L'agent immobilier ne doit pas agir trop vite !

"Vu l'article L. 121-26 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 ;

Attendu que, selon ce texte, avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours prévu à l'article L. 121-25, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit, une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ; que la méconnaissance de ces dispositions d'ordre public est sanctionnée par la nullité du mandat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 28 mai 2010, la SCI Beth 1 a donné à la Société de transactions immobilières (Sotram), un mandat, contractuellement soumis aux dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile, en vue de la vente d'un appartement au prix de 2 350 000 euros, incluant une rémunération de 80 000 euros, et une clause pénale dans l'hypothèse où le mandant refuserait de signer une promesse de vente au prix convenu avec tout acquéreur présenté par le mandataire ; que, le 1er juin 2010, la société Sotram a reçu une offre d'achat formulée par les époux X... à concurrence du prix prévu ; que la SCI Beth 1 ayant retiré le bien de la vente en raison du montant de la taxe sur la plus-value qu'elle aurait été tenue d'acquitter, la société Sotram l'a assignée en paiement de la clause pénale ;

Attendu que, pour condamner la SCI Beth 1 à verser à la société Sotram la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale et rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la première, l'arrêt énonce qu'en recevant l'offre d'achat faite par les époux X..., le 1er juin 2010, pendant le délai de réflexion, l'agent immobilier n'a pas contrevenu aux dispositions de l'article L. 121-26 du code de la consommation qui se borne à interdire au mandataire d'obtenir de son client une contrepartie ou un engagement et d'effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la société Sotram avait commencé à exécuter le mandat avant l'expiration du délai légal de réflexion en recherchant des acquéreurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et vu les articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Rejette les demandes de la société Sotram ;

Rejette la prétention reconventionnelle de la SCI Beth 1 à des dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Sotram aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sotram à payer à la SCI Beth 1 la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Beth 1.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI BETH 1 à payer 80.000 ¿ à la SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, et rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI BETH 1 contre la SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES ;

AUX MOTIFS QUE " la SCI BETH 1 a régularisé le mandat du 28 mai 2010, signé par M. Thierry Y... pour le compte de cette société, en lui donnant postérieurement le pouvoir de ce faire ; que sur la nullité de l'offre d'achat faite le 1er juin 2010 par les époux X... invoquée par l'intimée, qu'en recevant cette offre pendant le délai de réflexion, l'agent immobilier n'a pas contrevenu aux dispositions de l'article L. 121-26 du Code de la consommation qui se borne à interdire au mandataire d'obtenir de son client une contrepartie ni un engagement ou d'effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ; qu'en conséquence, cette offre d'achat n'est pas nulle au seul motif qu'elle a été formulée dans le délai de rétractation de sept jours prévu par la loi en cas de démarchage à domicile, étant observé la SCI BETH 1 n'a pas révoqué le mandat dans ce délai et qu'elle a maintenu l'offre de vente jusqu'au 22 juillet 2010, date à laquelle, répondant à la sommation de signer la promesse de vente qui lui avait été signifiée le 13 juillet 2010 par les époux X..., qui réitéraient ainsi leur volonté d'acquérir, elle a déclaré au notaire que " la vente ne peut se réaliser que dans le cas de non-imposition de la plus-value immobilière réalisée " ; qu'ainsi, la SCI BETH 1 est lié par le mandat du 28 mai 2010 ; que ce contrat donne à l'agent immobilier la mission de vendre le bien au prix de 2 350 000 ¿, rémunération du mandataire comprise ; qu'en l'absence de dispositions contractuelles; cette mission ne peut être étendue à la recherche du régime fiscal applicable au prix de vente, aucune clause du mandat ne conditionnant la mission à la non-imposition de la plus-value réalisée sur ce prix ; qu'à cet égard, n'est pas opposable à l'agent immobilier la délibération de l'assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI BETH 1 du 1er juin 2010, à laquelle l'agent immobilier n'est pas partie et qui est postérieure à la conclusion du contrat du 28 mai 2010, énonçant que le prix de vente s'entend "net de tout prélèvement d'impôt sur la plus-value" et limitant le pouvoir donné à M. Thierry Y... au cadre de l'exonération de cet impôt ; que le fait que le notaire de la SCI BETH 1 ait transmis à l'agent immobilier les 12 et 13 juillet 2010 des informations sur la fiscalité du prix est insuffisant à établir que l'agent immobilier était investi d'une mission de conseil dans ce domaine, ni que sa mission était conditionnée à la non-imposition du bien au titre de la plus-value ; que, faute d'avenant au mandat du 28 mai 2010, cette condition n'est pas entrée dans le champ contractuel ; que, dès lors, la transmission tardive au mandant de l'information fiscale délivrée par le notaire n'est pas constitutive d'une réticence dolosive de la part du mandataire ; qu'en conséquence, le mandat n'est ni nul ni résolu ; que l'agent immobilier ne demandant pas le paiement de la commission, mais l'application de la clause pénale contractuelle, les moyens de la SCI BETH 1, fondés sur l'absence de droit à commission, sont inopérants ; que, dans le mandat du 28 mai 2010, les parties ont stipulé, sous la rubrique " clause pénale" :"De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle 1 mandataire n'aurait pas accepté les présente mission, le mandant : a) - s 'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (...) avec tout acquéreur présenté par le mandataire", étant précisé qu'en cas de non-respect de cette obligation, le mandant "s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code Civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto" ; que cette clause pénale, qui sanctionne, de manière forfaitaire et sous le contrôle du juge, la violation d'une obligation contractuelle du mandant, n'est pas contraire aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; que le régime fiscal du prix de vente pouvait être connu de la SCI BETH 1 avant la conclusion du mandat ; que l'échec de la vente n'est donc dû qu'à la légèreté et la négligence du mandant de sorte que la clause pénale doit recevoir application ; que le montant prévu par cette clause n'est pas manifestement excessif dès lors que, le mandataire a rempli sa mission et a trouvé un acquéreur aux conditions du mandat, la volte-face du mandant ayant fait perdre sa commission à l'agent immobilier ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIERES de sa demande ; que la SCI BETH 1 doit être condamnée à payer à la société de TRANSACTIONS IMMOBILIERES la somme de 80 000 ¿ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2011, date de l'assignation valant mise en demeure ; que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la SCI BETH 1 " ;

