"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2015), que les consorts X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'hôtel donné à bail à la société Faubourg 216-224, l'ont assignée en exécution, à ses frais, des travaux de ravalement de l'immeuble, après avoir reçu notification d'un arrêté du maire de Paris portant injonction d'avoir à remettre en état de propreté et ravaler les façades de l'immeuble ;
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à la société Faubourg 216-224 une somme correspondant au coût des travaux de ravalement des façades entrepris sur le bien loué et de rejeter leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour manquement contractuel ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire et relevé que le bail imposait seulement au preneur, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient pas invoquer un manquement de la locataire à ses obligations et que les travaux de ravalement imposés par la Mairie de Paris devaient être supportés par les consorts X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour MM. Jacques X..., François X... et Mme Hélène X..., épouse Y...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement les consorts X... à payer à la société Faubourg 216-224 la somme de 272.752,69 € correspondant au coût TTC des travaux de ravalement des façades (comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre et le coût de la coordination sécurité) entrepris sur le bien loué ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est pas contesté que le bail liant les parties ne laisse à la charge du bailleur " que les grosses réparations ou travaux définis à l'article 605 du code civil " et prévoit, à titre de clause particulière, que " le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse " ; qu'il n'est pas davantage contesté qu'il ne comporte aucune stipulation concernant les travaux prescrits par l'autorité administrative ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative relèvent en vertu de l'article 1719-2° du code civil de l'obligation pesant sur le bailleur, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, ce dont il s'infère que ces travaux sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire ; que pour retenir en l'espèce que le ravalement de l'immeuble incombe à la société locataire, le jugement déféré a relevé que s'il a été fait injonction par arrêté du maire de Paris du 27 novembre 2010 d'avoir à y procéder, c'est en raison de la défaillance de la société locataire dans l'exécution de ses obligations contractuelles qui mettent expressément à sa charge le ravalement des façades, ajoutant qu'il n'y aurait pas eu lieu à la délivrance d'une injonction si les travaux avaient été normalement effectués par la société locataire, en temps utile, avant qu'ils ne deviennent nécessaires ; que force est de constater que les travaux de ravalement ont été en la cause prescrits par le maire de Paris selon la procédure administrative usuelle consistant à inviter d'abord le propriétaire de l'immeuble, après lui avoir rappelé qu'il lui est fait obligation par les dispositions du code de la construction et de l'habitation de tenir constamment son bien en état de propreté, à entreprendre dans les meilleurs délais les travaux de ravalement nécessaires (lettre du 24 novembre 2009, réitérée le 14 décembre 2010) puis, à l'enjoindre d'avoir à effectuer ces travaux dans le délai fixé sous peine d'amende ou d'exécution d'office par l'administration (arrêté du 27 novembre 2012) ; qu'il n'est justifié, antérieurement à la mise en mouvement de la procédure administrative, d'aucune demande des bailleurs aux fins de voir la société Faubourg 216-224 prendre en charge des travaux de ravalement de l'immeuble conformément à ses obligations contractuelles ; qu'il s'ensuit que, nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu'ils ont été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'ont pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative seront, au contraire de ce qui découle des dispositions de l'article 1719-2° du code civil, pris en charge par le preneur ; que par voie de conséquence, les consorts X... seront condamnés solidairement à rembourser à la société Faubourg 216-224 la somme totale de 272.752,69 € TTC correspondant au coût des travaux de ravalement réglés à la société Ungarelli, au coût des honoraires de maîtrise d'oeuvre réglés à la société Altius Architectes, au coût des honoraires versés à la société F3C au titre de la coordination sécurité ; que le détail de cette somme totale n'est pas contesté par les consorts X... ;
1°/ ALORS QUE, les conventions légalement formées tiennent lien de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, aux termes du bail du 23 juin 1982 renouvelé les 1er janvier 1991 et 1er janvier 2002, il était expressément stipulé une clause particulière, selon laquelle " le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse " ; que par courriers du 24 novembre 2009 et 1er décembre 2010, la Mairie de Paris a informé les consorts X... que l'immeuble nécessitait " un ravalement notamment de la façade rue du faubourg Saint-Denis " ; que la cour d'appel a expressément retenu qu'il n'était pas contesté que le bail liant les parties ne laissait à la charge du bailleur " que les grosses réparations ou travaux définis à l'article 606 du code civil ", et prévoyait, à titre de clause particulière, que " le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse " ; qu'en décidant néanmoins que " nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombai(ent) au bailleur, dès lors qu'ils (avaient) été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'(avaient) pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative (seraient) ... pris en charge par le preneur ", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1719 du code civil ;
2°/ ALORS QUE si les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire, il convient de distinguer les travaux imposés par l'administration, imputables au bailleur en raison du défaut de conformité des locaux à l'activité exercée, et les travaux devant rester à la charge du preneur en raison des non-conformités relevant du défaut d'entretien ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient expressément valoir, dans leurs conclusions d'appel (cf. p.8), que " l'injonction administrative avait été causée par la carence du preneur dans l'exécution des travaux dont il avait la charge, et que si ces travaux avaient été réalisés spontanément, en temps utile, l'administration n'aurait pas eu à formuler une injonction " ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que " nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombai(ent) au bailleur dès lors qu'ils (avaient) été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'(avaient) pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative (seraient) ... pris en charge par le preneur ", quand les travaux de ravalement, résultant du défaut d'entretien des lieux loués, devaient rester à la charge de la société Faubourg 216-224, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour manquement contractuel ;
AUX MOTIFS QU'il s'infère des développements qui précèdent que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu'en l'absence dans le contrat de bail d'une stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l'administration, il ne saurait être fait grief à la société Faubourg 216-224 d'avoir manqué à ses obligations contractuelles faute d'avoir exécuté le ravalement des façades de l'immeuble demandé par l'administration ;
ALORS QU'aux termes du bail du 23 juin 1982, renouvelé les 1er janvier 1991 et 1er janvier 2002, il était expressément stipulé une clause particulière selon laquelle " le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse " ; que dans leurs conclusions d'appel (cf. p.9), les consorts X... faisaient expressément valoir que cette clause mettait à la charge de la société Faubourg 216-224 " l'obligation expresse de prendre en charge le ravalement des façades de l'immeuble " et qu'elle n'avait pas respecté cette obligation " alors même qu'elle aurait dû faire procéder au ravalement tous les dix ans en application des articles L. 132-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et en tout état de cause dès qu'elle avait été informée de la nécessité de ces travaux en 2009 " ; que son inertie fautive, qui avait conduit à l'arrêté du 27 novembre 2002 faisant " injonction aux propriétaires " de procéder au ravalement, avait causé à ces derniers un préjudice correspondant au coût des travaux mis à leur charge ; qu'en se bornant à retenir, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il ne pouvait être fait grief à la société locataire d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en l'absence dans le contrat de bail d'une stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l'administration, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si l'injonction de l'autorité administrative ne résultait pas du manquement de la société Faubourg 216-224 à son obligation contractuelle de procéder spontanément au ravalement des façades, indépendamment de l'injonction ultérieurement délivrée "par la Mairie de Paris, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code civil.