La lourde fiscalité incite les propriétaires de terrains et immeubles à vendre
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La France est en manque de logements et le gouvernement a fait du foncier un nouveau cheval de bataille. Mais cette politique confronte les propriétaires d’immeubles et de terrains constructibles à de nouvelles problématiques fiscales, qui rendent difficile la conservation de leur bien.
Souvent hérités, terrains et immeubles sont détenus en indivision avec d’autres membres d'une même famille. La gestion est parfois complexe, et dans certains cas louer peut devenir quasiment impossible du fait de la vétusté des locaux. Lorsque tous les indivisaires doivent se mettre d’accord sur de coûteux travaux, c’est souvent le statu quo. Rester propriétaire dans ces conditions est une véritable contrainte, mais malgré tout la décision de vendre est souvent retardée.
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Une explosion de la fiscalité pour les propriétaires de terrains et immeubles
Le cadre fiscal s’apprête à rendre la conservation de ces biens encore plus complexe. Dans 28 agglomérations* dans lesquelles l'offre de logements est inférieure à la demande, soit plus de 1100 communes, la taxe foncière des terrains constructibles va bientôt être majorée de 5 euros par m2 en 2015 et 2016, et de 10 euros par m2 à partir de 2017.
Chaque commune va désormais devoir dresser la liste des terrains dits "constructibles". Or, un terrain constructible n’est pas forcément un terrain vague : les emplacements sur lesquels le Plan Local d'Urbanisme autorise la construction de logements mais qui comportent déjà un bâtiment pourront également faire l’objet de cette nouvelle taxation (bâtiment vétuste, entrepôt, hangar…).
Selon le président de l'UNPI Jean Perrin dont les propos ont été repris dans un article du Figaro, dès 2015 la personne détenant un terrain de 1000 m2 considéré comme constructible paiera une taxe foncière de 5000 euros, soit dix fois plus qu’aujourd’hui. En 2017, la taxe foncière aura encore doublé pour atteindre 10.000 euros par an. Une situation intenable pour de nombreux propriétaires.
Des solutions pour vendre un bien considéré comme terrain à bâtir
L'Etat incite donc clairement les propriétaires à vendre les biens immobiliers pouvant faire l'objet d'un projet de construction de logements. En contrepartie de cette lourde fiscalité, un nouvel abattement de 30% sur les plus-values de cession de terrains à bâtir va être mis en place dès 2015. Le moment pourra donc être opportun pour vendre terrains ou immeubles à un promoteur.
Cependant dans le même temps, la promotion immobilière subit une crise profonde : les ventes de programmes neufs atteignent leur plus bas historique depuis la seconde guerre mondiale. Les promoteurs nationaux hésitent donc à lancer de nouveaux projets et sont contraints d’imposer aux propriétaires un grand nombre de conditions avant de signer les actes d’acquisition. Dans bien des cas, cela aboutit à l’annulation du projet et donc de la vente, parfois 1 à 2 ans après la signature du compromis. Les propriétaires doivent alors reprendre leur projet de vente à zéro.
Une solution : se tourner vers des promoteurs régionaux, qui disposent d’une plus grande souplesse dans leurs acquisitions. « Lorsqu’un projet est réalisable, nous nous positionnons rapidement pour l’achat du terrain ou de l'immeuble. Notre structure légère nous permet d’être souples. Nous sommes avant tout entrepreneurs : notre objectif est de rapidement réaliser les projets et chacun d'entre eux a une importance fondamentale pour notre développement. Le propriétaire discute donc directement avec les décisionnaires de l’acquisition », indique Caroline Courvoisier, co-fondatrice de la société de promotion immobilière Canberra.
*Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Tesle-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse
22-11-2014
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