ALORS 1°) QUE la SCI BETH rappelait, et la SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES ne le contestait pas, que le mandat de vente du 28 mai 2010 se soumettait expressément aux dispositions du code de la consommation afférentes au démarchage à domicile (conclusions, p. 14) ; que l'arrêt attaqué, pour néanmoins juger valable le mandat de vente, a retenu que l'ancien article L. 121-6 du code de la consommation se borne à interdire au mandataire d'obtenir une contrepartie ou un engagement de son client ou d'effectuer des prestations de service, que l'agent immobilier n'y avait pas contrevenu en recevant l'offre d'achat des époux X... dans le délai de rétractation de sept jours, que l'offre d'achat n'était pas nulle pour avoir été formulée dans ce délai et que dans ledit délai la SCI BETH 1 n'avait pas révoqué le mandat ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses constatations que le mandat de vente était nul par application du texte susmentionné, la cour d'appel a violé ce dernier ;

ALORS 2°) QUE le prétendu mandant peut expressément assortir d'une condition sa ratification de l'acte conclu en son nom par une personne dépourvue de pouvoir de le représenter, laquelle condition est opposable au tiers ayant contracté avec le soi-disant mandataire ; que la SCI BETH 1 soulignait que c'était lors de son assemblée générale du 1er juin 2010 qu'elle avait régularisé le mandat de vente conclu en son nom par Monsieur Y... bien qu'il n'eût pas le pouvoir de la représenter, mais en posant pour condition essentielle que la vente de son bien fût exonérée de l'imposition sur les plus-values (conclusions, p. 14 et 15) ; qu'en ne recherchant pas si sa ratification du mandat de vente n'était pas assortie de cette condition, au prétexte que la délibération de l'assemblée générale du 1er juin 2010 adoptant ladite condition, à laquelle l'agent immobilier n'était pas partie, ne lui aurait pas été opposable, qu'elle était postérieure au mandat de vente et que celui-ci n'avait pas fait l'objet d'un avenant à l'effet d'intégrer la condition en question, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;

ALORS 3°) QUE l'agent immobilier mandaté pour vendre un bien doit informer et conseiller son client sur la fiscalité du prix de l'offre d'achat qu'il lui soumet ; qu'en jugeant que le fait que le notaire lui ait donné des informations fiscales sur le prix ne suffisait pas à établir que la SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES était investie d'une obligation de conseil dans ce domaine, que le fait qu'elle ait tardivement transmis ces informations à la SCI BETH 1 ne constituait pas une réticence dolosive et qu'en conséquence le mandat n'était ni nul ni résolu, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

ALORS 4°) QUE la cour d'appel ayant rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI BETH 1 compte tenu de la solution qu'elle a donnée au litige en accueillant la demande de la SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, la cassation de l'arrêt attaqué à intervenir de ce dernier chef sur l'une des trois premières branches emportera, par voie de conséquence et en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation du rejet de la demande indemnitaire de l'exposante."