L’imprévision en droit immobilier après la réforme du droit des obligations

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Extrait :
"Depuis le célèbre arrêt « Canal de Craponne » (Cass. civ., 6 mars 1876, DP 76. 1. 193), le juge judiciaire s’était toujours refusé, avec constance, à réécrire un contrat ou à prononcer sa résiliation en raison de la survenance de circonstances extérieures.
C’est ce refus que le nouvel article 1195 du Code civil possède en ligne de mire ; cet article est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er  octobre 2016. L’article 1195 bat ce refus en brèche (ou tout au moins tente de le faire – cf. infra) en instaurant le mécanisme de la révision pour imprévision en droit civil français.
Pour déclencher ce dispositif, doit être intervenu « un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat », qui en « rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque »  (C. civ., art. 1195 al. 1).
A priori, les contrats immobiliers constituent un terrain idéal pour le jeu de l’imprévision : ils sont souvent à exécution successive, s’échelonnent sur une longue période et de nombreuses circonstances imprévues, tant de nature économique que matérielle, sont susceptibles de survenir durant leur exécution.
Conscient de ces spécificités, le législateur a créé nombre de régimes spéciaux, souvent d’ordre public, propres aux contrats immobiliers. C’est ainsi que dans le secteur protégé de la vente d’immeuble à construire, le prix doit être impérativement déterminé (et non pas déterminable) et qu’il est seulement révisable dans des conditions très étroitement définies sans que le jeu de la révision puisse être adapté (art. L. 261-11-1 et R. 261-15 C. constr. hab.). La jurisprudence est venue, pour sa part, préciser que les risques pèsent sur le vendeur en l’état futur d’achèvement, en dépit de l’accession immédiate des ouvrages au profit de l’acquéreur (solution retenue notamment à propos de l’effondrement de l’immeuble en construction à la suite de la manifestation d’un vice du sol – V. Cass. civ. 3e, 11 oct. 2000, Bull. civ., III n°163)."