Immobilier gere : notaires, soyez de bons conseils

OFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE.

Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser. Dans ce billet, je me penche sur le rôle du notaire lors de l’achat d’un bien dans une résidence gérée par un exploitant.

Pour signer l’acte notarié, l’acquéreur et le vendeur se retrouvent en principe à l’étude. Mais dans les ventes « en série » comme celles relatives à l’immobilier géré – résidence de tourisme, pour étudiants, pour seniors ou EHPAD- il est fréquent que le vendeur ou son représentant ne se déplace pas. Ce professionnel donne une procuration aux notaires.

LE DANGER DES VENTES SUR PROCURATION

Cette technique s’est révélée catastrophique dans le dossier Apollonia. « Sans les MILLIERS de faux en écriture réalisés par les notaires, il n’y aurait pas eu d’Affaire APOLLONIA » clame l’association des victimes d’Apollonia. Petit rappel des faits : avec le concours financier de plusieurs banques et la complicité de courtiers et notaires, la société Apollonia est soupçonnée d’avoir escroqué, quelque 700 foyers en France entre 2003 et 2007, en leur vendant pour un milliard d’euros d’appartements surévalués. Pour finaliser ses transactions en un temps record, cette société se posait comme interlocutrice unique entre le client, le notaire et la banque. Résultat : les clients d’Apollonia se sont trouvés surendettés, voire ruinés, alors que les revenus locatifs et avantages fiscaux. De zélés vendeurs leur avaient fait miroiter que à leur statut de loueur en meublé professionnel, allaient couvrir leurs créances. Je vous renvoie aux pratiques des 3 notaires condamnés dans le dossier Apollonia.

INDISPENSABLE MISE EN GARDE

« Afin de financer des biens surévalués jusqu’à 6 fois, les banques ont accordé des prêts sans jamais contacter les clients ! Auteurs des actes de prêt, les notaires impliqués dans l’affaire Apollonia connaissaient parfaitement l’état de surendettement prohibitif des clients » poursuit l’association des victimes d’Apollonia. Ces officiers publics sont couverts pour leurs erreurs et manquements par la Caisse nationale de garantie professionnelle des notaires, sensée indemniser les victimes.

« Lorsque les ventes interviennent sur procuration, le notaire reçoit le consommateur qu’il ne connait généralement pas, en présence du commercial, sans avoir cerner l’économie réelle de l’investissement ». regrette-t-on à la FNAPRT. Souvent, il n’est pas pencher sur le bail commercial proposé par l’exploitant dans l’immobilier géré, ni sur les avantages fiscaux et leurs contreparties pour l’investisseur.

Lors des négociations avec les représentants de la la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) en vue de moraliser le secteur de l’immobilier géré , la FNAPRT préconisera que le notaire signataire de la procuration – comme celui rédacteur de l’acte lorsqu’il n’y a pas de procuration- rappelle par écrit et avec « les solennités requises »,  l’économie générale de l’ensemble des engagements du consommateur. Cette obligation pourrait figurer dans une annexe, qui serait lue lors de la signature de l’acte à l’étude.

J’ajouterai même une double recommandation : qu’avant la signature, le notaire envoie à l’investisseur reçoive les documents, tout en le mettant en garde sur cette opération assortie à trois volets indissociables : immobilier, gestion, défiscalisation. C’est indispensable pour un spécialiste du conseil. REAGISSEZ ICI.