Comment obtenir le meilleur taux immo?

C'est le moment de la chasse au meilleur taux immo! Lorsque vous avez trouvé votre perle rare, la majorité des acquisitions immobilières se font avec un crédit.

Emprunter mais pourquoi?

Souvent parce que vous ne possédez pas l'ensemble de la somme, mais également parce que le crédit permet un effet levier financier plus intéressant que si vous achetiez avec votre argent.

Si vous gagnez de l'argent avec une somme qui ne vous appartient pas, vous gagnez toujours plus que si vous utilisez uniquement votre pécule. Je simplifie encore et toujours car il faut bien sûr que l'argent emprunté vous fasse gagner plus que le coût du crédit.

Rappelons l'évidence, si vous souhaitez faire la plus jolie plus-value possible à la revente, ou tout simplement avoir une mensualité la plus basse possible pour dégager un cashflow tous les mois, il faudra entre autres obtenir le crédit le moins cher possible et également le meilleur taux immo.

Les deux sources de crédit

C'est une banque qui vous fera votre prêt dans le cas qui nous intéresse comme dans 99% des cas. Mais il y a deux personnes qui peuvent demander le crédit à cette banque:

Votre banquier:

L'avantage le plus souvent, c'est que votre banquier vous connaît bien. Soit parce que vous avez travaillé votre relation avec lui. Mais au moins parce qu'il a l'historique de vos revenus et dépenses dans son ordinateur. C'est souvent lui qui vous fera le plus confiance. Peut-être parce qu'il veut garder un client. Sinon parce que votre situation financière l'intéresse.

Le courtier:

L'avantage d'un courtier est indéniable. Il négocie un volume de prêt important directement avec la branche régionale de la banque. Ce qui fait qu'il a régulièrement un meilleur taux que votre banquier (parfois même dans la même banque). Ce que je dis ne sont que des généralités, car il y a toujours un cas particulier pour me faire mentir. Mais l'idée est là, l'avantage majeur du courtier vient de sa négociation en volume avec un échelon plus élevé de la banque.

Son deuxième intérêt est administratif et concurrentiel. Si vous vous adressez à quelqu'un de compétent, une fois que vous aurez rempli votre dossier avec lui, il va faire le tour de toutes les banques pour vous. C'est un gain de temps impressionnant qui vous évite de refaire votre dossier pour chaque banque puis de faire un rendez-vous par banque.

Ma stratégie pour obtenir le meilleur taux immo

Mon conseil est donc le suivant. Commencez par aller voir votre banquier pour lui demander ce qu'il peut vous proposer. Fort de sa réponse qui sert de base de discussion, allez voir un courtier. Il fera le tour des banques pour vous et logiquement devrait revenir avec un meilleur taux immo.

C'est le moment de repartir voir votre banquier avec la proposition du courtier. Vous lui demandez de s'aligner pour rester chez lui. S'il peut le faire, il améliorera sa proposition pour vous garder. Sinon, vous êtes fixés sur les possibilités de chacun. Reste à prendre votre décision.

Attention

Le deal entre la banque et le courtier est simple ; la banque rémunère le courtier parce qu'il lui amène un nouveau client (vous!). N'allez donc pas voir d'autres banques que la vôtre avant le courtier. En effet, le courtier ne peut pas vous proposer votre banque car ils vous connaissent déjà. Mais il ne pourra pas non plus vous obtenir un taux à la baisse (obtenu grâce à son volume de crédit, j'insiste encore) dans une autre banque si vous y êtes déjà allé. La banque va lui répondre " désolé, on l'a déjà dans nos tablettes, c'est trop tard ".

Attention bis

N'oubliez pas d'intégrer la composante stratégie de votre décision. Je m'explique. Dans mon cas, je passe quasiment toujours pas mon banquier pour une raison simple ; il me fait confiance. Grâce à lui (j'insiste, sans lui, je ne l'aurais sûrement pas fait), j'ai pu me lancer dans des projets qui, sur le papier, ne collaient à aucune règle (par exemple du 85% d'endettement personnel). Il connaissait ma situation, son évolution passée, et mes changements futurs, et il a pu me suivre sur deux projets concomitants car il savait que mon nouvel emploi de l'époque allait me rapporter x fois plus que ce que mon bulletin de salaire annonçait et que l'un des projets se finançait tout seul.

Une autre banque aurait simplement étudié le dossier papier et m'aurait demandé de repasser un trimestre plus tard quand les commissions seraient tombées. Je serais passé à côté de beaux projets qui sont depuis deux réussites immobilières.

