Gestion d'affaire et copropriétaire

Cet arrêt retient la gestion d'affaire dans le cadre d'une copropriété :

"Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Ivry-sur-Seine, 12 décembre 2011), que Mme X..., propriétaire de divers lots dans un immeuble en copropriété, a assigné la société Compagnie foncière des colonnes et M. Y..., les deux autres copropriétaires, en paiement de certaines sommes exposées pour leur compte ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Compagnie foncière des Colonnes fait grief au jugement de la condamner à payer à Mme X... la somme de 2 479 euros sur le fondement de la gestion d'affaires, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge est tenu de respecter le contradictoire ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la gestion d'affaires, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la juridiction de proximité a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que la gestion d'affaire, qui suppose un acte purement volontaire, est incompatible avec l'exécution d'une obligation ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a relevé l'inexistence de compteurs d'eau individuels et l'absence de mesure individuelle des consommations et de provisions pour charges communes (EDF), outre que le syndic et l'administrateur provisoire avaient cessé leurs fonctions ; qu'en décidant que le règlement des factures litigieuses relevait de la gestion d'affaires, quand il résultait de ses propres constatations que Mme X..., copropriétaire était tenue de les régler, la juridiction de proximité a donc violé l'article 1372 du code civil ;

3°/ que la gestion d'affaire suppose que soit caractérisée l'impossibilité d'agir du maître de l'affaire ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que le paiement des factures et de divers travaux relevait de la gestion d'affaire, sans exposer en quoi les copropriétaires pour le compte desquels ces actes avaient été accomplis étaient dans l'impossibilité d'agir par eux-mêmes ; qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1372 du code civil ;

4°/ que la gestion d'affaire suppose l'utilité de l'acte accompli par le gérant d'affaire pour le compte du maître de l'affaire ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que les divers travaux effectués par Mme X... dans l'immeuble sis au 63 rue Vanzuppe relevaient de la gestion d'affaire, sans expliquer à aucun moment en quoi ces travaux étaient utiles ; qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1372 et 1375 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble de la copropriété avait fait l'objet d'un arrêté de péril non imminent en date du 17 mars 2005 et que compte tenu des difficultés rencontrées au cours de leur mission, l'administrateur provisoire et le syndic nommés à la suite de cet arrêté avaient cessé leurs fonctions en mars 2009, et relevé que dans ce contexte et du fait notamment de l'absence de compteurs individuels, Mme X... avait pris l'initiative, dans son intérêt et celui des deux autres copropriétaires, d'une part, de régler les factures d'eau et d'électricité de la copropriété pour la période du 21 mai 2008 au 16 décembre 2010, et d'autre part, de faire procéder à la réparation de désordres constatés par un huissier de justice sur les parties communes, la juridiction de proximité, tenue, en l'absence de précision dans les écritures des parties sur le fondement de l'action, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui étaient applicables, a, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision en caractérisant l'existence d'une gestion d'affaires ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Compagnie foncière des Colonnes fait grief au jugement de la condamner à payer à Mme X... la somme de 800 euros en réparation de son préjudice matériel, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge doit préciser le fondement légal de sa décision ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la société Compagnie foncière des Colonnes au paiement de 800 euros de dommages-intérêts, sans préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile ;

2°/ que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la société Compagnie foncière des Colonnes au paiement de 800 euros de dommages-intérêts, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, ni a fortiori les avoir analysés, même sommairement ; qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a donc violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que le préjudice de la victime doit être réparé intégralement, sans que celle-ci puisse obtenir plus que l'exacte contrepartie du préjudice subi ; qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a condamné la société Compagnie foncière des Colonnes à payer à Mme X... la somme de 800 euros, aux fins de voir réparer son « préjudice matériel » ; que, pour ce faire, la juridiction de proximité n'a pas précisé sur quels éléments versés au dossier elle se basait pour évaluer ledit préjudice matériel ; qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a donc privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale du dommage ;

Mais attendu que si le gérant a subi un préjudice, il doit en être indemnisé par le maître de l'affaire ; qu'ayant retenu que Mme X... avait subi un préjudice matériel en ayant fait l'avance durant plusieurs années, du financement de l'eau, de l'électricité et de la réparation des désordres des parties communes, la juridiction de proximité a légalement justifié sa décision en condamnant la société Compagnie foncière des colonnes à l'indemniser de ce préjudice dont elle a souverainement évalué le montant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Compagnie foncière des Colonnes aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la société Compagnie foncière des Colonnes ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Célice, Blancpain et Soltner ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie foncière des Colonnes

