L'article 1596 du code civil et le négociateur salarié

L'article 1596 du code civil et le négociateur salarié : l'article 1596 du code civil n'est pas applicable à un négociateur salarié qui achète le bien à titre personnel et non pour le compte de son employeur.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 mars 2013), que le 29 avril 2009, Mme X... a donné à l'agence immobilière La Lauze ORPI, mandat exclusif de vendre un immeuble au prix de 190 000 euros ; que suivant acte sous seing privé en date des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, Mme X... a vendu son bien à M. Y... pour ce prix ; qu'après avoir résilié le mandat de vente, Mme X... a informé l'acquéreur de son refus de réitérer la vente ; que M. Y... l'a assigné en vente forcée ; 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que la cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Mme X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence La Lauze-Orpi représentée par M. Y... » ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du code civil était applicable à M. Y..., représentant mandataire du mandataire, la cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ; 

2°/ qu'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence La Lauze-Orpi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'acquéreur n'était pas le mandataire de Mme X..., mais le négociateur salarié de l'agence immobilière, et qu'il avait acquis le bien pour lui-même, à titre personnel, et non pour le compte de son employeur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision d' écarter l'application de l'article 1596 du code civil ; d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit parfaite la vente signée entre les parties suivant compromis signé le 19 août 2009 par l'Acheteur et le 1er septembre 2009 par le Vendeur, condamné en conséquence sous astreinte Madame X... à réitérer la vente et dit qu'à défaut Monsieur Y... sera autorisé à publier à la Conservation des Hypothèques le jugement qui vaudra vente, ainsi que d' AVOIR débouté Madame X... de ses demandes ; 

AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1596 du Code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposée les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; cette interdiction s'applique à toutes les ventes ; qu'en l'espèce, Mme Carole X... a confié à la vente à l'agence immobilière la LAUZE-ORPI, suivant mandat de vente exclusif du 29 avril 2009, un ancien corps de ferme en cours de rénovation au prix de 207.000 ¿, soit net vendeur 190.000 ¿, la rémunération de l'agent immobilier ORPI étant fixée à 17.000 ¿ ; l'agence immobilière était représentée par son négociateur, Monsieur Cyril Y... ; que le compromis de vente litigieux des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, portant sur le bien objet du mandat, a été signé entre Mme Carole X..., venderesse et Monsieur Cyril Y... acquéreur ; qu'il est expressément rappelé dans cet acte qu'il est le négociateur de l'agence immobilière avec laquelle le mandat de vente avait été conclu ; que M. Y... n'est pas le mandataire de Mme X..., lequel est l'agence immobilière la LAUZEORPI, il est seulement le négociateur immobilier, salarié de l'agence ; qu'il a acquis le bien pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur cocontractant du mandant ; qu'il n'est justifié d'aucune interposition de personnes, alors que le compromis de vente a été signé plusieurs mois après le mandat et qu'il est justifié des vaines diligences accomplies jusque là par l'agence (bons de visite, annonce) ; qu'en conséquence, la prohibition édictée par l'article 1596 du Code civil n'a pas vocation à s'appliquer ; il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du compromis de vente des 19 août 2009 et 1er septembre 2009 (arrêt, p. 6) ; 

1/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Madame X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence LA LAUZE-ORPI représentée par Monsieur Cyril Y... » (arrêt, p. 2) ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du Code civil était applicable à Monsieur Y..., représentant mandataire du mandataire, la Cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ; 

2/ ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du Code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence LA LAUZE-ORPI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée."