil d'Etat a précisé que des constructions distinctes issues d'un ensemble immobilier unique, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes.
Dans cette affaire, une société d'études et de réalisations immobilières et foncières a acquis un terrain sur lequel étaient implantés un immeuble de bureaux et des garages. La société prévoyait initialement la réalisation sur ce terrain d'un immeuble unique. Cette dernière a ensuite dissocié son projet en deux opérations distinctes : la réhabilitation de l'immeuble de bureaux, et la construction d'un nouveau bâtiment à la place des garages.
Par décision du 17 janvier 2014, le maire de Strasbourg ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la société, relative à la réhabilitation de l'immeuble de bureaux.
Par arrêté du 27 mars 2014, le maire a ensuite accordé à la société un permis de démolir ainsi qu'un permis de construire en ce qui concerne l'édification du nouveau bâtiment.
A la suite d'un recours, le Tribunal administratif de Strasbourg a annulé ces deux décisions.
La Cour administrative d'appel de Nancy a, d'une part, rejeté l'appel formé contre ce jugement en tant qu'il a annulé la décision du 17 janvier 2014 et d'autre part, transmis au Conseil d'Etat les pourvois formés contre le jugement en tant qu'il a annulé l'arrêté du 27 mars 2014.
En premier lieu, le Conseil d'Etat rappelle que la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire.
Ce principe s'applique sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts.
Cependant, cette exception ne vaut que sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.
En second lieu, le Conseil d'Etat apporte des précisions concernant les constructions distinctes d'un ensemble immobilier unique.En effet, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes.
Dès lors, la conformité aux règles d'urbanisme sera appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.
En l'espèce, le projet était dissocié en deux opérations distinctes : la réhabilitation de l'immeuble de bureaux existant ainsi que la construction d'un nouveau bâtiment, physiquement distinct de l'immeuble existant.
Par ailleurs, les deux projets de construction étaient implantés sur des parcelles séparées, faisaient intervenir deux maîtres d'ouvrage différents, et n'avaient en commun que l'institution d'une servitude de cour commune.
Ainsi, ces deux projets de construction étaient bien indépendants l'un de l'autre.
Par conséquent, lorsqu'un projet global est constitué de deux projets de construction distincts, l'administration n'a pas à évaluer l'incidence réciproque des deux projets, ni à porter une appréciation globale sur le respect des règles d'urbanisme.
Laura Picavez
Juriste - Cabinet Gossement Avocats