Immo gere : chere indemnite d eviction

Une mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.

 

La Sorbonne dans le 5° à Paris

Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.

DES PROCES EN COURS

Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :

• le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
• 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
• Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros

« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?

Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.

Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.

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QUE RETENIR ?

« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence –  est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant  doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.

Enfin je regrette que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial. A noter toutefois qu’en vertu d’un arrêté du 23 décembre 2009, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) des résidences de tourisme doivent faire mention de l’existence de cette couteuse indemnité.

Vous avez une mauvaise expérience pour changer d’exploitant, réagissez ici.