L'état des lieux et la bail d'habitation

La loi du 6 juillet 1989 traite de la question de l'état des lieux et prévoit ce qui suit (les commentaires sont en bleu).

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

On note que le modèle d'état des lieux n'a pas encore été édicté par le décret en Conseil d'Etat annoncé, qu'il est prévu qu'il doit être établi en autant d'exemplaires que de parties (bailleur et locataire), que c'est à la remise et à la restitution des clés qu'il est établi, qu'il est contradictoire (chaque partie doit être présente ou au moins convoquée) et qu'un tiers mandaté par les parties peut l'établir (par exemple une agence). Il doit être joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cet alinéa évoque la question de l'absence d'accord des parties relativement à l'établissement de l'état des lieux et de la possibilité de recourir dans ce cas à un huissier de justice, huissier de justice qui peut être saisi par la partie la plus diligente, c'est-à-dire aussi bien le bailleur que le locataire. Cet alinéa pose également le principe du partage par moitié des frais d'établissement de cet état des lieux. On notera que les parties doivent être convoquées par l'huissier au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Cet alinéa est protecteur des intérêts du locataire : il empêche en effet l'application de 1731 du Code civil prévoyant une présomption en faveur du bailleur en cas d'absence établissement d'un état des lieux, présomption selon laquelle les lieux ont été reçu en bon état de réparation locative.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Cet alinéa qui a été créé récemment permet au locataire de demander un complément d'état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement, de sorte que le locataire peut faire état des défauts du bien qu'il n'aurait pas relevés à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux d'origine. On notera que le recours, en cas de refus, peut être fait devant la commission départementale de conciliation en matière de baux d'habitation.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Cette disposition a pour objet de permettre que soit rédigé un complément de l'état des lieux, au moment où le chauffage est mis en route.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.