Quel tribunal compétent pour les baux mixtes d'habitation et professionnel ?

La cour d'appel de Paris juge que c'est le tribunal de grande instance qui est compétent pour connaître du litige.

La Cour de Cassation juge au contraire que c'est le tribunal d'instance qui est compétent parce qu'il qui connaît des actions dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Ceci par application de l'article R221-38 du Code l'organisation judiciaire:

"Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l'article R. 231-4, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement."

"Vu les articles R. 211-4 et R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 2015), que M. et Mme X..., titulaires d'un bail mixte à usage professionnel et d'habitation, ont assigné leurs bailleurs, Mme Y...et M. Y...(les consorts Y...) devant le tribunal d'instance en indemnisation du préjudice consécutif à des infiltrations dans les locaux loués et en délivrance de quittances de loyers ; que les consorts Y...ont soulevé l'incompétence du tribunal d'instance pour statuer sur un bail mixte.

Attendu que, pour rejeter le contredit formé par les consorts Y...contre le jugement ayant désigné le tribunal de grande instance pour connaître du litige, l'arrêt retient qu'il s'évince de la lecture des articles R. 221-38 et R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire que le tribunal de grande instance est la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage, dits " mixtes ", professionnels et d'habitation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le tribunal d'instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d'habitation et professionnel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Dit que le tribunal d'instance de Fontainebleau est compétent pour connaître du litige ;

Condamne M. Cyril et Mme Elisabeth Y...aux dépens exposés devant les juges du fond et la Cour de cassation ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Cyril et Mme Elisabeht Y...et les condamne à payer à M. et Mme X...une somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté le contredit élevé par M. et Mme X...tendant à voir juger que le tribunal d'instance de Fontainebleau était compétent pour statuer sur leurs demandes relatives au bail conclu le 11 octobre 2000 et d'AVOIR désigné le tribunal de grande instance de Fontainebleau comme juridiction compétente pour en connaître ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article R. (221-38) du code de l'organisation judiciaire, sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l'article R. 231-4, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ; que l'article R. 211-4 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-1693 du 29 décembre 2009, non modifiée sur ce point par le décret n° 2012-1515 du 28 décembre 2012, le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : 11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ; que comme l'a justement retenu le tribunal d'instance, il s'évince de la lecture de ces textes que le tribunal de grande instance est la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage, dits " mixtes ", commercial et d'habitation, mais aussi professionnel et d'habitation, peu important la part respective de l'usage, commercial ou professionnel d'une part, d'habitation d'autre part ; que le caractère d'une location résulte de l'affectation que lui ont donnée les parties dans le contrat et que la novation ne se présume point ; qu'il faut, selon l'article 1273 du code civil, que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte ; que le bail litigieux du 11 octobre 2000 mentionne qu'il est à usage " professionnel et habitation " ; qu'il relève ainsi de la compétence exclusive du tribunal de grande instance, nonobstant la mention de son assujettissement aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que les consorts X...ne démontrent par aucune pièce la volonté expresse et non équivoque des parties de nover l'usage du bail, tel que convenu, preuve qui ne résulte pas du fait que le bailleur leur aurait facilité l'habitation à titre principal de la maison louée, ou que Mme veuve Y...aurait reconnu que M. Jean-Pierre X...était co-titulaire du bail, que les quittances de loyer ont été établies au nom de M. et Mme X..., que la société Trigger aurait disparu, que l'immeuble dont il s'agit constituerait leur résidence principale, où ils vivent avec leur fille Marie X...et leur petit-fils Charles ; que l'ensemble de ces éléments n'exclut pas le caractère professionnel du bail, en sus de son caractère d'habitation, et ne prouve en aucune façon la manifestation univoque de la volonté du bailleur de consentir à conférer au bail un usage exclusif d'habitation, alors, notamment, que le 29 décembre 2013, Mme Martine Z...-X..., en qualité de " Responsable gestion ", écrivait encore au service des impôts des entreprises (SIE) de Fontainebleau sous l'entête " IP X...-Consulting Archipel Conseil 8, Place Pasteur 77760 Larchant ", soit l'adresse des lieux loués, ce qui corrobore l'exercice par le locataire d'une activité professionnelle d'ingénieur conseil dans ces lieux ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire dispose que sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie prévue à l'article R. 231-4 du même code, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ; que l'article R. 211-4 du code précité prévoit que le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent la matière des baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ; qu'il s'évince de la lecture de ces textes que le tribunal de grande instance est la seule juridiction pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage commercial et d'habitation, dits " mixtes " ; qu'en l'espèce, le contrat de location régularisé le 11 octobre 2000 stipule explicitement que les parties entendaient lui donner la qualification de contrat de location à titre professionnel et habitation ; que l'argument des demandeurs consistant à mettre en avant la volonté des parties de se soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est indifférent, le législateur ayant souhaité, dans les textes susvisés, faire dépendre la compétence des juridictions de la nature du bail et non du régime juridique éventuellement appliqué par les parties ; qu'il est également indifférent d'évaluer la part respective de l'usage professionnel et de l'usage d'habitation, l'usage commercial, même résiduel, emportant la compétence du tribunal de grande instance ;

1°) ALORS QUE le tribunal de grande instance a compétence exclusive pour statuer sur les litiges relatifs aux baux commerciaux, sauf s'ils portent sur le loyer, aux baux professionnels et aux conventions d'occupation précaire en matière commerciale ; que, sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie, le tribunal d'instance connaît de toutes les actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement, est l'objet ; qu'en jugeant que le tribunal d'instance ne serait pas compétent pour trancher le litige relatif à l'exécution du bail mixte, quand il porte sur l'occupation d'un logement, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire et, par fausse application, l'article R. 211-4 du même code ;

2°) ALORS QUE les baux à usage mixte professionnel et d'habitation sont soumis au même régime d'ordre public que les baux à usage exclusif d'habitation et non aux dispositions spécifiques applicables aux baux uniquement professionnels de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; que les litiges qui y sont relatifs sont donc naturellement de la compétence du tribunal d'instance qui connaît des actions relatives aux baux à usage exclusif d'habitation ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles R. 211-4 et R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire et l'article 2 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°) ALORS QU'à tout le moins, en retenant que le tribunal de grande instance serait compétent pour statuer sur le litige portant sur l'exécution du contrat de location mixte sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, à l'époque où elle statuait et comme le démontraient les époux X..., le bien n'était plus utilisé que comme résidence principale, l'activité professionnelle exercée à l'origine dans les lieux ayant été abandonnée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 211-4 et R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire."