Le Carré St-Laurent à Montréal, un projet à revoir

Le nouveau gouvernement du Québec du premier ministre (PM) Philippe Couillard, aura à revoir, dans un premier temps, la pléiade de projets annoncés par l’ex-PM Marois avant qu’elle ne déclenche prématurément l’élection générale du 7 avril dernier, qui lui a été fatale. Ces projets sont-ils vraiment nécessaires, aideront-il l’économie, sont-ils financièrement solides, essentiels, rentables, utiles… ? Plusieurs partisans libéraux diront qu’ils ont été mis de l’avant pour ajouter aux chances de la PM de gagner une majorité parlementaire pour son parti. C’est possible, mais je ne crois pas que ce fut le cas pour tous les projets. Cependant, quelques-uns m’intriguent car j’y vois une intervention politique démesurée qui ressemble davantage à du patronage politique qu’à une décision bien réfléchie et pesée. Parmi ceux-là, le plus évident me semble être le projet immobilier « Carré Saint-Laurent » (CStL) dans l’est de Montréal.
Le projet est localisé dans un quadrilatère formé par la rue St-Laurent qui le borde à l’est jusqu'au théâtre Monument National au sud, à l’ouest par la rue Clark et au nord par la rue Ste-Catherine est. Il aura 10-12 étages et sera d’occupation multiple dont 3 700 m2 pour un marché d’alimentation et des services de restauration, de brasseries, de cafés…. au R-de-C; 3 200 m2 réservés au domaine culturel au 1er étage; 14 000 m2 d’espaces à bureau répartis sur huit étages où logeront 700 fonctionnaires des ministères des affaires internationales, finances et justice. Le reste de l’espace, 26 550 m2 au nord du bâtiment sur 12 étages, sera occupé par 150 logements en copropriété divise pour une moyenne de 177 m2 par logement alors que la moyenne actuelle à Montréal est de 100 m2 par logement. Il n’y aura aucun logement social.
Les façades devront inclure la reconstruction, en partie, des murs existants de pierres à bossage. Cette incongruité farfelue devient un défi architectural et coûteux. De plus, le Cabaret Café Cléopâtre, club de strip-teaseuses où les habitués, depuis des décennies, prenaient le temps d’admirer des femmes séduisantes offrant des spectacles érotiques, sera maintenu. Ridicule !
Les habitations doivent être livrées en 2016 et les bureaux en 2018.
C’est un projet de 160 000 000$ dans le domaine immobilier qui normalement est du ressort de l’entreprise privée et qui va coûter plus cher au m2 que tout projet de même nature en construction à Montréal. Comme ingénieur qui a passé sa vie professionnelle dans le domaine de la construction de bâtiments, j’en ai le frisson.
Ce projet a été décidé sous l’impulsion de l’ex-ministre Jean-François Lisée avec comme prétexte qu’il « revitalisera le boulevard (rue) St-Laurent de façon significative et durable ». Il sera porteur et attirera d’autres investisseurs » disait-il. Malheureusement, l’optimisme de l’ex-ministre n’est appuyé par aucune expérience ni connaissance de sa part dans le domaine immobilier. Son affirmation à l’effet que ce projet fera boule de neige est au mieux un « rêve en couleurs » et n’est basé que sur ses fantaisies auxquelles il a donné cours.
En 1962, la construction de l’édifice d’Hydro-Québec (HQ) près du boulevard St-Laurent et, en 1969, de la tour Radio-Canada par Ottawa dans l’est de Montréal devait assurer la relance de la ville et de la rue Ste-Catherine dans l’est. Il n’en fut rien puisqu’elle n’a pas eu l’effet d’entraînement que les gouvernements avaient escompté.
Les fonctionnaires qui déménageront au CStL sont actuellement très bien installées dans des locaux de qualité au Centre de Commerce Mondial (CCM), une propriété de la Caisse de dépôts et placements du Québec. Ils quitteront leurs locaux avant la terminaison des baux pour se reloger au CStL. En somme, selon un observateur averti, « le gouvernement pige dans le « bas de laine » des québécois pour payer plus cher de loyer dans un projet instigué par des amis du parti ».
En effet, le gouvernement a conclu un bail de location de 14 000 m2 de bureaux et a accepté de débourser 2 500 000$ de plus par année, une hausse de 45% sur ses frais de loyers futurs. L’engagement gouvernemental durera 25 ans et se chiffre à près de 60 millions $. « Décision politique » de dire Lisée « c’est le prix à payer pour revitaliser la rue St-Laurent » et qui ajoute « il n’aura aucun impact sur les finances publiques ». Faux. Ce n’est que de la respiration artificielle politique qui augmentera davantage le déficit annuel du Québec et son surendettement.
Les agences immobilières indiquent que de plus en plus, le marché de location de bureaux à Montréal sera favorable aux locataires pour les prochaines années. Les locataires importants, comme le gouvernement du Québec, seront bien placés pour négocier des taux de location très avantageux au renouvellement de leurs baux. En somme, dans deux ans, à la fin du bail au CCM, Québec pourrait obtenir un loyer inférieur à celui prévu aujourd’hui. La différence réelle entre le prix qui sera payé pour 25 ans au CStL et le coût au CCM ou ailleurs sera encore plus grande.
