Le calcul frais de notaire est une étape indispensable dans le plan de trésorerie d'un achat immobilier. Bien souvent, quand on vous annonce le montant des frais de notaire pour la première fois en France, cela vous parait irréel et complètement surestimé. Pourtant, c'est un passage inévitable pour accéder à la propriété.
Dans quels cas faut-il payer les frais de notaire?
Vous devez vous acquitter des frais de notaire à chaque fois qu'il y a un changement de propriétaire. C'est aussi simple que cela. Cela veut dire que cela se fait au moment de l'acte authentique de vente. Vous pouvez donc signer autant de compromis de vente que vous le voulez (façon de parler) ; tant que la vente n'arrive pas à l'acte authentique, il n'y pas de frais de notaire.
C'est toujours l'acquéreur qui paie les frais de notaire.
Attention également, si par exemple, pour optimiser votre patrimoine, vous souhaitez le faire passer de votre nom propre à votre SCI; il s'agit bien sûr d'un changement de propriétaire et vous devrez donc vous acquittez des frais de notaire. Ce n'est pas forcément un bonne idée donc vous comprendrez mieux pourquoi j'insiste souvent sur l'importance d'anticiper votre stratégie et de peser vos décisions sur leur impact dans le temps.
Calcul frais de notaire : De quoi sont-ils fait?
Contrairement à ce que l'on dit couramment, il s'agit en fait de frais d'acquisition. La part dédiée au notaire, vous allez le voir, est faible. Simplement, avec le temps, comme le notaire est responsable de les collecter, les gens ont simplifié le schéma pour en arriver à l'expression actuelle " frais de notaire " .
Dans le détail, les éléments qui les composent sont:
- Impôts et taxes (droit d'enregistrements ou droits de mutation)
Il s'agit de la part prélevée par l'Etat qui sera redistribué au département, à la région et l'Etat. C'est la partie la plus importante de la douloureuse.
- La rémunération du notaire, les émoluments du notaire
Elle est proportionnelle au prix de vente et représente un peu plus d'un pourcent le plus souvent. A celle-ci s'ajoutent des frais de formalités administratives et de copies de quelques centaines d'euros.
- la contribution de sécurité immobilière
Quelques centaines d'euros également le plus souvent. Il s'agit d'une participation à l'État pour les formalités de publicité foncière. A l'origine, elle permettait de rémunérer le conservateur des hypothèques. C'était un poste grassement payé que l'on gagnait sous forme de récompense après une belle carrière. La CSI est parfois intégrée au frais et débours.
Les frais et débours représentent l'ensemble des coûts que le notaire réalisent à la place de son client. En général, ils interviennent pour l'obtention de documents administratifs divers : Bureau des hypothèques, cadastre, urbanisme, syndic, etc...
Je ne me lance pas dans le détail des coûts pour chaque ligne. Ils varient principalement et grandement en fonction du prix de vente, et un simple changement de loi rendrait cet article obsolète. Je vous propose d'utiliser le simulateur de calcul frais de notaire disponible plus bas dans l'article.
Le frais de notaire réduits
La particularité des marchands de biens
Je vous l'expliquais dans l'article sur les frais de notaire des marchand de biens :en change d'un engagement de vendre dans les 5 ans, les marchands de biens paient entre 2,5 et 3% de frais de notaire
Le cas des constructions neuves
Cela n'est plus le cas, mais avant le 31 décembre 2012, les acquéreurs d'une maison de moins de 5 ans pouvaient sous certaines conditions obtenir des frais de notaire réduits.
Par contre, dans le cas d'une V.E.F.A. (Vente en Etat Futur d'Achèvement, il s'agit de la vente sur plan. Vous achetez un logement qui sera construit), vous êtes automatiquement sur un régime de frais réduits. Cela ramène le barème autour de 2,5 à 3% du prix de vente TTC.
Comment réduire ses frais de notaire?
Réduire la base de taxation
Globalement le principe est simple et unique. A moins d'être un professionnel ou d'acheter du neuf, vous paierez le prix standard. La seule façon de faire baisser la note est donc de diminuer l'assiette d'imposition.
Acheter à un professionnel
En achetant à un professionnel, vous achetez un bien soumis à la TVA. Le professionnel vous vend donc un bien hors taxe auquel il rajoute la TVA. Le tout représente un prix TTC qui correspond à votre prix de vente.
L'avantage : Le calcul des frais de notaire se fait sur le montant hors taxe! Vous économisez donc autour de 17% de frais de notaire pour le même achat.
La construction
Si vous faites le choix d'acheter un terrain pour y bâtir votre maison (votre château? Admettons...), vous paierez donc les frais de notaire uniquement sur le prix du terrain. Ce n'est qu'après être propriétaire du terrain que vous ajoutez la maison dessus. Simple, logique, mais surtout très efficace, car le terrain représente la moitié de votre projet (en tout cas dans ma région, bien sûr cela varie beaucoup). Une économie qui peut donc dépasser les 50% et peser au final sur le projet.
La liste des meubles meublants
Il suffit, au moment de la signature du compromis de vente, de prévenir le notaire que vous voulez annexez une liste de " meubles meublants ". C'est l'astuce la moins connue mais la plus facile.
Sur papier libre, on note l'ensemble des meubles vendus avec la maison. Comme elle est souvent vide, ce sont les meubles de cuisine qui font office de meubles meublants. " Deux meubles bas ", " Trois meubles hauts ", " une table de cuisson ".
C'est une pratique tout à fait légale dans laquelle vous estimez le prix de l'ensemble. Je laisse votre notaire vous consulter sur le prix acceptable, mais il approche souvent les 5% d'un bien moyen.
Simulateur de calcul frais de notaire
Pour éviter toute surprise, vous pouvez globalement compter que les frais de notaire dans l'ancien sont d'environ 8 à 9%. Ils descendent rapidement en dessous des 8% quand on approche les 200.000 euros d'achat. C'est pourquoi on a l'habitude de résumer à 8%.
Dans le neuf, le montant varie le plus souvent entre 2,5 et 3%, parfois moins.
Vous l'avez compris, le montant global et le pourcentage qui correspond varie en fonction du prix d'achat. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage baisse.
Si vous tenez à obtenir un montant plus précis, je vous conseille le simulateur des notaires. L'avantage principal est qu'il se doit d'être à jour, vu que ce sont les premiers concernés.
Si vous avez trouvé un élément qui vous a renseigné dans cet article, n'hésitez pas à me le faire savoir dans les commentaires ci-dessous. Et surtout, vous rendrez sûrement service à quelqu'un, partagez l'article!Calcul frais de notaire : Comment économiser?