Le locataire doit respecter le règlement de copropriété

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 décembre 2013), que M. X..., propriétaire des lots n° 1 à 4 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété , les a donnés en location à la société civile immobilière (SCI) du Front de mer qui les a elle-même donnés à bail commercial à la société La Palm Wind Station qui y exploite une activité de restauration ; que la SCI du Front de mer est par ailleurs propriétaire des lots n° 5 à 8 qu'elle a acquis de la SCI Guillaume Janvier le 27 janvier 2009 ; que M. X... et la SCI du Front de mer ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 25 septembre 2004 et subsidiairement de la décision n° 5 ayant refusé l'exploitation d'un restaurant dans l'immeuble ; que le syndicat des copropriétaires a sollicité reconventionnellement leur condamnation à remettre les lieux en état ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait conservé la propriété des locaux n° 1 à 4 qu'il avait donnés à bail à la SCI du Front de mer qui en occupait les murs mais avait elle-même consenti un bail commercial à la société La Palm Wind Station qui y exploitait une activité de restauration-traiteur-bar-salon de thé, M. Y... étant le gérant de ces deux sociétés, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la qualité de copropriétaire de la SCI du Front de mer pour les lots n° 1 à 4, condamner cette dernière, en sa qualité de locataire de ces lots, à faire respecter par l'occupant de son chef le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale et à remettre en état des lieux loués ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI du Front de mer aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du Font de mer à payer au syndicat des copropriétaires de La Roseraie la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI du Front de mer ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la SCI du Front de mer

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action de la SCI du Front de Mer en annulation de la délibération de l'assemblée générale du 24 septembre 2004 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont très exactement tiré les conséquences du défaut de justificatif d'une quelconque qualité à agir de la SCI du Front de Mer, en ce qu'elle ne justifie pas que la SCI Guillaume Janvier, de laquelle elle a acquis les lots n° 5 à 8, disposait déjà de la qualité de copropriétaire à la date de l'assemblée générale du 24 septembre 2004 ; qu'en cause d'appel, la SCI Guillaume Janvier n'apporte aucun élément sur ce point au soutien d'une prétention qui n'est même plus argumentée ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI du Front de Mer qui n'est devenue copropriétaire qu'en janvier 2009, n'aurait pas qualité à agir pour demander l'annulation d'une décision d'assemblée générale prise en 2004 ; que, de fait, la SCI du Front de Mer a succédé en janvier 2009 à la SCI Guillaume Janvier laquelle n'apparaît pas comme étant membre de l'assemblée des copropriétaires qui a pris la résolution dont l'annulation est aujourd'hui demandée, la présence de M. X... dans le procès-verbal, n'étant mentionné qu'en sa qualité de particulier et à aucun moment en qualité de gérant de la SCI Guillaume Janvier (alors même que rien ne permet de dire que ladite SCI existait déjà en 2004) ; que dans ces conditions on doit considérer que la SCI du Front de Mer en tant qu'elle a succédé dans les droits de la SCI Guillaume Janvier n'a pas plus qualité à agir que cette dernière en avait elle-même à l'endroit d'une décision prise alors qu'elle n'avait pas la qualité de copropriétaire au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il y a lieu pour ce motif de déclarer la SCI du Front de Mer irrecevable en son action ;

