Obligation de moyen de l'agent immobilier en ce qui concerne la solvabilité de l'acheteur

L'obligation de l'agent immobilier de s'assurer de la solvabilité de l'acheteur est un obligation de moyen.

 

"Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux X..., qui exploitaient un fonds de commerce à Sorgues où ils étaient également propriétaires d'un immeuble, ont décidé de s'installer dans la région de Saint-Lô ; qu'à cet effet, ils sont entrés en relation avec un premier agent immobilier, le cabinet Lefranc et Bastard, lequel les a mis en rapport avec un autre agent, le cabinet Rosalie Blet, qui leur a signalé la mise en vente d'un fonds de commerce appartenant aux époux Y... ; que, le 27 août 1980, le cabinet Rosalie Blet, en présence d'un représentant du cabinet Lefranc et Bastard, a fait signer aux parties un compromis de vente aux termes duquel les époux Y... s'engageaient à vendre aux époux X... leur fonds de commerce pour le prix de 620 000 francs, sous la condition suspensive que ces derniers obtiennent, avant le 15 novembre de la même année, un prêt de 300 000 francs, la vente devant avoir lieu avant la fin de l'année ; que les époux X... ont obtenu le prêt sollicité, mais qu'ils ont refusé de réaliser l'achat du fonds de commerce en alléguant qu'ils n'avaient pas encore vendu leurs biens immobiliers à Sorgues ; que les époux Y... les ont assignés en paiement de la somme de 100 000 francs, prévue en cas de dédit par le compromis de vente, et que les époux X... ont appelé en garantie le cabinet Lefranc et Bastard et le cabinet Rosalie Blet ; que l'arrêt confirmatif attaqué a accueilli la demande des époux Y... mais débouté les époux X... de leur action en garantie contre les agents immobiliers ;

Attendu que les époux X... reprochent à la cour d'appel (Caen, 22 mars 1985) de les avoir déboutés de leur demande tendant à ce que le cabinet Lefranc et Bastard et le cabinet Rosalie Blet soient condamnés in solidum à les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux au profit des époux Y..., alors que, d'une part, l'agent immobilier rédacteur d'acte est tenu d'une obligation de conseil et qu'en l'espèce le cabinet Rosalie Blet aurait manqué à cette obligation en ne vérifiant pas s'ils disposaient des fonds suffisants et en ne leur conseillant pas d'ériger en condition de l'acte l'obtention de la totalité des fonds nécessaires ; et alors que, d'autre part, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions qu'ils s'étaient d'abord adressés au cabinet Lefranc et Bastard, dont un représentant était présent lors de la signature du compromis, et qu'ils invoquaient dans leurs conclusions la faute commise par cet agent immobilier dans son devoir de conseil, de sorte qu'en " s'abstenant de déduire quelque motif que ce soit à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et par là-même violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile " ;

Mais attendu que si l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération, cette obligation, qui est de moyen, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, statuant par ses propres motifs ou par adoption de ceux des premiers juges, a relevé que les époux X... " faisaient leur affaire de la vente de leur propriété de Sorgues ", " qu'il leur appartenait, en leur qualité de commerçants ayant une certaine expérience des affaires, de veiller à leurs intérêts et de s'assurer que toutes dispositions utiles étaient prises " et qu'ils auraient pu demander qu'une condition suspensive tenant à la vente de leur propriété soit inscrite dans le compromis de vente ou qu'un délai plus long que celui fixé pour l'obtention du prêt soit prévu ; que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a donc pu décider qu'il n'avait pas été manqué au devoir de conseil des agents immobiliers ; que le moyen ne peut donc être accueilli."