Percevoir des loyers, c'est très plaisant. Tous les mois, des revenus passifs viennent faire gonfler votre compte en banque, sans que vous n'ayez besoin d'intervenir.
Vous savez ainsi que vous allez recevoir une certaine somme tous les mois, une somme qui va vous permettre d'améliorer votre train de vie - ou qui va pouvoir être utilisée pour mener à bien de futurs projets d'investissement.
Sauf que, comme vous le savez, tous ces revenus vont devoir être déclarés au fisc chaque année, dans la fameuse rubrique des " revenus fonciers ". Et vous pourriez alors subir une forte pression fiscale, avec un écart important entre la rentabilité brute de vos investissements immobiliers et leur rentabilité nette.
Mais rassurez-vous : il va être possible de diminuer l'assiette taxable de vos revenus fonciers en déduisant certaines charges - vous permettant ainsi de payer moins d'impôts.
Vous n'êtes pas encore propriétaire bailleur ? Vous vous demandez s'il est intéressant de se lancer aujourd'hui ? Je vous invite à lire cet excellent article de Paul traitant de la pertinence d'un investissement locatif en 2017.1. Bien choisir son régime fiscal
Avant tout chose, il s'agit de savoir s'il est intéressant d'opter pour le régime du micro-foncier.
Celui-ci est réservé aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs sont limités. En effet, seuls les foyers fiscaux qui perçoivent moins de 15 000 euros de loyers bruts chaque année peuvent choisir cette option.
Avec le régime du micro-foncier, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers un abattement forfaitaire de 30 %. Vous ne serez ainsi imposé(e) que sur 70 % des revenus générés dans l'année par les biens immobiliers que vous proposez à la location.
Si par exemple, vous percevez 10 000 euros de loyers bruts chaque année, l'assiette taxable retenue pour vos revenus fonciers sera de 7000 euros. Mais en contrepartie, il sera désormais impossible de déduire vos charges réelles de vos revenus.
Alors, si vous vous situez au-dessous du plafond de 15 000 euros de revenus fonciers annuels, se pose la question de savoir s'il est intéressant ou non d'opter pour le régime du micro-foncier.
Et le calcul est assez simple : si vos charges déductibles sont supérieures à 30 % des loyers bruts que vous percevez chaque année, ce régime ne sera pas intéressant - il sera alors plus astucieux de ne pas choisir cette option, et de déclarer vos charges réelles.
Attention : sachez que si vous choisissez cette option, celle-ci est irrévocable pendant 3 ans.
Autrement dit, si le montant des charges que vous devez supporter venait à s'accroître dans les années à venir, vous ne pourrez pas les mettre à profit pour réduire l'assiette taxable de vos revenus fonciers.
Mais quelles charges peut-on déduire de son revenu foncier ?
Je me propose de vous détailler une à une les catégories de charges qui vont pouvoir être retranchées des loyers bruts que vous percevez chaque année.
2. La possibilité de déduire certains travaux des revenus fonciers
Si vos revenus fonciers portent sur un local d'habitation, vous allez pouvoir déduire des loyers que vous percevez le prix d'éventuels travaux censés apporter un élément de confort supplémentaire à vos locataires : pose d'un interphone, d'un système de sécurité, d'un chauffage central, d'une cuisine équipée,...
Attention, il existe cependant une exception : sont exclus les travaux qui vont venir modifier le volume, l'agencement ou encore la structure générale du local d'habitation que vous proposez à la location. Ainsi, des travaux de construction ou d'agrandissement ne pourront être déduits de vos revenus fonciers.
Mais il vous sera possible de déduire tous les frais liés aux réparations, à l'entretien ou à la remise en l'état d'un logement. Par contre, toutes les petites réparations qui sont normalement à la charge du locataire ne pourront être déduites.
Et si le local que vous louez n'est pas un local d'habitation, les seuls travaux d'amélioration qui pourront être déduis de vos revenus fonciers sont ceux :
- Qui visent à désamianter, ou à protéger votre local des effets de l'amiante,
- Qui sont destinés à améliorer l'accueil des handicapés.
