Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, constituent un placement plébiscité par les investisseurs notamment en raison d'une grande simplicité de gestion et de rendements faciaux attractifs. Les SCPI constituent en effet un placement intéressant car elles permettent aux particuliers d'investir en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) qui constituent une classe d'actifs de premier plan (22 Milliards d'euros investis en 2014) mais difficilement accessibles aux particuliers sans intermédiaire.
Un rendement facial attractif basé sur la rentabilité accrue de l'immobilier d'entreprise
Si les SCPI arrivent à générer des rendements attractifs et parfois supérieurs à 5%, ce n'est pas par magie mais tout simplement parce qu'elles investissent dans la classe d'actifs qui généralement offre les meilleurs rendements, l'immobilier d'entreprise.
A titre d'exemples, le tableau ci-dessous montre les rendements types offerts par des investissements dans des actifs de qualité loués aux conditions de marché :
Un rendement facial mais un très mauvais régime fiscal
Les SCPI dits de " rendement " investies en immobilier d'entreprise offrent des rendements apparents attractifs mais, en contrepartie, exposent à un régime fiscal particulièrement peu favorable, celui des revenus fonciers.
En effet, le régime des revenus fonciers offre très peu de possibilités de comptabiliser des charges déductibles alors même que ces charges déductibles peuvent dans certains investissements (comme le LMNP par exemple) jouer un rôle instrumental en permettant d'annuler tout ou partie des loyers imposables et donc de réduire d'autant la facture fiscale à acquitter par l'investisseur.
En l'absence d'un tel mécanisme et c'est en grande partie le cas avec les revenus fonciers et les SCPI, la fiscalité joue donc à plein. En fonction du taux d'imposition de l'investisseur en SCPI, cela veut dire que le rendement facial promis par les SCPI peut être très fortement diminué et parfois par plus de deux une fois les impôts acquittés.
D'autres facteurs invitent à relativiser le rendement des SCPI d'immobilier d'entreprise
Au delà de la note fiscale, le rendement des SCPI d'immobilier d'entreprise doit être relativisé en fonction notamment des éléments suivants :
* Des droits d'entrée et de sortie ;
* Des frais d'entretien et des charges de travaux des bâtiments qui peuvent être très lourds en fin de vie des bâtiments et ainsi réduire brusquement la rentabilité offerte par les SCPI ;
* Le risque de vacance locative qui est plus fort en immobilier d'entreprise qu'en immobilier d'habitation surtout lorsqu'il s'agit d'actifs situés dans des zones secondaires ;
* Le risque d'obsolescence des bâtiments qui est marqué tout particulièrement dans les bureaux qui, après quelques années d'exploitation, doivent parfois faire l'objet de restructurations lourdes pour être remis aux goûts du jour.
Le rendement des SCPI doit être comparé avec les autres formes d'investissement immobilier
Les SCPI, comme pour tout investissement et notamment en immobilier, doit donc être considéré avec précaution, être analysé en détail et, surtout, être comparé !
En effet, d'autres formes d'investissement immobilier existent et peuvent constituer des alternatives aux SCPI avec des rendements réels comparables voir meilleurs une fois la fiscalité prise en compte.
Parmi ces investissements, il y a notamment le LMNP notamment le LMNP ancien et LMNP occasion qui permet de combiner :
* Des rendements attractifs : à partir de 4%.
* Une fiscalité allégée qui permet de ne pas ou peu payer d'impôts sur ses loyers et donc de booster le rendement réel de cet investissement.
* Une gestion déléguée complètement prise en charge par un gestionnaire qui, en plus, peut fournir une garantie de loyer sur longue période.
Si vous êtes intéressés par un investissement en LMNP d'occasion, n'hésitez pas à nous contacter ou à consulter nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre.
Clément Pitton – Président et Fondateur d' Attentifimmo, acteur spécialisé de la revente de LMNP d'occasion et de la revente de LMNP ancien
Crédit photo : (c)
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