Comment, en tant qu’indépendant, acheter une maison à travers une société ?

Vous êtes indépendant et vous voulez investir dans l’immobilier. Pouvez-vous utiliser votre société pour acheter un bien et si oui, quelles sont les possibilités et à quoi devez-vous faire attention ?

Une question importante a bien entendu trait à la destination du bâtiment en question ? S’agit-il d’un bureau, habiterez-vous également le bâtiment à titre privé ou comptez-vous encore le louer à des tiers ? Sans vouloir être exhaustifs, voici d’ores et déjà quelques avantages et inconvénients.

• Avantages
  • Votre société peut amortir l’achat du bâtiment.
  • La société peut aussi déduire tous les frais du bénéfice imposable (par ex. frais d’entretien et de réparation, assurance-incendie, …).
  • Les intérêts de l’emprunt contracté par votre société sont entièrement déductibles.
• Inconvénients
  • Si vous occupez également le bâtiment à titre privé, vous devrez verser une indemnité à la société. Dans le cas contraire, vous serez imposé à travers un avantage de toute nature.
  • Les éventuels revenus locatifs seront ajoutés au bénéfice imposable.
  • Si la société vend le bâtiment, l’éventuelle plus-value sera imposée.

Usufruit
Un moyen avantageux d’acquérir un bien immobilier à travers votre société consiste à recourir à une construction d’usufruit. Vous achetez alors la nue-propriété à titre privé, pendant que votre société acquiert l’usufruit. À l’expiration de l’usufruit, le bien devient automatiquement votre pleine propriété.

L’administration fiscale est très attentive aux constructions d’usufruit. Elle a ainsi rédigé un ruling reprenant les conditions auxquelles doit satisfaire une telle construction, avec plus particulièrement une grande attention pour la valorisation de l’usufruit (maximum 80 %). Vous avez donc tout intérêt, si vous envisagez un usufruit, à faire appel à un expert-comptable.

Achat privé et mise en location
Vous pouvez aussi acheter le bien à titre privé et le louer ensuite à la société, tout en sachant que le montant du loyer est soumis à certaines restrictions. Si vous dépassez les limites fixées, vous vous exposerez à une requalification en rémunération.