Pour bon nombre des personnes, investir dans l'immobilier signifie acquérir une résidence principale, une résidence secondaire ou différents biens afin de les louer. Pour se créer une rente et diversifier son patrimoine, l'acquisition d'un studio peut sembler être une solution judicieuse. En effet, grâce au climat économique actuel, les banques accordent plus favorablement des crédits immobiliers. Avec des taux d'emprunt historiquement bas, investir dans l'immobilier semble n'avoir jamais été aussi bon marché.
Avec un ticket d'entrée aux environs de 120 000 €, un particulier pourra investir dans un studio dans Paris intramuros. En effet, la pierre reste un investissement tangible souvent privilégié par les investisseurs. De plus, face aux pertes de rendement des contrats d'assurance-vie et des livrets, l'immobilier a le vent en poupe. Avec un tel budget, l'investisseur aura accès à de petites surfaces, très prisées des étudiants et jeunes actifs, à la recherche d'un bien au cœur des villes. Le principal avantage reposera alors sur le rapport surface/rendement proposé par les studios. Celui-ci, en comparaison avec les superficies plus grandes, reste élevé.
Les prix de l'immobilier ont connu une progression fulgurante, à Paris. Un studio qui s'achète actuellement à 150 000 €, se négociait auparavant autour de 55 000 €. En comparaison, le pouvoir d'achat des français diminue. Les loyers n'ont pas connu la même progression que les prix. Sur ces 15 dernières années, nous avons relevé 15 % d'augmentation. Face à ce constat, une dégradation du rapport rendement/superficie est à noter. En effet, début des années 2000, il représentait 10 %. Aujourd'hui, il a dégringolé autour de 3,8 %. Ce rapport représente alors le rendement d'un studio, hors charges annuelles. Si l'investisseur prend en considération les frais inhérents à la location de son bien, le rendement de son investissement descend à 1,8 %. En effet, les éventuels travaux, la remise aux normes, le mobilier, le syndic de copropriété, la fiscalité des revenus ou encore la taxe foncière et les frais de notaire viennent dégrader ce ratio.
Pour résumer avec 100 000 € alloués à l'acquisition d'un studio, le propriétaire percevra 3 800 € par an de loyers. Cependant, une fois les charges déduites, les loyers représenteront 1 800 € par an.
Plus inquiétant encore, un risque locatif existe. Celui-ci représente les éventuelles carences locatives. Celles-ci s'expliquent par les effets de " mauvais payeurs " qui peuvent apparaitre ou par le délai de roulement entre deux locataires. L'investisseur devra alors gérer son bien lui-même et faire face aux aléas de l'administration d'un bien. Outre un rendement réduit, la location d'un studio représente un risque et une pression supplémentaire pour l'investisseur. Heureusement, d'autres supports permettent de réduire ces risques et de profiter d'un rendement immobilier maximal.
Une SCPI est une Société Civil de Placement Immobilier faisant appel à l'épargne publique pour réaliser l'acquisition d'un parc immobilier et le louer à des tiers. L'investissement en parts de SCPI permet à l'investisseur d'être considéré comme un associé et donc de percevoir des dividendes. L'investissement sera donc partagé avec d'autres associés-investisseurs.
En investissant dans une SCPI, l'associé investit dans une partie de chaque bien détenu par la société. Cela permet donc de diversifier son patrimoine, tout en le développant et en mutualisant le risque. Actuellement, le rendement annuel des SCPI représente 5,2 % par an. Ce rendement est net pour l'associé, puisque aucune taxe foncière ou frais de notaire seront à prévoir. Donc pour un investissement de 100 000 €, l'associé percevra 5 200 € de loyers annuels.
Les locataires seront des entreprises ou institutions cherchant à domicilier leurs bureaux. Cette catégorie de locataire permet de réduire le risque d'impayés en fin de mois. La SCPI gérera alors le parc immobilier et collectera les loyers. L'associé n'aura alors aucun souci de gestion ou d'administration. La SCPI, en contrepartie de sa participation, reversera des dividendes mensuels ou trimestriels à l'investisseur. En cas de travaux ou de charges liées à l'exploitation du parc, la société prendra en charge les différentes dépenses. A terme, l'associé pourra revendre une partie ou toutes ses parts et profiter d' une plus-value, suite aux revalorisations du parc immobilier.
L'investissement en parts de SCPI est un investissement non coté, hors bourse. Il représente donc un placement peu volatile. L'investisseur se crée une rente dans le temps. Il profitera de revalorisation des dividendes perçus chaque année, suite à l'évolution de la valeur du parc immobilier.
L'investissement en parts de SCPI permet à un investisseur de mutualiser les risques, en diversifiant son patrimoine géographiquement mais également par nature. Un investisseur pourra alors prétendre à des parts de SCPI dès 5 000 €. Si le besoin se fait sentir, l'investisseur aura la possibilité de revendre une partie de ses parts.
Cependant, toutes les SCPI ne se valent pas. Il sera alors conseillé à un investisseur de s'orienter vers un professionnel du patrimoine afin d'en maîtriser le fonctionnement.
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