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES à payer à Madame X... les sommes de 2479 euros au titre du remboursement de la quote-part des factures et des travaux réalisés, outre euros de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « les articles 1371 et suivants du Code civil disposent des quasicontrats et de la gestion d'affaire pour autrui ; que des pièces produites (au dossier) il résulte que c'est à l'initiative du couple X... que la mairie d'IVRY a pris, en mars 2005, un arrêté de péril non imminent et que le Tribunal de Grande Instance de Créteil a désigné, en novembre 2006, un administrateur ; que cependant celui-ci, dans son rapport du 8 mars 2007, note que la Compagnie Foncière des Colonnes n'a pas fait parvenir sa quote-part d'appel de charges et qu'il ne peut régler la facture de la Compagnie des Eaux ; que dans l'incapacité d'accomplir leurs missions, l'administrateur provisoire et le Syndic ont cessé leurs fonctions en mars 2009 ; que dans ce contexte, les époux X... produisent à la juridiction pour la période de 21 mai 2008 au 16 décembre 2010, les factures, acquittées, de VEOLIA et d'EDF (minuterie) ; Que la juridiction note que VEOLIA ne s'embarrasse pas de l'inexistence de compteurs individuels et adresse les index de consommation et leur prix afférent non nominativement au 63 rue Vanzuppe ; Qu'en réglant les factures, les époux X..., conformément aux dispositions des articles 1371 et suivant, permettaient les approvisionnements pour eux-mêmes et autrui, les autres copropriétaires ; Que dés lors, il est équitable que chacun des copropriétaires, en l'absence de mesure individuelle des consommations et de provisions pour charges communes (EDF) participent aux paiements dont les époux X... ont fait l'avance et qui ont permis, dans l'urgence, à la copropriété de survivre ; Qu'il est fait droit à la règle de répartition par millièmes de la somme des facturation d'eau et d'électricité, soit 2.949,61 euros déduction faite, pour Monsieur Y... de 279 euros ; Que la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES paiera à Madame X... 470/1000ème de 2.949,61 euros, soit 1386 euros ; Que Monsieur Y... paiera à madame X... 183/1000ème de 2949,61 euros ¿ 279 euros, soit 260 euros ; Que le 21 décembre 2009, sur requête de Monsieur et Madame X..., un constat d'huissier décrit les désordres invoqués par les demandeurs notamment le murage durez de chaussé, l'état de la courette¿ ; Que mise en cause par X..., la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES dit ne pas savoir quels étaient les auteurs des maçonneries non autorisés ; Qu'en l'absence de preuve sur les responsables des désordres, l'initiative en réparation prise par le couple X... et sa réclamation d'une quote-part des frais engagés répond au même principe que précédemment ; Qu'en conséquence, chacun des copropriétaires remboursera sa part des frais acquittés et justifiées par le couple X... ; Que la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES paiera à Madame X... 470/1000ème de 2.129,64 euros, soit 1.093 euros ; Que Monsieur Y... paiera à Madame X... 183/1000ème de 2.219,64 euros, soit euros ; Qu'au total la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES est condamnée au paiement de 1386 + 1.093 = 2.479 euros »

1) ALORS QUE le juge est tenu de respecter le contradictoire ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la gestion d'affaires, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QUE la gestion d'affaire, qui suppose un acte purement volontaire, est incompatible avec l'exécution d'une obligation ; Qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé l'inexistence de compteurs d'eau individuels et l'absence de mesure individuelle des consommations et de provisions pour charges communes (EDF), outre que le syndic et l'administrateur provisoire avaient cessé leurs fonctions ; qu'en décidant que le règlement des factures litigieuses relevait de la gestion d'affaires, quand il résultait de ses propres constatations que madame X..., copropriétaire était tenue de les régler, la juridiction de proximité a donc violé l'article 1372 du Code civil ;

3) ALORS QUE la gestion d'affaire suppose que soit caractérisée l'impossibilité d'agir du maître de l'affaire ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que le paiement des factures et de divers travaux relevait de la gestion d'affaire, sans exposer en quoi les copropriétaires pour le compte desquels ces actes avaient été accomplis étaient dans l'impossibilité d'agir par eux-mêmes ; Qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1372 du Code civil ;

4) ALORS QUE la gestion d'affaire suppose l'utilité de l'acte accompli par le gérant d'affaire pour le compte du maître de l'affaire ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité a décidé que les divers travaux effectués par Madame X... dans l'immeuble sis au 63 rue Vanzuppe relevaient de la gestion d'affaire, sans expliquer à aucun moment en quoi ces travaux étaient utiles ; Qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1372 et 1375 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES à payer à Madame X... la somme de 800 euros au titre du préjudice matériel qu'elle aurait subi.

AUX MOTIFS QU' « en ayant fait l'avance durant plusieurs années du financement de l'eau de l'électricité et de la réparation des désordres des parties communes, Madame X... a subi un préjudice matériel ; Que celui-ci sera réparé par les deux autres copropriétaires qui lui paieront, pour la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES : 800 euros, pour Monsieur Y... : 100 euros »

1) ALORS QUE le juge doit préciser le fondement légal de sa décision ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES au paiement de 800 euros de dommages et intérêts, sans préciser le fondement juridique de sa décision ; Qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; Qu'en l'espèce, la juridiction de proximité s'est bornée à condamner la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES au paiement de 800 euros de dommages et intérêts, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, ni a fortiori les avoir analysés, même sommairement ; Qu'en statuant ainsi la juridiction de proximité a donc violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

3) ALORS QUE le préjudice de la victime doit être réparé intégralement, sans que celle-ci puisse obtenir plus que l'exacte contrepartie du préjudice subi ; Qu'en l'espèce, la Cour d'appel a condamné la COMPAGNIE FONCIERE DES COLONNES à payer à Madame X... la somme de 800 euros, aux fins de voir réparer son « préjudice matériel » ; Que, pour ce faire, la Cour d'appel n'a pas précisé sur quels éléments versés au dossier elle se basait pour évaluer ledit préjudice matériel ; Qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a donc privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale du dommage."