Dans un marché immobilier où l’on compte actuellement 1,7 vendeurs pour 1 acheteur, la compétition est rude et les négociations féroces.
Les acheteurs sont de plus en plus regardants et le moindre défaut qui pourrait donner lieu à une baisse de prix est traqué.
L’environnement constitue l’un des principaux facteurs de décote lors d’une vente immobilière : c’est notamment le cas lorsqu’un bien se trouve au-dessus d’un commerce.
Bars et restaurants : les plus redoutés
Le bruit causé par des commerces peut engendrer une décote importante pour les biens en vente, de l’ordre de 10% à 30% dans certain cas.
Les bars et les restaurants, souvent ouverts la nuit, sont les plus redoutés par les acheteurs.
Dans un article paru sur LeMonde.fr, Nadia et Jérémie expliquent les difficultés qu’ils ont rencontrés pour vendre leur appartement 2 pièces situé dans le 16ème arrondissement de Paris.
Le jeune couple a mis en vente son appartement pour 550 000 euros, soit 9 000 euros le mètre carré contre une moyenne de 11 000 pour le quartier.
La cause de cette décote : l’appartement est situé au-dessus de 2 restaurants mitoyens. Nadia et Jérémie ont vus beaucoup d’acheteurs rebrousser chemin à cause « des odeurs de cuisine, de tabac et du bruit ».
Activités qui font fuir les acheteurs
Si vous souhaitez devenir propriétaire, lisez attentivement le règlement de copropriété où sont délimitées les activités autorisées. Un règlement peut interdire le changement de destination, comme par exemple le rachat d’un local professionnel par un commerce, mais il ne peut pas interdire le remplacement d’un commerce par un autre commerce, à moins d’avoir proscrit un certain type d’activité au préalable.
D’autres commerces, comme les stations-service et les pressings présentent de gros risque de décote, notamment pour l’influence que leurs activités peuvent avoir sur la santé. L’article du Monde fait également état des boulangeries, boucheries et poissonneries qui sont bien souvent synonymes pour l’acheteur de « bruit matinal, allées et venues de clients, risques sanitaires ».
Si vous avez le coup de cœur pour un bien immobilier se situant à proximité d’un commerce, nous vous conseillons donc de prendre en compte l’éventuelle décote afin d’éviter une acquisition à un prix surévalué.
Les principaux facteurs de décote
Source : « Le Monde Argent »
D’autres critères peuvent engendrer une décote des biens immobiliers, comme le fait de ne pas disposer d’ascenseur, l’exposition ou le manque de luminosité.
Retrouvez-les dans ce tableau comparatif issu du « Monde Argent » :
Critère Décote Exception
Étage sans ascenseur 5% par étage, au-delà du 3ème étage Décote de 10% à 15% pour un rez-de-chaussée sur rue
Exposition Nord : de 10% à 15%, est : 5%, ouest : +5%, sud : +10% Double ou triple exposition
Bruit De 10% à 30% Adresse recherchée sur grande avenue dégagée
Luminosité De 5% à 10% Vue sur jardin intérieur
Vis-à-vis De 10% à 15% Quartier historique à l’architecture recherchée
Plan de l’appartement Grands couloirs, pièces mal agencées : de 5% à 20% Standing de l’appartement, petite surface
Typologie du bien Appartement de plus de 4 pièces : 5% à 10% sur le prix /m² Appartement familial très rare dans un quartier recherché
Type d’immeuble Années 1960 à 1970, immeuble mal isolé, bruyant : de 5% à 20% Immeuble de standing, sécurisé
Sources :
http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2014/03/29/immobilier-ces-voisins-qui-coutent-cher_4391924_1306281.html