Investir au Portugal : avantages et contraintes

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L'immobilier au Portugal attire de plus en plus de français : en 2014, près de 4.000 d'entre eux y ont acheté un bien. Ce pays est-il pour autant le futur eldorado de l'immobilier européen ?

Des prix immobiliers bas qui attirent les étrangers

Les prix de l'immobilier au Portugal ont beaucoup baissé depuis la crise de 2008. Aujourd'hui des biens de bonne gamme sont accessibles à Lisbonne entre 1500 à 2500 euros le m2, des villas à Porto pour 1600 euros le m2 ou dans l'Algarve pour 2000 euros le m2.
Cependant la tendance s'inverse depuis quelques mois. Selon l'association des agents immobiliers du Portugal, le marché a enregistré une croissance 9 à 15% en 2014, dopé par les investissements étrangers : l'année dernière, près de 4.000 français ont acheté un bien immobilier au Portugal et actuellement 1 bien sur 5 est acquis par un étranger.

(c)

Des avantages fiscaux bienvenus pour les français

Avec la douceur du climat et un pouvoir d'achat plus élevé qu'en France, la nouvelle fiscalité avantageuse pour les retraités est également un des moteurs de ces installations. Depuis le 1 er janvier 2013, les personnes résidant au moins 6 mois et un jour par an au Portugal sont en effet exonérées d'impôts sur le revenu.
De même, le Portugal ne connaît pas d'impôt sur la fortune et exonère les transmissions aux enfants et au conjoint. Les actifs bénéficiant du statut de résident non habituel bénéficient également d'une imposition incitative : leurs revenus de source portugaise sont taxés forfaitairement à 20%. Les jeunes actifs sont donc de plus en plus nombreux à choisir ce pays pour créer une entreprise.
Près de 30.000 français sont aujourd'hui installés au Portugal. En 2015, la chambre du commerce franco-portugaise prévoit une accélération avec 20.000 nouvelles arrivées.

Investir dans l'immobilier au Portugal ?

Côté investissement locatif, les rentabilités annoncées tournent autour de 4% dans le résidentiel. Pour autant, il est nécessaire de bien réfléchir avant de se lancer dans une acquisition.
En effet, le Portugal est un pays de propriétaires : 25% seulement de la population est locataire. Une étude du marché locatif est donc indispensable si l'on veut être sûr de pouvoir louer son bien. Comme toujours, un choix judicieux de l'emplacement est donc primordial. Dans une optique d'investissement, acquérir un logement dans une ville dynamique sera préférable à une villa sur la côte.
Le Portugal et la France ont signé une convention fiscale qui empêche la double imposition. Cependant, les propriétaires devront payer des impôts directement au fisc portugais. La taxe foncière (ou IMI) sera due pour un montant variant entre 0,5 et 0,8% de la valeur locative en fonction de la commune. Les revenus locatifs des non-résidents seront taxés au taux fixe de 28%, après déduction des frais d'entretien et de la taxe foncière. Enfin, en cas de revente, l'impôt de plus-value est actuellement de 25%.

Dernier point d'importance : le financement de l'acquisition. Les banques françaises sont en général réticentes à financer des biens immobiliers à l'étranger, puisque les garanties sont plus difficiles à mettre en œuvre en cas de défaut de paiement (saisie en cas d'hypothèque par exemple). Les futurs acquéreurs doivent donc dans la plupart des cas fournir une garantie sur un bien français (hypothèque, nantissement d'un contrat d'assurance-vie). Financer un bien au Portugal peut donc nécessiter d'être déjà propriétaire d'un patrimoine suffisant.

10-02-2015
C.C

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