Gilles Betthaeuser : les échecs et l'immobilier de bureau

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GILLES BETTHAUSER DANS LES ECHOS

Quand le jeu d'échecs et le business se conjuguent...

Le 31 mai 2016, le Président Colliers International France, Gilles Betthaeuser, publiait dans le journal Les Echos un article intitulé Échecs et immobilier : les gagnants sont toujours ceux qui prennent des risques faisant écho à la célèbre formule de Tartacover (1887–1956), "Celui qui prend des risques peut perdre, celui qui n'en prend pas perd toujours".

Gilles Betthaeuser est président fondateur du groupe AOS Studley, leader européen du conseil et des services en immobilier d’entreprises. Il est diplômé de l’EM Lyon. Il soutient financièrement le meilleur joueur français, Maxime Vachier-Lagrave, depuis la fin de l’année 2009. Écoutons les paroles de ce passionné du jeu d'échecs.

Quand le jeu d'échecs devient source d'inspiration des professionnels de l'immobilier

Subtil mélange entre l’entrainement, la discipline, l'art et la science, les échecs sont pour leurs amateurs une discipline captivante. Les professionnels de l’immobilier d’entreprise que nous sommes ont beaucoup de choses à apprendre de ces joueurs dont la réussite repose, comme pour nous, sur l’appréhension des risques et la capacité à saisir les opportunités qui s’offrent à eux. Voyons les 4 règles de bases qui qui rapproche le jeu d'échecs de son activité professionnelle.

Règle n°1 - Appréhender les stratégies de manière globale

Le monde des échecs obéit à des codes, des processus et des logiques que l'on ne peut dissocier si l'on veut mener à bien sa partie. Une approche globale est donc indispensable, et c'est le premier point commun avec le secteur de l'immobilier professionnel. Nous devons tous intégrer dans nos stratégies les dimensions cachées, les aspects invisibles en début de parcours et ne pas nous laisser piéger par des choix qui semblent évidents. Les spécialistes de l'immobilier de bureau, s'ils veulent réussir, se doivent d'adopter tout comme les joueurs d'échecs une approche holistique de l'environnement de travail pour se mettre au service de la performance des entrepreneurs.

Dans cette approche globale, il s'agit de bien faire la différence entre stratégie et tactique : la stratégie consiste à savoir quoi faire quand il n'y a rien à faire, la tactique quant à elle revient à savoir quoi faire quand il y a quelque chose à faire. Immobilier et échecs mobilisent clairement ces deux dimensions : le stratégique (par l'anticipation des temps longs) et la tactique (par l'utilisation des opportunités).

Règle n°2 - Toujours avoir un coup d'avance, même dans une situation complexe

Le thème de la complexité unit nos deux mondes. Une multitude de facteurs doivent être pris en compte pour chaque décision, nous devons tous nous adapter à des environnements d'une complexité croissante. Problématiser les enjeux positionnels, les faiblesses ou les défauts de stratégie de son adversaire et synthétiser toutes les dimensions de l'entreprise (RH, management, organisations, coûts, outils, services, attractivité des talents) sont les étapes indispensables pour établir sa feuille de route.

Nous devons savoir prendre les bonnes décisions même dans une position qui ne nous est pas favorable. Le professionnel de l'immobilier part non pas du produit (les bureaux), mais des enjeux de son client (l'entreprise) pour construire la réponse la plus adaptée, en mettant les collaborateurs et l'investisseur au centre de la chaine de création de valeur.

Cette nécessité de décider est une véritable analogie entre l'entreprise et les échecs. Il est indispensable de partir sans a priori, d'analyser les circonstances et de garder en tête les impératifs d'adaptabilité et de manoeuvrabilité. Contrairement aux idées reçues, nos enjeux sont aujourd'hui bien plus complexes que l'immeuble de bureau en lui-même : nous devons proposer aux entreprises de nouvelles expériences de travail avec plus d'agilité, plus de digital, plus de responsabilisation, plus d'innovation.

Les processus décisionnels sont donc similaires : quand on joue, on analyse tous les coups possibles et on détermine le meilleur avec une arborescence décisionnelle très élaborée. Dans l'immobilier, c'est le même principe. On prend tous les possibles, et dans une logique d'entonnoir on affine notre choix selon des critères objectifs.

Règle n°3 - Maitriser ses émotions comme ses impulsions : un facteur décisif du succès

Le concept peut sembler évident, mais il faut savoir valider ou invalider un processus décisionnel lorsque la décision semble simple. Cela demande de l'expérience, une capacité d'anticipation et de remise en cause (de nos émotions, craintes, intuitions...) et savoir se confronter à l'incertain. Comme le veut l'adage "no pain no gain", c'est notre prise de risque qui sera rémunérée. Le management des risques est donc un enjeu central pour le joueur d'échecs comme pour le professionnel de l'immobilier.

La connaissance profonde de son écosystème (les investisseurs, les utilisateurs et les collaborateurs) est un véritable avantage stratégique pour l'aider à appréhender et maîtriser ces risques inhérents à son activité. Sa compréhension des enjeux et sa capacité à anticiper les futures évolutions de l'entreprise seront alors un véritable atout au service des entreprises et des investisseurs pour la construction de leur stratégie immobilière.

Règle n°4 - Au final : savoir administrer entre le beau et le bon

Comme dans toute discipline sportive, on joue aux échecs pour gagner, faire du "beau jeu" n'est pas une priorité pour ceux qui veulent remporter la partie. Il en va de même dans l'immobilier d'entreprise. On vise la "bonne" décision plutôt que la "belle" décision. Le résultat final l'emporte : le bon peut être beau, mais ce n'est pas toujours le cas.

En synthèse, l'immobilier de bureau comme les échecs peuvent se résumer en une phrase : "executing complexity". L'immobilier est aujourd'hui beaucoup plus complexe et riche d'opportunités qu'il ne l'était il y a quelques années. Savoir combiner cette complexité avec une bonne capacité exécutoire constitue le Graal de tous les joueurs du marché... s'ils ne veulent pas être mis en échec par leurs concurrents.