12 SEPTEMBRE 2014 | PAR FRÉDÉRIC DENHEZ
Transition énergétique ? Occupez-vous d’abord du foncier !
Ministres et spécialistes n’ont que ce mot en bouche : il faut ré-no-ver les logements de façon à ce qu’ils consomment moins d’énergie. C’est bon pour le porte-monnaie, la balance commerciale de la France, l’emploi, l’atmosphère, la Planète. Sans cela, nous n’atteindrons jamais les objectifs de réduction de nos gaz à effet de serre retenus par l’Europe. La maison (et le bureau), c’est il est vrai autour de 40 % de notre consommation énergétique. Un poste important ! Pour chacun de nous, c’est la facture la plus lourde, surtout en hiver. Alors, i-so-lons ! Changeons la chaudière ! Installons un compteur in-te-lli-gent ! on ne peut pas faire autrement. L’avenir est à ce prix.Très cher, la rénovation énergétique…Très élevé, ce prix. Entre 10 000 et 50 000 € selon l’état énergétique du logement, les matériaux choisis et les coûts de main-d’œuvre. Une facture importante que la baisse de la consommation induite ne permet pas de compenser, car celle-ci ne résiste pas longtemps à la hausse constante du prix du kWh. En cinq ans environ le bénéfice est annulé. D’autant que s’ajoute à la bête mais tenace hausse du coût de l’énergie, l’effet de notre psychologie : j’en ai souvent parlé, l’effet rebond rogne de 30 à 50 % les économies réalisées en raison du fait que nous profitons de celles-ci pour, par exemple, monter légèrement la température de consigne de la chaudière toute neuve.La rénovation énergétique des logements comprend aussi des coûts cachés, des « externalités », qui peuvent en annuler totalement l’intérêt. Car c’est une affaire très technique que d’envelopper un bâtiment dans une peau censée réguler ses échanges avec l’extérieur, installer des panneaux photovoltaïques, une vanne trois voies ou une VMC double flux. Il faut des compétences que tous les artisans n’ont pas, d’autant que les matériels et matériaux évoluent vite tout en se complexifiant. Rénover, ce n’est pas coller du BA-13 derrière un parpaing. Surtout, il faut aux professionnels penser le bâtiment dans son ensemble, en modélisant bien la circulation de l’air, l’humidité, les inévitables ponts thermiques (voyez cette thermométrie édifiante de FLIR Systems), l’inertie thermique des murs.Dans les faits, une bonne rénovation nécessite souvent un maître d’œuvre. Sinon, on doit se préparer à des malfaçons et, à tout le moins, des désillusions. Une isolation de murs en pierre par l’intérieur conduit souvent à pourrir ceux-ci par l’humidité qu’auparavant ils pouvaient évacuer. Mais une isolation par l’extérieur qui a mal traité les ponts thermiques que sont les appuis de fenêtre peut aussi conduire à une accumulation d’humidité (et donc, une perte de chaleur), à ce niveau. Rénover une maison tout en laissant la cheminée ouverte et les fenêtres sans volets n’a pas non plus beaucoup de sens.… parce que trop cher, le mètre carré !
Il ne faut donc pas attendre de la rénovation thermique des bâtiments les bénéfices mirifiques qui sont affichés. Il y aura des pertes. Mieux vaudrait, si l’on était cohérent, casser les passoires (disons que c’est la moitié du bâti actuel) pour construire à la place des bâtiments réellement « passifs ». Mais là encore, attention ! Ils sont chers, beaucoup plus que ce que l’on dit : pas 3 ou 4 % en plus, mais 20 à 30 %, à moins qu’on ne les bâtisse soi-même, ce qui est parfaitement possible (en kit, par exemple), moyennant beaucoup de temps. Faire construire est coûteux parce qu’encore une fois les matériaux et les matériels performants sont chers et complexes, et les bons artisans se font désirer.C’est le prix à payer pour moins consommer qui in fine empêchera la transition énergétique d’atteindre ses nobles objectifs. Prix d’autant plus élevé que… le prix du logement, avant même d’en changer les fenêtres, est, en France, exorbitant. Comment voulez-vous inciter les Français à ré-no-ver alors qu’ils ont au cou la corde bancaire pour une génération ? Qu’ils vont claquer le tiers au moins de leurs revenus durant la période où ils seront le plus productifs pour simplement faire partie de la caste enviée des propriétaires ? Tant que les prix ne chuteront pas, que le système de Ponzi du marché immobilier ne se sera pas effondré, il ne pourra y avoir de transition énergétique.Vu comme ça, la question trouve une réponse dans la polémique stérile et pathétique sur la loi Alur. C’est elle qui aurait gelé toute construction en France, alors qu’elle n’est même pas entrée en action, faute de décrets d’application ! Cette tentative d’encadrer les loyers, certes très mal vulgarisée, a été vidée de son sens par le lobby immobilier qui n’a pas intérêt à ce que l’offre rejoigne enfin la demande. La société non plus d’ailleurs : si le marché de l’immobilier - et de la terre agricole - est délirant en France, c’est parce que les propriétaires et ceux qui espèrent l’être y ont tout intérêt. Pour compenser le coût du crédit, rien de tel en effet que l’espoir d’une forte plus-value à la revente. Or, celle-ci naît de la faiblesse de l’offre par rapport à la demande. Et puisque tout le monde veut être propriétaire, il faut que les prix montent en permanence, c’est-à-dire qu’il y ait toujours moins de logements pour toujours plus de gens prêts à payer toujours plus chers. Ce dont ensuite tout le monde se plaint, après s’être félicité du doublement de la valeur de la maison en dix ans. C’est bien cela, un système de Ponzi (excellente infographie de Idé, pour la Dépêche).Que faire ? Précipiter l’éclatement de la bulle…Vous en doutez ? La hausse va continuer ? La bulle est un fantasme ? C’est toujours « le moment d’acheter », comme disent les magazines ? Regardez ces graphes :- le premier (que j’ai réalisé à partir de données d’Empruntis.com et du Huffington Post) montre ce que l’on peut acheter à Paris, en remboursant 1 500 €/ mois durant 20 ans : trois fois moins de surface qu’il y a 17 ans, alors que les taux de crédit ont été divisés par 2 ! Et dire que le lobby immobilier continue d’affirmer que seule la baisse des taux relancera le secteur… Si l’on prolonge la tendance, la capacité d’achat sera de 0 m2 aux alentours de 2030. Absurde !