ALORS QU'en cas de cession de son lot par un copropriétaire, l'action en contestation des décisions de l'assemblée générale est transmise au cessionnaire ; qu'en se fondant sur la circonstance que la SCI du Front de Mer ne justifiait pas que son auteur, la SCI Guillaume Janvier, disposait déjà de la qualité de copropriétaire à la date de l'assemblée générale du 24 septembre 2004, après avoir constaté que la SCI Guillaume Janvier avait elle-même acquis les lots n° 5 à 8 de M. X..., lequel était défaillant lors de l'assemblée générale litigieuse, de sorte qu'en tout état de cause, l'action en nullité de la délibération, qu'elle soit née du chef de M. X... ou de celui de la SCI Guillaume Janvier avait été transmise à la SCI du Front de Mer, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et pour une période d'un an à compter de la même date, la SCI du Front de Mer devra remettre en état les lieux, et plus précisément supprimer l'enseigne et toute marque d'exploitation (menus, affichages) relative à une activité de restauration, débarrasser tous les alentours avant ou arrière et les parties communes de la copropriété des meubles, palettes en bois, déchets ou autres accessoires qui figurent au constat d'huissier réalisé courant avril 2012, procéder à l'enlèvement du conduit d'évacuation situé sous un encorbellement à l'arrière du bâtiment et au colmatage du trou correspondant ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Marc X..., agent immobilier, a acquis le 2 mai 1979 un corps d'immeuble, sis..., au lieudit... à Leucate (Aude) ; que, par acte authentique dressé le 9 avril 1980 par Maître Z..., notaire à Olonzac, l'immeuble était divisé en 16 lots pour devenir la copropriété ... les lots n° 1 à 8 étant situés au rez-de-chaussée et les lots n° 9 à 16 à l'étage ; que le règlement de copropriété fixé dans le même acte, prévoyait notamment, au paragraphe " occupation " que les appartements ou locaux résultant de cette division seraient occupés bourgeoisement, un usage commercial étant toutefois toléré pour les lots n° 1 à 8 ; que M. X... conservait la propriété directe des lots n° 1 à 4 et indirecte pour les lots n° 5 à 8, via la SCI Guillaume Janvier ; que par acte du 27 janvier 2009, la SCI Guillaume Janvier cédait à la SCI du Front de Mer les lots n° 5 à 8 ; que par ailleurs, M. X... conservait la propriété des locaux de 1 à 4 consistant en une salle de restaurant, une terrasse, ainsi que les cuisines, douches et WC attenants-sur lesquels il a consenti un bail à la SCI du Front de Mer ; que la SCI du Front de Mer en occupe les murs et, selon bail commercial consenti à la SARL La Palm Wind Station, cette dernière y exploite sous l'enseigne " La Plage " une activité de restauration-traiteur-bar licence W, salon de thé et activité connexe, étant précisé que Monsieur Y... est à la fois le gérant de la SCI du Front de Mer et de la SARL La Palm Wind Station ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'activité de restauration n'étant pas autorisée par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à demander la confirmation du jugement en ses dispositions relatives à la remise en état des lieux par la suppression de l'enseigne et toute marque d'exploitation (menu, affichage) relative à une activité de restauration, l'enlèvement des meubles et déchets alentours qui figurent au constat d'huissier ainsi que le dépôt du conduit d'évacuation avec colmatage du trou correspondant ; que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à s'adresser au copropriétaire bailleur, auquel il appartient de prendre toutes mesures propres à obtenir de son locataire le respect du règlement de copropriété ; que c'est donc à tort que les appelants prétendent que la demande serait mal dirigée à leur encontre ; que le syndicat des copropriétaires produit en pièce 21 le constat d'huissier du 9 novembre 2012 lequel démontre que la SCI du Front de Mer n'a pas exécuté le jugement sur ce point, en ce que sa locataire n'a pas à cette date débarrassé les lieux de l'enseigne, du conduit d'évacuation ainsi que de divers mobiliers et encombrants ; qu'il est donc bien fondé à demander la confirmation du jugement condamnant la SCI du Front de Mer à remettre les lieux en l'état sous astreinte en les débarrassant de ces différents éléments ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte du constat d'huissier réalisé le 12 avril 2012 que M. Y... bien qu'ayant choisi la procédure d'assignation à jour fixe pour voir statuer sur ses demandes, semble avoir décidé (à tort) d'anticiper le résultat de la présente décision en aménageant ses locaux aux fins de mettre en oeuvre malgré l'opposition du reste de la copropriété son activité de restauration ; que pour ce faire il a, comme le démontre l'huissier, déjà apposé une enseigne, affiché des menus, procédé à un déménagement de vieux meubles et accessoires de tous ordres aboutissant à la création d'une véritable décharge devant l'immeuble et même installé dans un local dont on ignore s'il s'agit d'une partie commune ou privative de la SCI, un conduit d'évacuation dont l'huissier indique qu'il rejette des odeurs (probablement de cuisine ?) ; que malgré les attendus de l'arrêt rendu le 21 février 2011, M. Y... continue donc à procéder par voie de fait auxquelles il sera mis un terme en le condamnant à la remise en état des lieux sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et dans la limite d'une période d'un an ;

ALORS QU'en retenant que la SCI, en sa qualité de copropriétaire bailleresse, était responsable des troubles imputés à sa locataire la SARL La Palm Wind Station, quand il résultait de ses constatations que la SCI n'était pas copropriétaire des lots loués à la SARL, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil."