Notaire, responsabilité et règlement national d'urbanisme

Cet arrêt juge que la responsabilité du notaire peut être retenue dans le cas où il n'a ps averti l'acquéreur d'un risque d’inconstructibilité en application du règlement national d'urbanisme :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 24 juillet 2013), que par acte authentique du 26 avril 2008, Mme X... a vendu à M. et Mme Y... une parcelle de terrain à bâtir moyennant le prix principal de 115 000 euros, le prix étant payé au moyen d'un prêt de 95 000 euros souscrit auprès de la CRCAM du Languedoc-Roussillon ; que le permis de construire leur ayant été refusé par un arrêté municipal du 1er octobre 2010, M. et Mme Y... ont assigné Mme X... et la CRCAM du Languedoc-Roussillon en nullité de la vente et du crédit, et Mme Z..., notaire, en garantie, paiement de frais et réparation de leur préjudice moral ; 

Sur le premier moyen : 

Vu les articles 1109 et 1110 du code civil ; 

Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de nullité de la vente, l'arrêt retient que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente précisait bien que le caractère constructible du terrain vendu n'était pas absolu sans édicter un principe définitif d'inconstructibilité, qu'ils ne peuvent invoquer l'impossibilité absolue d'obtenir la délivrance d'un permis de construire, que le moyen tiré de leur mauvaise connaissance de la langue française n'est pas fondé, qu'ils étaient domiciliés dans une commune située à 10 kilomètres de Lauroux et qu'ils connaissaient donc les lieux ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le permis de construire avait été refusé à M. et Mme Y... par arrêté municipal du 1er octobre 2010 et relevé que l'acte authentique désignait l'immeuble vendu comme une parcelle de terrain à bâtir non viabilisé et stipulait que l'acquéreur le destinait à la construction d'un immeuble affecté à l'usage d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ; 

Et sur le second moyen : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu que pour rejeter la demande de condamnation de Mme Z..., l'arrêt retient qu'il n'appartient pas au notaire, rédacteur de l'acte authentique, de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire et que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte authentique exposait la situation administrative de la parcelle acquise, la notice jointe précisant bien que ledit certificat n'avait pas valeur d'autorisation et n'était qu'un acte d'information ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que notaire qui était informé du projet des acquéreurs qui figurait dans l'acte authentique, se devait d'appeler leur attention sur les risques d'inconstructibilité du terrain résultant des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; 

Condamne Mme X... et Mme Z... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et Mme Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette les autres demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes relatives à la nullité de la vente ; 

