La société de patrimoine est un outil efficace et pratique destiné à faciliter la donation d’un bien immobilier. Quels en sont les avantages et les inconvénients ?
MOINS D’IMPÔTS
Une société de patrimoine est autorisée à déduire de ses revenus la quasi-totalité des frais inhérents à un bien immobilier (frais financiers, assurance incendie, précompte immobilier, droits d’enregistrement, etc…).
Dans le cas où un particulier loue un bien immobilier qu’il n’affecte pas à des fins professionnelles, le revenu imposable est égal au revenu cadastral multiplié par 1,4. Ce montant est inférieur à la taxation sur les loyers effectivement perçus. Une société de patrimoine est plutôt taxée sur les revenus réels de la location. Cependant, la société de patrimoine est autorisée à déduire de ses revenus la totalité des frais financiers, à l’instar de n’importe quelle société commerciale. En matière de société de patrimoine, le loyer d’un bien immeuble est même exempté d’impôt si les frais inhérents au bien sont égaux ou supérieurs au revenu.
MOINS DE DROITS DE SUCCESSION
Lorsqu’ils héritent d’un bien immobilier, les bénéficiaires sont tenus d’acquitter des droits de succession de 27 % en Flandre et de 30 % en région wallonne et en région de Bruxelles-Capitale. Ajoutons cependant que ces taux pourraient être revus à la baisse à plus ou moins brève échéance. Un texte de loi est en préparation dans ce sens.
Si un bien immobilier fait partie d’une société de patrimoine, les droits de succession sont de 3 % en Flandre et en région de Bruxelles-Capitale, et de 3,3 % en Wallonie.
MOINS DE DROITS DE DONATION
En principe, la donation d’un bien immeuble nécessite un acte notarié qui entraîne des frais (droits d’enregistrement, frais divers de l’acte et honoraire notarié).
À l’instar du don manuel, la transmission d’un bien meuble n’entraîne la perception d’aucun droit de donation. Du fait que la valeur d’un bien immeuble est quantifiée en actions, l’apport d’un bien immeuble dans une société de patrimoine permet d’éluder les droits de donation.
Lorsque le donateur décède dans les trois ans de la donation, la valeur de celle-ci est toutefois intégrée à l’actif de la succession. Cela implique la perception de droits de succession supérieurs aux droits de donation.
Si vous souhaitez effectuer une donation par acte notarié tout en éludant les droits de donation, il suffit de vous adresser à un notaire néerlandais ou suisse. À condition que le donateur ne décède pas dans les trois ans, la donation par acte notarié effectuée devant un notaire étranger n’est pas considérée comme délictueuse par l’administration fiscale.
Attention : la revente ou la donation rapides des actions d’une société ayant intégré un bien immobilier sont susceptibles d’éveiller la méfiance de l’administration fiscale !