En fonction du type de projet, vous pouvez vous adresser plutôt à l'un ou plutôt à l'autre. Soit parce que l'obtention est plus complexe, soit parce que vous faites un projet d'investissement à long terme et que vous devez optimiser au maximum le prêt.

Pour le coup, chaque situation est un cas par cas. Mais il est bon de maîtriser les principes généraux pour se décider.

Le prix du courtier

Il y a encore quelques jours, à un dîner chez des amis où l'on me demandait conseil sur quel courtier prendre, une amie est intervenue dans la conversation en expliquant qu'elle ne prenait pas de courtier parce " qu'elle ne pouvait pas se le payer ".

Soyons clair, tout le monde peut se payer un courtier! Car vous ne le payez que si cela vous coûte moins cher que votre banque. Notez qu'en France, le courtier ne peut vous facturer qu'à partir du moment où vous avez accepté une offre de prêt et qu'il y a eu un déblocage de fonds. C'est comme cela que fonctionne tous les courtiers sérieux.

Au final, le prix de la rémunération du courtier ne doit pas vous intéresser en particulier (même s'il est toujours bon de savoir où part son argent). Qu'il vous dise " je ne vous fais rien payer " (ce qui est une réponse assez malhonnête) ou qu'il y ait 3000 euros de commission.

Pour me suivre, il faut d'abord comprendre comment les courtiers vivent. Ils servent d'intermédiaires entre la banque et vous. Vous recherchez un crédit plus avantageux, la banque recherche à capter de nouveaux clients.

Les courtiers sont rémunérés de deux façons. Systématiquement (j'insiste bien sur ce mot), la banque les rémunère. Et selon les boutiques, ils vous demandent également une commission.

Soyons clair, c'est donc toujours vous qui payez! Car la partie versée par la banque au courtier est remboursée par les mensualités de votre crédit.

Alors pourquoi payer? Tout simplement car le crédit proposé par le courtier dans sa globalité est plus intéressant que le crédit de la banque sans la commission du courtier! Qu'importe de payer 3000 euros de commission si le taux est tellement bas que vous gagnez 20.000 euros dans les dix prochaines années. Inversement, ce n'est pas parce que le taux est 0.1% moins cher chez le courtier que le crédit dans sa globalité sera plus intéressant. Car sa commission peut plomber le coût total.

La seule façon de bien prendre la décision est donc de bien comparer les crédits.

Comparer les crédits

Pour éviter les arnaques, l'Etat a créé plusieurs indicateurs de comparaison. Pour l'immobilier, il s'agit du TEG, ( Taux Effectif Global ). On retrouve également le TAEG ( Taux Annuel Effectif Global ) pour les crédits consos. J'espère vous faire un article plus détaillé sur le sujet tellement il y a à en dire.

Retenez que c'est ce taux là, le TEG, à ne pas confondre avec le taux nominal de votre emprunt, qui vous permet de comparer deux offres de prêt. Les deux sont obligatoirement fournis dans l'offre de crédit. Qu'importe alors qu'il y ait beaucoup de commissions ou non, le meilleur taux immo ou non, etc... L'important est que l'ensemble, donc le TEG, soit au plus bas.

Pour la comparaison du taux nominal, vous pouvez avoir une tendance en cliquant ici.

Ma courtière!

Toutes ces explications vous font comprendre l'importance d'avoir affaire à quelqu'un de sérieux. D'abord pour bien comprendre votre situation personnelle et vos objectifs. Ensuite, pour présenter au mieux votre dossier aux banques et batailler pour faire passer la meilleure offre. Enfin, pour ce petit truc en plus qui permet de connaître les bonnes personnes pour déverrouiller les dossiers.

J'ai mis quelques temps à trouver ma courtière et finalement c'est une amie de longue date qui m'a convaincu par son efficacité. Elle a l'avantage d'être humainement formidable et professionnellement acharnée avec les banques. J'adore ça!

Si vous êtes à la recherche d'un crédit immobilier, je vous propose, mais uniquement pour les demandes sérieuses, de vous mettre en contact avec elle.

J'insiste bien, je ne souhaite pas lui faire perdre de temps. Mais si votre motivation est réelle, envoyez moi un message depuis cette page. Si votre projet est motivé, je ferai le nécessaire pour qu'elle vous rappelle. Que vous soyez au début de la recherche ou en compétition sur la fin ne me pose pas de soucis, ce qui compte, c'est que le projet soit sérieux et que vous soyez motivés.

Et bien sûr, pensez à partager cet article s'il vous a plu, vous rendrez sûrement vous aussi service à quelqu'un!

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