3. Les frais de financement, des charges déductibles des revenus fonciers
Les intérêts d'emprunts liés au logement loué vont pouvoir être déduits de vos revenus fonciers.
C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles on recommande souvent de privilégier un achat à crédit plutôt qu'un achat en cash.
Vous allez ainsi pouvoir déduire de vos revenus fonciers bruts perçus au cours d'une année civile l'ensemble des frais inhérents au financement, dépensés lors de la même année : intérêts d'un prêt immobilier ou d'un prêt utilisé pour engager des travaux, frais de garantie, frais de dossier, assurance emprunteur,...
Et ce ne sont pas seulement les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition d'un bien qui vont pouvoir être déduis des loyers bruts que vous aurez perçus. Il va être également possible de déduire les frais de financement qui ont servi :
- À la construction d'un bien
- À sa conservation
- À sa réparation
- À son amélioration
4. Quels impôts peut- on déduire ?
Tous les impôts et les taxes dues par le propriétaire d'un bien immobilier vont pouvoir être déduits du revenu brut foncier. On peut notamment citer :
- La taxe foncière
- La taxe spéciale d'équipement
- La taxe sur les bureaux en Ile-de-France
- La taxe annuelle sur les surfaces de stationnement
Mais comme vous pouvez l'imaginer, les impôts qui sont à la charge de votre locataire (la taxe d'habitation, la contribution à l'audiovisuel public et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ne pourront faire l'objet d'une déduction.
Sachez également que les éventuels pénalités et intérêts de retard vont également pouvoir vous permettre de réduire l'assiette taxable de vos revenus fonciers.
Attention : vous ne pourrez pas déduire certains impôts comme les droits de mutation, car ceux-ci sont comptabilisés comme faisant partie du prix de revient de votre logement.
Enfin, les charges de copropriété pourront être déductibles, à une seule condition : que celles-ci ne soient pas répercutées sur le locataire.
5. Les frais de gestion
Les frais liés à la gestion de vos biens immobiliers, pour leur montant réel, vont pouvoir être déduits de votre revenu foncier.
Vous pourrez ainsi déduire :
- Les frais de gérance : ce sont les sommes versées aux organismes qui prennent en charge la gestion de votre bien immobilier (administrateur de biens, comptable, agence de location,...). Vous pourrez également déduire de votre revenu foncier les charges de copropriété facturées par votre syndic. Vous devrez déduire les provisions pour charges de copropriété de l'année qui correspond aux loyers sur lesquels vous êtes imposés.
- Les frais de procédure : les dépenses consenties pour la régularisation de différends relatifs à votre bien (honoraires facturés par un avocat, un huissier, un notaire,...) peuvent être retranchées de votre revenus foncier.
- Les frais de conciergerie ou de gardiennage
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires : si vous avez réglé certaines factures pour le compte de votre locataire (électricité, internet,...), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges qu'il ne vous aura pas remboursées au 31 décembre de l'année de son départ.
Plus généralement, d'autres frais vont pouvoir être déduits de vos revenus locatifs. Ainsi, le Code Général des Impôts stipule que toutes les " dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation de son revenu " peuvent faire l'objet d'une déduction.
Les autres petits frais de gestion (frais téléphoniques, frais de correspondance, acquisition de modèles-types de contrat de location) peuvent quant à eux faire l'objet d'une déduction forfaitaire de 20 euros par an et par logement.
6. Les cotisations d'assurance
Vous avez souscrit à une ou plusieurs polices d'assurance pour couvrir des risques liés à votre bien immobilier (garantie des loyers impayés, assurance " propriétaire non occupant ",...) ?
Les primes que vous allez verser au titre de ces assurances vont pouvoir être déduites de vos revenus fonciers.
Sachez toutefois qu'en cas d'indemnités versées par la compagnie d'assurance, celles-ci viendront faire gonfler vos revenus fonciers.
7. Des déductions forfaitaires spécifiques
Des déductions forfaitaires peuvent venir s'appliquer dans le cadre de certains dispositifs d'investissement locatifs - des déductions qui vont venir s'ajouter aux autres charges déductibles.