AUX MOTIFS QUE le jugement déféré a prononcé la nullité de la vente au motif principal que l'erreur des acquéreurs était suffisamment établie ; que par ailleurs les époux Y... font valoir l'inconstructibilité du terrain acquis, leur intention d'acheter un terrain pleinement constructible, et l'insuffisance à l'acte notarié du certificat d'urbanisme daté du 2 janvier 2008 ; que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que l'acte authentique du 26 avril 2008 désigne l'immeuble vendu comme une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée ; qu'il stipule également que l'acquéreur déclare que le terrain acquis est destiné à la construction d'un immeuble affecté à l'usage d'habitation ; que ledit acte authentique stipule également en sa page 8 qu'il a été obtenu sur le bien vendu un certificat d'urbanisme sollicité en vertu de l'article L 410-1 du code de l'urbanisme et délivré par la mairie de Lauroux le 2 janvier 2008 sous le numéro CUa034 132 07 C0003 dont l'original est demeuré ci-annexé après mention, après visa de l'acquéreur ; que la copie de ce certificat d'urbanisme a été versée aux débats ; que ce document dispose en son article 2 que le terrain est situé dans une commune régie par le règlement national d'urbanisme ; que le terrain est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune et que le terrain est grevé des servitudes suivantes :- périmètre du plan de prévention de risques naturels,- mouvements de terrain du Lodévois en cours d'élaboration ; que, par ailleurs, ledit certificat d'urbanisme comporte un paragraphe contenant les indications suivantes : « Effets du certificat d'urbanisme : Le certificat d'urbanisme est un acte administratif d'information, qui constate le droit applicable en mentionnant les possibilités d'utilisation de votre terrain et les différentes contraintes qui peuvent l'affecter. Il n'a pas valeur d'autorisation pour la réalisation des travaux ou d'une opération projetée. » ; qu'il ressort de ces éléments que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente précisait bien que le caractère constructible du terrain vendu n'était pas absolu et ce sans édicter un principe définitif d'inconstructibilité ; qu'en effet, l'article L. 111-2 du code de l'urbanisme permet les constructions en dehors des parties urbanisées de la commune sur délibération motivée du conseil municipal, l'intérêt de la commune, principe particulièrement général, étant seul visé, la nécessité d'éviter la diminution de la population communale n'étant mentionnée que parmi les raisons possibles ; qu'il s'ensuit que les époux Y... ne peuvent invoquer l'impossibilité absolue d'obtenir la délivrance d'un permis de construire ; qu'au surplus, les époux Y... n'ont pas exigé l'assistance d'un interprète tant lors de la signature du compromis de vente que lors de la signature de l'acte authentique ; que le moyen tiré de leur mauvaise connaissance de la langue française n'est donc pas fondé ; qu'enfin, lors de la signature du compromis de vente le 19 octobre 2007, les époux Y... étaient déjà domiciliés commune de Saint Etienne de Gourgeas située à 10 km de Lauroux ; qu'ils connaissaient donc les lieux ; qu'il résulte de ce qui précède que les époux Y... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une erreur au sens de l'article 1110 du code civil ; 

ALORS QUE lorsque la qualité attendue n'est pas substantielle in abstracto mais que l'acquéreur la considère comme telle, l'annulation est encourue si le cocontractant savait que la qualité était recherchée ; qu'en écartant l'existence d'une erreur après avoir relevé, d'une part, que le contrat de vente portait sur un immeuble vendu comme parcelle de terrain à bâtir et qu'il était stipulé dans l'acte de vente que les acquéreurs déclaraient que le terrain acquis était destiné à la construction d'un immeuble affecté à l'usage d'habitation, d'autre part, que le terrain vendu, situé hors des parties urbanisées de la commune et dans le périmètre d'un plan de sauvegarde des risques naturels en cours d'élaboration, était, en application des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, en principe inconstructible, sauf délibération spécialement motivée du conseil municipal et à la condition que la construction projetée ne porte pas atteinte à la salubrité et à la sécurité publique, ce dont résultait un fort risque d'inconstructibilité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1109 et 1110 du code civil, ensemble l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre Mme Z... ; 

AUX MOTIFS QUE, le jugement déféré a retenu la responsabilité du notaire au motif principal qu'il appartenait à celui-ci de commenter le certificat d'urbanisme signé par le maire de Lauroux le 2 janvier 2008 ; que cependant qu'il n'appartient pas au notaire, rédacteur de l'acte authentique, de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire ; que par ailleurs le certificat d'urbanisme annexé à l'acte authentique expose la situation administrative de la parcelle acquise, la notice jointe précisant bien que ledit certificat n'avait pas valeur d'autorisation et n'était qu'un acte d'information ; qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune faute ne peut être reprochée à Me Z... ; 

ALORS, QUE le notaire, qui doit assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente, est tenu d'informer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que, compte tenu des dispositions applicables de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme et des caractéristiques du terrain vendu, situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, dans une zone sujette à des mouvements de terrain et figurant dans le périmètre d'un plan de sauvegarde des risques naturels en cours d'élaboration, il incombait au notaire d'appeler l'attention des acquéreurs sur le fait qu'il existait un risque élevé que leur projet de construction ne puisse aboutir ; qu'en considérant néanmoins, pour écarter tout manquement du notaire à son obligation d'information, que celui-ci n'était pas tenu de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."