L'immobilier à la veille d'un effondrement des prix ?

En ces temps de risque déflationniste avéré, la question du prix de l'immobilier reste prégnante. En effet, une étude réalisée par l’université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier vient de montrer que le pouvoir d’achat immobilier des ménages a beaucoup baissé de 1998 à 2010, en raison principalement d'une décorrélation entre revenus et prix de l'immobilier, et ce malgré les baisses de taux d'intérêt.

Dès lors, même si certains affirment que le marché immobilier est sur une tendance baissière - pour l'instant une pente très douce - on comprend mieux pourquoi les ménages n'ont absolument pas ce ressenti.

Une synthèse en vidéo

J'ai été invité sur le plateau de TV Cristal pour donner quelques clés de compréhension sur le fonctionnement ce qui est appelé un peu trop vite le marché immobilier. C'est certes généraliste, mais cela permet de comprendre de quoi on parle... A voir gratuitement sur le site de TV Cristal en cliquant sur l'image ci-dessous :

[ Cliquer sur l'image pour voir la vidéo sur TV Cristal ]

Qui détient le pouvoir d'achat immobilier ?

L'étude citée plus haut, qui se base sur les données issues de l'enquête patrimoine des Français de l'INSEE en 1998, 2004 et 2010, répond d'une certaine manière à cette question au travers du baromètre Capacim qui définit le pouvoir d'achat immobilier comme la part des ménages pouvant  acquérir un bien correspondant à leurs besoins, compte tenu de la structure familiale. On obtient alors le graphique suivant :

 

[ Source : Étude l'évolution du pouvoir d'achat  immobilier selon l'âge des ménages ]

On en conclut que, sans surprise, quelle que soit l'année des données, le pouvoir d'achat immobilier le plus important est détenu par les personnes âgées de 50 à 55 ans.

Comment évoluent les prix de l'immobilier ?

Commençons par regarder l'évolution des appartements dans l'ancien, pour quelques grandes villes :

[ Source : Les Échos ]

Bref, il apparaît clairement que la baisse des prix est enclenchée un peu partout en France. Mais l'évolution des prix dans l'immobilier n'a de sens que rapporté à l'évolution du revenu disponible des ménages. D'où le graphique suivant, appelé courbes de Friggit, issu des travaux réalisés par le conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD) :

[ Source : conseil général de l'Environnement et du développement durable (CGEDD) ]

Ce graphique montre bien qu'au début des années 2000, les prix de l'immobilier se sont déconnectés du revenu disponible des ménages et qu'une correction tend à s'opérer depuis quelques temps.

Toute la question est maintenant de savoir si les prix de l'immobilier vont continuer à baisser doucement pendant plusieurs années ou s'ils vont s'effondrer d'un coup, comme ce fut le cas en Espagne et surtout aux États-Unis !

Mais quoi qu'il en soit, sans disposer d'aucune boule de cristal, je reste persuadé qu'une correction des prix doit encore avoir lieu au vu des prix stratosphériques atteints. Mais pour l'instant le marché immobilier, bien que très malade, semble résister car il est encore sous perfusion des taux d'intérêt très bas et des multiples dispositifs fiscaux.

Mais jusqu'à quand, car l'austérité a laminé le peu de pouvoir d'achat qui restait encore aux ménages ?

N.B : l'image de ce billet provient de cet article du site radins.com