- Le second graphique, issu de l’incontournable équipe de Jacques Friggit, au CGEDD, montre la même chose d’une façon différente : combien de temps faut-il pour s’acheter le même bien moyen, en France ? 27 ans, contre 13 ans en 1997 ! Regardez bien l’année 1991 : ça grimpe, et ça chute sévère pour près de dix ans. À bon entendeur… 
- Le troisième graphique, lui aussi sorti des cerveaux de l’équipe de Friggit, montre à quel point le marché est déconnecté de l’économie réelle : la courbe de l’indice prix/revenus (en noir), qui monte lorsque les prix augmentent plus vite que les revenus, ou quand ils baissent moins vite que les revenus, se situe aujourd'hui à un gouffre béant d’écart de celle indiquant le nombre de ventes (en rouge). Autrement dit, nous sommes dans une bulle. Pour savoir ce que ça fait, une bulle, quand elle éclate, je vous renvoie au graphique précédent. 
Conclusions : 1) tout est en place pour que la pyramide de Ponzi s’écroule, 2) l’histoire montre que les taux bas sont une incitation à acheter qui entretient la hausse des prix. Et inversement. Le prix d’achat est définitif alors qu’un emprunt peut se renégocier. Mieux vaut donc préférer acheter avec des prix bas et des taux élevés que l’inverse, les deux étant toujours liés. L’éclatement de la bulle viendra donc sans doute de la hausse des taux. Ça tombe bien, le taux directeur de la BCE, qui vient d’être abaissé, ne pourra plus aller plus bas…… et abolir la propriété, telle qu’elle existe en FranceComme les taux bas, aider une fois encore les aspirants propriétaires à grands coups d’argent du contribuable ne fera que maintenir les prix à un niveau trop élevé. Les subventions ont toujours créé un effet d’aubaine pour les vendeurs, elles n’ont jamais fait baisser les prix ni incité à construire. Sinon, on l’aurait remarqué. La France est droguée aux aides publiques. Parce que chez elle la propriété est une pathologie. Une dictature mentale qui la rend dingue, immobilise un argent considérable qui ne circule pas dans l’économie (celle de la rénovation énergétique !) et réduit le niveau de vie des Français.Il faut nous soigner.En rendant la propriété pas plus attractive que la location ou qu’un placement financier. Encadrer le marché serait un minimum. Fixer des prix maximums, appliquer des impôts confiscatoires au-delà. C’est le cas dans la plupart des pays d’Europe du Nord y compris en Allemagne que l’on aime tant à copier. Allez voir un peu de l’autre côté du Rhin comment les loyers et les bails sont encadrés ! Une sorte de fermage urbain. On ne peut pas dire pour autant qu’Angela Merkel est à la tête d’un bastion communiste.Non plus du Danemark, des Pays-Bas ou de la Suède !Or, dans ces pays, la propriété n’est qu’un ensemble de droits et devoirs réglementant l’usage du foncier… qui n’appartient à personne, si ce n’est à tout le monde. Bien public, le foncier n’est pas aliénable. Attribuable pour x années, il n’est pas achetable, mais à louer. Quand vous achetez un appartement à Rotterdam, vous ne payez que les murs, pas le sol. Un loyer trimestriel est réclamé par la collectivité pour l’utilisation de celui-ci. Ces pays construisent beaucoup parce que la propriété n’est pas une fin en soi, et aussi parce que les promoteurs et les acheteurs n’ont pas le foncier à acquérir avant même d’avoir coulé la dale de béton ! Qui plus est, dans le neuf, les coopératives d’acheteurs, maîtres d’œuvre, font bâtir sans passer par un promoteur. Encore cela de gagné.Imaginez cela en France…Foncier = bien public pour que l’énergie n’aggrave plus les inégalités sociales… oui mais cela reviendrait à abolir la propriété telle qu’elle existe en France depuis la Révolution.
- Parce qu’il faudrait considérer que le foncier urbain est un bien public géré par les collectivités, et que le foncier agricole, de par son importance fondamentale pour notre alimentation, est un bien commun sous la responsabilité de la Nation.
- Parce qu’il faudrait planifier sur le long terme l’allocation du foncier pour tel ou tel usage, à l’échelle de chaque bassin de vie, c’est-à-dire le nombre et l’emplacement des logements, le nombre de logements à rénover, année après année, sur au moins une génération.
- Parce que le permis de construire ne serait plus dans les mains des maires, mais d'un petit millier d’agglomérations.
www.fredericdenhez.frdocs : ponts thermiques © FLIR systems, Ponzi © idé/La Dépêche, mètre carré © Empruntis/Huffington Post/FD, durée d’emprunt et prix/CGEDD.
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