Quant aux condos, le marché montréalais est très actif et de nombreuses tours de plus de 40 étages de condos sont en construction au centre-ville sans compter tous les autres projets dont celui du quartier Griffintown, à proximité du centre-ville. Cette offre d’un grand nombre de nouveaux logements à copropriété divise montre quelques signes d’essoufflement qui favoriseront la baisse des coûts d’achat, selon la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement. C’est contraire aux projections financières du CStL. De plus, qui voudra vivre près de l’ancien « red-light district » alors qu’il aura l’opportunité d’emménager là où la qualité de vie environnante est clairement supérieure.
C’est de toute évidence une très mauvaise affaire qu’a fait le gouvernement québécois. Une affaire qui sent le patronage et le favoritisme à plein nez. Le gouvernement semble n’avoir rien appris de ses politiques erronées lors du développement de la Cité du multimédia. « Il payait à coup de crédits d’impôts (l’argent du gouvernement) le déménagement d’emplois existants ». Le ridicule est vite devenu une erreur magistrale.
C’est la société de développement Angus (SDA), une « entreprise d’économie sociale », selon Lisée, qui a mis la main sur le terrain avec de l’argent public, et qui est le maître d’œuvre. Aujourd’hui, la valeur du terrain est moindre. Comme toujours, SDA mise sur l’apport de fonds publics importants pour réaliser son projet. Christian Yaccarini en est le promoteur. Dans le passé, le syndicat ouvrier CSN a financé la SDA. En 2009, cette dernière avait tenté de réaliser un premier projet de bureaux en collaboration avec HQ. Mais après études sérieuses, l’HQ se retira du dossier.
Sans le contrat de location du Gouvernement québécois, le projet CStL ne pourra probablement pas se réaliser actuellement. Les vrais promoteurs qui s’y connaissent en développement immobilier hésitent, pour le moment, à investir dans ce secteur de Montréal. Mais, avec un généreux bail garanti par le gouvernement pour 25 ans, tel qu’offert à la SDA, ils auraient sauté sur l’occasion. Voilà ce qui est inéquitable.
Ce « deal » n’a pas été accordé suite à une demande de soumissions publiques. Il a été négocié de gré à gré avec Yaccarini. La Presse rapportait que ce dernier a contribué aux partis politiques provinciaux. Depuis 2000, il a donné 21 695 $ au PQ, trois fois plus qu’au parti libéral. Il affirma, le jour de l’annonce du projet, « je suis souverainiste, mais convictions sont connues ». Ce promoteur a aussi souligné qu’il était appuyé fortement par André Lavallée, bras droit de Lisée, adepte du Parti Québécois.
Qu’un individu appuie un parti politique est une bonne chose et j’ai toujours encouragé mes amis et autres à s’engager activement en politique. Mais, de là, à profiter de la situation pour obtenir des avantages qui normalement doivent être alloués suite à des soumissions publiques, c’est inacceptable. Tous les promoteurs ou entrepreneurs du Québec en mesure de réaliser un tel projet auraient dû avoir l’opportunité de soumissionner pour l’obtenir. Avec une telle occasion en « or », les Québécois auraient bénéficié d’une compétition saine et les coûts pour le gouvernement auraient été sûrement plus bas.
Dans les circonstances financières actuelles du Québec, notre gouvernement ne peut imposer une construction de bâtiments d’espaces de locations dans l’espoir qu’elle fera « boule de neige ». Lisée chercha à la justifier au nom du « Quartier des spectacles », malgré que ce dernier n’a pas un besoin criant d’un tel projet. Tout semble bien artificiel. Comme des architectes-urbanistes et des promoteurs qui ont analysé ce projet, je pense que cette initiative politique onéreuse s’infiltre inutilement dans le domaine de l’investissement privé et n’apporte pas beaucoup au développement de Montréal.
À mon avis, ce projet doit être annulé. Mais, si le nouveau gouvernement l’estime nécessaire, ce dont je doute puisqu’il n’a aucun besoin d’espaces de locations nouveaux pour y loger ses fonctionnaires, qu’il annule les ententes Lisée-Québec-SDA. Puis, qu’il lance un appel d’offres publiques aux promoteurs immobiliers du Québec, après avoir revu le programme fonctionnel et technique du projet. Qu’il demande à SDA d’offrir le terrain en vente ou en location aux soumissionnaires. Que l’offre de location d’espaces à bureaux gouvernementaux soit offerte à tous et qu’il obtienne un coût de bail des soumissionnaires et leurs solutions pour le développement de ce quadrilatère. SDA, qui a déjà son plan, pourra soumissionner comme les autres. Ainsi les Québécois bénéficieront de la compétition et justice sera rendue à tous ceux qui ont la possibilité de s’impliquer dans un tel projet. Si SDA refuse de collaborer, eh bien que le gouvernement se retire !
Claude Dupras