La déduction forfaitaire " Robien recentre-ZRR "
Si vous avez acquis un logement neuf, situé dans une zone de revitalisation rurale, entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009, cette disposition peut vous permettre de retrancher 26 % du montant des loyers bruts perçus.
Vous devrez toutefois respecter certains plafonds de loyers, comme indiqués sur cette page.
La déduction " Borloo neuf "
Si vous bénéficiez de la réduction d'impôt Scellier ou de l'amortissement Robien, vous allez pouvoir profiter, d'une déduction spécifique de 30 % sur l'ensemble de vos loyers imposables.
Attention, car il existe certains plafonds à ne pas dépasser :
- Concernant vos loyers, les plafonds Borloo Neuf
- Concernant les ressources de vos locataires, les plafonds de ressources Borloo Neuf
Vous pourrez retrouver plus d'informations à ce sujet sur le site du BOFiP.
La déduction " Cosse ancien "
Introduit par la loi de finances rectificative pour 2016, ce dispositif offre au propriétaire bailleur la possibilité de déduire fiscalement un pourcentage de ses revenus locatifs.
Pour en bénéficier, vous devrez avoir conclu une convention par laquelle vous vous engagerez à louer votre logement pendant une durée minimum de 6 ans (dans le cadre d'un conventionnement sans travaux) ou de 9 ans (dans le cadre de travaux).
Cette déduction ne va pouvoir s'appliquer que sur les logements anciens, situés dans les zones A bis, A, B1 et B2 du dispositif Duflot.
Vous pourrez alors déduire de vos revenus fonciers une partie de vos revenus locatifs : entre 30 et 70 % si votre logement est situé en zone A bis, A, ou B1, et entre 15 et 50 % si votre logement est situé en zone B2. Ces déductions peuvent grimper jusqu'à 85 % dans le cadre d'un bien immobilier dont la gestion serait confiée à un organisme agréé pour l'intermédiation locative, en vue d'accompagner l'hébergement de personne défavorisées.
Ce dispositif est très encadré - le loyer, mais également les ressources du locataire devront se situer en-deçà de certains plafonds, qui n'ont pas encore été fixés.
Vous souhaitez en savoir plus ? Vous pouvez retrouver des informations complémentaires au sujet du dispositif " Cosse ancien " en consultant cet article.
8. Les conditions nécessaires pour déduire des charges de ses revenus fonciers
Comme nous l'avons vu au début de cet article, les dépenses engagées ne peuvent faire l'objet d'une diminution de l'assiette taxable de vos revenus fonciers seulement si vous n'avez pas opté pour le régime forfaitaire.
Mais, même si vous avez opté pour le régime réel, vos dépenses vont devoir remplir certaines conditions pour pouvoir faire l'objet d'une déduction :
- Ces dépenses doivent se rapporter à un bien immobilier faisant l'objet d'un contrat de location. Impossible donc de déduire des charges liées à un logement vacant ou à votre résidence principale.
- Seules les dépenses ayant été réglées au cours de l'année peuvent faire l'objet d'une réduction sur les revenus fonciers de la même année.
- Vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers (n° 2044 ou 2044-SPE), qui devra être jointe à votre déclaration de revenus annuelle. L'administration fiscale sera alors en mesure de vous demander des justificatifs de ces dépenses. Veillez donc à les conserver en lieu sûr.
Soyez toutefois vigilant(e) à ne pas être obnubilé(e) par la problématique fiscale, et à n'engager des dépenses supplémentaires que si celles-ci sont susceptibles de valoriser votre bien immobilier, et d'apporter de réels avantages à vos locataires.
J'espère que cet article vous aura permis d'y voir plus clair concernant les charges déductibles des revenus fonciers.
Sachez que, même si l'immobilier constitue l'un des vecteurs d'investissement les plus intéressants, ce n'est pas le seul !
Si vous souhaitez diversifier vos sources de revenus, je vous invite à consulter l'article de Paul qui vous explique où placer votre argent en 2017.
Vous pouvez également jeter un œil à cet article, dans lequel je vous présente près d'une centaine de sites pour générer des revenus sur internet.
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