Les brèves Urba Pratique (mai 2014)

Une sélection de décisions rendues en matière d’urbanisme, de construction et d’immobilier.

La connaissance acquise de la décision de préemption ne fait pas toujours courir les délais de recours

La théorie jurisprudentielle de la connaissance acquise constitue une exception au fait que les délais de recours ne courent pas lorsque la décision attaquée n’indique pas les voies et délais de recours. A l’occasion d’un recours formé contre la délibération instituant le droit de préemption dans une commune, un requérant a présenté des conclusions contestant un courrier par lequel le maire l’informait que son terrain serait préempté par la commune, sans que n’y soient mentionnées les voies et délais de recours.

Le Conseil d’Etat a refusé d’appliquer la théorie de la connaissance acquise invoquée par le maire dans cette hypothèse et considère que les délais de recours n’ont pas commencé à courir à l’encontre de cette décision de préemption. Par ailleurs, il précise que les premiers juges ne pouvaient rejeter ces conclusions au motif d’une absence de lien suffisant avec le recours initial portant sur l’institution du droit de préemption dans la commune, sans avoir préalablement invité le requérant à présenter un recours distinct portant sur la décision de préemption.

(Conseil d’Etat, 26 mai 2014, Cne de Servais, req. n°357934)

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La prescription des 10 ans ne permet pas d’obtenir la régularisation d’un changement de destination contraire aux documents d’urbanisme

L’acquéreur d’une maison, qui avait fait initialement l’objet d’une autorisation portant sur l’édification d’un abri de jardin obtenue en 1984, a sollicité 20 ans plus tard, un permis de construire visant à régulariser ce changement de destination non autorisé, en arguant de l’intervention de la prescription de 10 ans prévue par l’article L. 112-12 du Code de l’urbanisme selon lequel, « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ».

Le Conseil d’Etat considère qu’en dépit de la prescription des 10 ans, un permis de construire ne peut être accordé pour permettre la régularisation d’une construction irrégulière que s'il est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à la date de sa délivrance. Pour retenir l'existence d'un changement de destination interdit en l’espèce par plan local d’urbanisme, le maire était fondé à prendre en considération la destination résultant des seuls travaux déjà autorisés.

(Conseil d’Etat, 26 mai 2014, Cne de Caugé, req. n°361212)

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Un permis de démolir doit être sollicité en plus du permis de construire si le projet implique des démolitions

Une SCI a sollicité un permis de construire portant sur l’extension et la surélévation d’une maison. Cependant, il ressortait des plans fournis dans le dossier de demande de permis de construire que ces travaux impliquaient également la démolition de la charpente et de la toiture existantes, ainsi que la démolition partielle de plusieurs façades.

Compte tenu de l'ampleur de l'atteinte ainsi portée au gros œuvre de la construction existante, le Conseil d’Etat considère que cette opération devait faire l’objet d’un permis de démolir. En l’espèce, la demande présentée par la SCI ne pouvait être considérée comme valant également demande de permis de démolir, dans la mesure où la SCI avait elle-même précisé, dans son dossier de permis de construire, que le projet n'impliquait aucune démolition.

(Conseil d’Etat, 14 mai 2014, SCI Alpanga, req. n°359847)

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Il n’est pas nécessaire d’accomplir à nouveau l’ensemble des modalités de la concertation après une nouvelle enquête publique sur un projet de PLU modifié

Une première délibération a défini les modalités de la concertation au sujet de l’élaboration d’un plan local d’urbanisme soumis à une première enquête publique. Le projet modifié suite aux observations du préfet a fait l’objet d’une deuxième enquête publique, sans que la commune ne délibère à nouveau sur les modalités de la concertation et sans que les modalités définies par la première délibération n’aient été de nouveau accomplies.

La Cour administrative d’appel de Nantes considère que la commune n’avait ni à délibérer, ni mettre en œuvre à nouveau l'ensemble des modalités de la concertation prévues par la délibération initiale dès lors que celles-ci avaient déjà été entièrement mises en œuvre, et ce, quand bien même le nouveau projet de plan local d’urbanisme comportait des modifications par rapport au précédent. Il en irait cependant autrement si ces modifications remettent en cause certaines orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ou affectent la nature ou les options essentielles du plan local d'urbanisme.

(CAA Nantes, 2 mai 2014, Cne de Lanildut, req. n°13NT02832)

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