Le Taux Effectif Global (TEG) de votre prêt immobilier est-il régulier ?

Selon certains experts, le Taux Effectif Global (TEG) de près d’un crédit immobilier sur deux serait erroné.

L’article L 313-1 du Code de la Consommation précise que « pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».
L’article L.313-2 du même code précise que « Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L. 313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section.Pour la Cour de Cassation, l’absence de mention du TEG sur l’offre de prêt entraîne la nullité de la clause d’intérêt conventionnel.
Les Tribunaux considèrent que la mention du TEG exact est une condition de validité de la stipulation des intérêts, de sorte que, lorsque le TEG mentionné sur l’offre de prêt est erroné, la stipulation d’intérêt est nulle et il convient alors de lui substituer le taux d’intérêt légal pour chaque période annuelle concernée, ce qui implique, pour le Prêteur, la restitution de la différence entre le taux d’intérêt légal, qui est actuellement de 0,04 % et le taux conventionnel.
Sur la durée d’un prêt, cela représente plusieurs dizaines de milliers d’Euros et parfois même, plusieurs centaines de milliers d’Euros.
Or, en pratique, il existe de multiples erreurs possibles dans le calcul du TEG.
Selon l’article L. 313-1 du Code de la Consommation, pour calculer le TEG, il faut ajouter aux intérêts, « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels».
Ainsi à titre d’exemple, et de manière non limitative, les frais suivants doivent être pris en compte dans le calcul du TEG :
- Les sommes versées aux courtiers en prêts immobiliers ;
- Le coût des garanties qui conditionnent l’octroi du prêt immobilier (frais d’hypothèque, frais d’information des cautions, privilèges … ) ;
- Le coût de la souscription d’une assurance-incendie, lorsqu’elle constitue une condition d’octroi du prêt ;
- Le coût des assurances emprunteurs (décès, invalidité…) ;
- Le coût de souscription d’un contrat d'assurance-vie, lorsqu’il est imposé par la Banque ;
- Les impôts, taxes et droits divers mis contractuellement à la charge de l'emprunteur ;
- Le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l’établissement prêteur comme condition d’octroi du prêt ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de notaire, dès lors qu'à la date de rédaction de l’offre de prêt, ces frais étaient déterminables ;
- Les frais d'adhésion à un organisme de cautionnement mutuel, lorsque cette adhésion est imposée par la Banque ; 
- De manière plus générale, tous les frais mis à la charge de l’emprunteur dans le cadre de la souscription du prêt immobilier.
En outre, pour la Cour de Cassation, les intérêts doivent être calculés selon l’année civile (365 ou 366 jours) et non selon une année bancaire fictive qualifiée d’ « année lombarde » de 360 jours.
Or, en pratique, les intérêts de très nombreux prêts sont calculés sur 360 jours.
En outre, beaucoup de contrats mentionnent en toutes lettres que ce calcul est effectué sur 360 jours.
C’est, notamment, le cas de TOUS les contrats de prêt immobilier qu’ont fait souscrire certaines banques à leurs clients pendant de nombreuses années.
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Dans toutes les hypothèses dans lesquelles le TEG est erroné ou les intérêts sont calculés sur 360 jours, les Tribunaux peuvent prononcer la nullité des clauses d’intérêt des prêts concernés, ce qui est susceptible de représenter une économie très importante pour l’emprunteur.
Si votre prêt est concerné, une négociation auprès de la Banque est possible.
A défaut d’accord et si toutes les conditions sont réunies, il est possible d’initier une action devant le Tribunal de Grande Instance, dont la durée prévisible sera d’environ un an, si tout se passe bien, étant rappelé qu’une action judiciaire est toujours, par nature, aléatoire.

Yann Gré, Avocat à la CourYann Gré - Avocat à la Cour, tous droits réservés. www.yanngre.com