Si la défiscalisation immobilière reste avant tout connue du grand public via les lois mises en place de manière successives par les ministres du logement (Demessine, Scellier, Duflot, Pinel…), il ne faut pas pour autant penser qu’elle se réduit à ces seules opportunités.
En effet il existe d’autres dispositifs permettant de défiscaliser dans l’immobilier, même si certains d’entre eux ne sont adaptés qu’à des profils d’investisseurs bien spécifiques.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Aujourd’hui tout le monde connait la loi Pinel, qui succèda à la loi Duflot elle-même succédant à la loi Scellier, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix d’acquisition selon si le bien est loué 6, 9 ou 12 ans.
Cependant la défiscalisation avec la loi Pinel n’est pas la seule solution ni forcément la meilleure, en fonction de la situation du contribuable.
Ainsi la loi Bouvard peut intéresser les investisseurs ne voulant pas avoir à gérer un locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. En effet, la défiscalisation avec la loi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT (cette réduction étant étalée sur 9 ans) tout en récupérant le montant de la TVA au taux de 20% sur le prix d’achat d’un bien dans une résidence de services (résidence de tourisme classée ou étudiante, résidence séniors, EHPAD…), cette résidence étant gérée par un exploitant auquel l’investisseur est lié par un bail commercial de 9 ans.
Les dispositifs Malraux et Monuments historiques sont eux destinées aux contribuables fortement imposés.
La loi Monument Historique permet d’imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global, et ce au-delà de la limite du plafond des niches fiscales. Un contribuable fortement imposé peut ainsi réduire sensiblement son imposition pendant les 2 années suivant son acquisition en loi Monument Historique.
Dans le même état d’esprit on trouve la loi Malraux qui permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% du coût des travaux de restauration avec un plafond de 100.000 € de travaux par an : on peut ainsi bénéficier de 30.000 euros de réduction d’impôt maximum par an. De plus, tout comme la loi Monument Historique, la loi Malraux n’est pas concernée par le plafond des niches fiscales.
Si vous ne faites pas partie des contribuables très fortement imposés et que vous voulez défiscaliser grâce à l’immobilier il existe encore d’autres dispositifs moins connus mais tout aussi efficaces tels que le déficit foncier et la nue propriété.
Le déficit foncier s’adresse avant tout aux contribuables ayant déjà des revenus fonciers puisqu’il permet d’imputer les coûts de réparation et d’amélioration d’un bien acheté en mauvais état sur l’ensemble des revenus locatifs.
Enfin, l’investissement en nue propriété permet d’acquérir un bien de manière décotée et d’imputer les intérêts de l’emprunt lié à l’achat de ce bien qui ne rapport e pas de revenu sur les revenus fonciers provenant de son patrimoine. On notera également que cela pourra intéresser les contribuables soumis à l’ISF ou dont le patrimoine s’en approche, puisque la base taxable à l’ISF est le montant d’achat de la nue propriété, soit habituellement entre 50 et 65% de la valeur réelle du bien.